Het Canadese Capreit/ERESM heeft bijna de helft van de Qatarflats verkocht aan de Amsterdamse belegger Stadium Capital Partners. En staat op het punt de andere helft te verkopen aan Rubens Capital Partners. Deze laatste firma was al eerder betrokken bij de handel in de 252 voormalige sociale huurwoningen op Kanaleneiland.
De huurders van 112 Qatarflats aan de Marshalllaan ontvingen recent mailbericht van Gohome.rent. Het stelt zichzelf als de nieuwe beheerder voor. Je moet er reparaties en huuropzeggingen melden. Wie de nieuwe eigenaar is, schrijft beheerder Gohome.rent niet. De oude eigenaar, het Canadese Capreit/ERESM, informeerde de huurders evenmin over haar vertrek als eigenaar.
Gohome-directeur Daniel Raadschelders zegt tegen De Nuk: ‘Ik beaam dat wij een deel van de oude ERESM-portefeuille beheren. Wij doen de verhuur en het financieel en technisch beheer. Inhoudelijk kan ik niets over de verkooptransacties en de nieuwe eigenaren zeggen.’
Op het Amsterdamse kantoor van eigenaar ERESM (voorheen Capreit) wordt dagen achtereen de telefoon niet opgenomen. Vragen via mail worden niet beantwoord.
De Qatarflats aan Monnet- en Auriollaan hebben weer een andere beheerder: ISA Vastgoed Management BV. Het bericht hierover viel vandaag, 15 januari, in de mail- en brievenbussen van de huurders. ISA Vastgoed Management is een bedrijf van Rubens Capital Partners.
Terwijl het Amsterdamse Stadium Capital Partners de nieuwe eigenaar is van de 112 flats aan de Marshalllaan.
Dit laatste nieuws ligt in lijn met een persbericht dat Stadium Capital afgelopen september zelf naar buiten bracht. Daarin meldt het de koop van bijna 3000 woningen. Verkoper is Capreit/ERESM, een Canadees-Nederlands bedrijf. Stadium zegt dat het de 3000 woningen samen koopt met de Amerikaanse belegger TPG en het Canadese Dream.
Tot vorige week was onduidelijk of de 252 Qatarflats van Capreit/ERES bij die 3000 horen.
Pikant feit: mede-eigenaar TPG belegt tientallen miljoenen pensioeneuro’s van ABP (leraren, ambtenaren) en PFZW (zorgpersoneel).
De internationale vastgoedwereld gaat opnieuw goed verdienen aan wat twaalf jaar geleden sociale huurwoningen waren. Flats met een huur van 450 euro op wat het Rozeneiland werd genoemd. Acht jaar geleden deden de flats een huur van 850 à 900 euro. Het gebied kent een groot verloop van bewoners. Nieuwe huurders die er afgelopen zomer gingen wonen, betalen nu rond de 1700 euro huur. Onder hen opvallend veel expat-gezinnen.
De belangen zijn enorm
De aanstaande hoge verdiensten maken betrokken partijen stuk voor stuk nerveus. Een toelichting op hun businessmodel geven ‘real estate’-mensen niet. De financiële belangen zijn enorm. Dus worden hoorns op haken gegooid. En lippen stijf op elkaar gehouden.
Uitzondering is Rubens Capital-partner Patrick Steenstra Toussaint. Hij praat verrassend vrijuit.
Zijn Zuid-As-firma Rubens Capital heeft een speciale rol.
Steenstra: ‘Dat de flats aan de Marshalllaan verkocht zijn aan Stadium Capital klopt. Wij zullen het ‘asset management’ van de flats aan de Monnetlaan en de Auriollaan gaan doen. Dat geldt ook voor de ERESM-flats in Overvecht. We hebben al eerder vorig jaar twee portefeuilles van ERESM in Nederland gekocht.’

Hoe gaat zo’n verzoek van de verkoper, ERESM?
‘ERESM trekt zich terug en zij vragen ons: kunnen jullie dit managen? Ik kan je zeggen: nog deze maand zullen wij de nieuwe eigenaars/managers van de resterende Utrechtse ERESM-flats zijn.’
Gaan jullie daarna uitponden (het per flat voor de hoogste opbrengst verkopen aan eigenaar-bewoners)?
‘Wat onze strategie wordt, is nog niet duidelijk. Kijk, wij zijn een particuliere belegger en dus gebonden aan alle regels. Ik kan nog niet zeggen wat wij precies gaan doen.’
Wanneer het meezit, is aan de Qatarflats dertig tot veertig miljoen te verdienen (zie berekening verderop). Bedenk ook dat Capreit/ERESM, naast de Qatarflats, nog zo’n 6500 woningen in de verkoop heeft.
Grootste huizenschandaal
De verkoop vormt een nieuw hoofdstuk in het grootste huizen-schandaal dat Utrecht meemaakte: Qatargate. In 2016 verkochten de corporaties Mitros en Portaal, met actieve medewerking van de gemeente, de 252 sociale huurflats voor 0 euro. Koper was een BV waarin de gemeente Utrecht participeerde. Die BV verkocht de flats door aan Aventicum, de gezamenlijke vastgoedfirma van Feike Siewertsz van Reesema, Qatarese sjeiks en de Wall Street-bank Crédit Suisse. Die firma op haar beurt schoof de woningen met een duizelingwekkende winst door naar het Canadese Capreit. Dat de Qatarflats -in een fiscale constructie-doorverkocht aan haar eigen dochterbedrijf ERESM.
‘Sociaal verhuren zou ik altijd doen’
Wat ondernam de gemeente Utrecht om de 252 flats weer aan de sociale huur toe te voegen? Al een jaar is bekend dat de Canadees van zijn flats af wilde. PvdA-Wethouder Dennis de Vries Wonen toonde zich afgelopen februari in een interview met De Nuk voorstander van aanschaf van deze flats. ‘Sociaal verhuren als er kansen liggen, zou ik altijd doen’, zei hij.
Nu, elf maanden later, schrijft de wethouder Wonen: ‘Op dit moment onderzoeken we de mogelijkheden om hier als gemeente wél iets in te betekenen, dus om zelf vastgoed te verwerven en te exploiteren.’
‘Wethouder Dennis’ blijkt niet op de hoogte wanneer we hem informeren over de nieuwe verkoop. In een mondelinge toelichting zegt hij Woonin/Mitros en Portaal (ooit eigenaar van de sociale huurflats) niet te hebben gevraagd de flats van Capreit/ERES over te nemen. De Utrechtse corporaties hebben samen een eigen vermogen van meer dan 18 miljard euro.
Woonin (het voormalige Mitros) en Portaal beantwoorden geen vragen.
‘Een realistische aanname’
Gevolg van de opstelling van gemeente en corporaties: de voormalige sociale huurflats zullen de komende tijd niet als ‘betaalbaar’ (zo’n 850 euro per maand) worden aangeboden.
Het meest waarschijnlijke scenario is dat Stadium Capital en Rubens Capital de 252 flats gaan ‘uitponden’. Het is vastgoedjargon voor: langzaam aan individuele burgers verkopen, zodra een huurder vertrekt. Bovendien kunnen zittende huurders een koopaanbod krijgen.
Valt aan deze voormalige sociale huurflats nog steeds te verdienen? Niet vastgoed-mensen zullen het zich afvragen. Iedere flat kan op de huidige dolgedraaide Utrechtse woningmarkt richting 400.000 euro opbrengen. Honderden woningzoekende Utrechters staan te popelen.
Gaat Stadium Capital de flats aan de Marshalllaan uitponden? Tegen de website Vastgoedmarkt zei oprichter/directeur van Stadium Capital Richard Stolle afgelopen september dat dit ‘een realistische aanname’ is.
Stolle wil die uitspraak aan De Nuk niet toelichten.
Reken je even mee?
Wel kunnen we je het waarschijnlijke scenario voorleggen. Reken je even mee?
Stadium Capital -en haar mede-beleggers TPG en Dream- betaalden recent ongeveer 232.000 euro per Qatarflat aan de oude eigenaar Capreit/ERESM. Deze prijs is zo laag, omdat de meeste flats bewoond zijn en Capreit/ERESM in één keer van zijn Nederlandse voorraad af wil.
Een niet onrealistische verkoopprijs op de Utrechtse woningmarkt is dus 400.000 euro per flat. Dat zou de ‘uitponder’ 168.000 winst per flat opleveren. Alleen voor de 112 flats aan de Marshalllaan betekent het een handelswinst voor Stadium en haar partners van 18,8 miljoen euro.
Een zelfde scenario ligt mogelijk klaar voor de 140 flats aan de Auriollaan en de Monnetlaan: nog eens 23,5 miljoen opbrengst.
Tel uit je winst: samen 42,3 miljoen euro.
Al zullen flats die aan hurende bewoners worden verkocht een lagere opbrengst opleveren.
Het vertrek van Capreit/ERESM heeft ook gevolgen voor Overvecht. 465 Huurflats van Capreit/ERESM in Overvecht-Zuid zullen binnenkort verkocht worden. Het gaat daar om 10-hoog flats aan de Faustdreef en Rubicondreef. En zes-hoog flats aan de Tannhäuserdreef. Rubens Capital zal deze flats, met de Auriollaan- en Monnetlaan-flats, van de Canadezen kopen. Om daarna ook hier mogelijk ‘uit te ponden’.
Ook de huurders van deze flats kregen vandaag bericht dat hun woningen een nieuwe beheerder hebben: ISA Vastgoed Management Beheer.
WIL JE ONS ONDERZOEK NAAR DE UTRECHTSE WOONCRISIS STEUNEN? DAT KAN VIA DE DONEERKNOP ONDER DIT ARTIKEL.
Bijschrift hoofdfoto:
Negen van de vele tientallen betrokkenen bij opknapbeurt en handel sociale huurflats op Kanaleneiland.
Van links naar rechts: Mohammed Saif Al Sowaidi (topman Qatar Investmenty Authority), Feike Siewertsz van Reesema (vastgoedman die Qatar en gemeente Utrecht samen bracht), Richard Stolle (oprichter van Stadium Capital Partners)
Tweede rij: Henk-Peter Kip (directeur Mitros, nu Woonin), Jan Arend de Vos van Steenwijk (Rubens Capital), Paul Lewis (topman belegger TPG)
Derde rij: Paulus Jansen (voormalig wethouder Wonen), Patrick Steenstra Toussaint (partner Rubens Capital), Phillip Burns (oud-ERESM/Capreit, oud-Goldman Sachs)
Zie ons Woondossier voor meer verhalen hierover. Zo keken we in 2023 terug op wat we van Qatargate kunnen leren.
Aventicum beloofde huur van 750 euro per maand. Het werd 1495 – De Nuk ;
Woningcorporaties zijn er niet voor grote reserves. Die moeten woningnood aanpakken – De Nuk
Ratten.
Maar iemand die ingrijpt ?
Helaas…
Dank voor het stuk.
Opmerkelijk dat een voormalig sp-wethouder op deze foto staat afgebeeld. Hoe zou Paulus Jansen terugkijken op zijn handelen? Dankzij deze wethouder zijn sociale huurwoningen verdwenen en veel zakken gevuld. Het is de hoogste tijd om verantwoording af te leggen.
Zo gaat het als je de markt alle ruimte geeft. Met dank aan een links college.
Weer een bewijs dat de gemeente de greep op de woningmarkt volledig is kwijtgeraakt. Ook deze wethouder De vries.
Hoe ingewikkeld dit ook allemaal te volgen is. Van de een naar de ander en allemaal even vaag en ver weg. Losgeslagen kapitalisme.
Is het zo moeilijk als de staat gewoon sociale huurwoningen zou bouwen en verhuren en klaar is kees?
Wonen is een recht van iedereen en had nooit een verdienmodel mogen worden.
Op de radio is ongeveer elk uur een spotje te horen – mogelijk van de bond tegen vloeken – dat het nu maar eens uit moet zijn met dat gevloek. Daar zit iets in en ik doe dan ook m’n best.
Maar nu gebeurt er godverdegodverdegodver dit weer! De O.G. sjacheraars, bloedzuigers, dieven, gladjanussen en “ridders van de vrije markt” roeren zich weer. Niet te vergeten oorspronkelijk gefaciliteerd door de trouwe hond, de Gemeente Utrecht, die het beste met ons voor heeft en ‘die dit natuurlijk niet zo hadden bedoeld’.
M’n zolen.
Daar helpen geen 100.000 antivloekspotjes tegen.
Beste lezer,
Wij, ruim 20 huurders uit Zuidhorn, hebben al jaren problemen met onze voormalig verhuurder ERESM. In november 2024 hebben wij een brandbrief verzonden en de eis gesteld dat ze binnen enkele weken iets zouden doen. In december 2024 zijn alle woningen geïnventariseerd door een bedrijf genaamd Leinster. ERESM zou ons de rapporten toezenden maar wij hebben deze tot op heden niet ontvangen. Leinster geeft aan dat zij deze eind december hebben verzonden. Sinds 24 december 2024 krijgen wij geen reactie meer op onze berichten. Wij hebben NMG benaderd maar zij geven aan dit niet overgedragen te hebben gekregen. Derhalve zijn we op onderzoek uitgegaan naar de nieuwe eigenaar Semper Wonen.
(mogelijke) Leugens over eigendom en verkoop. Bestaat Semper Wonen wel?
Op 16 december 2024 kregen wij een brief van ERESM dat de woningen per 16 december 2024 zijn verkocht en in eigendom zijn overgedragen. Uit eerder mailcontact was ons al bekend dat de woningen aan Semper Wonen verkocht zouden worden. Het beheer zou volgens de brief op 16 december 2024 zijn overgedragen aan NMG.
Op 18 december 2024 hebben wij via de e-mail een brochure ontvangen van NMG. Hierin stellen zij zichzelf voor als nieuwe beheerder. De titel van de bijlage(brochure is “Semper voorstellen NMG”. In reactie op deze email heeft een bewoner o.a de vraag gesteld wie Semper dan is. NMG heeft 19 december per e-mail laten weten dat Semper de eigenaar van de woningen is.
Verkoop niet bekend bij kadaster
Op 16 januari 2025 hebben we een uittreksel van het kadaster opgevraagd. Hieruit blijkt dat ERES nog steeds de eigenaar is. Direct daarna is telefonisch contact gezocht met het kadaster om te vragen of het eigendom mogelijk administratief nog niet verwerkt is. De medewerker liet weten dat wijzigingen binnen 6 werkdagen na melding verwerkt worden en dat deze woning tot aan vandaag zijn bijgewerkt. Er is geen overdrachtseigendom bekend bij het kadaster.
Semper wonen niet bekend in handelsregister
Op 16 januari 2024 is ook in het handelsregister van de KvK gezocht naar Semper wonen. Hiernaast is er ook gezocht op de zoekterm “semper” er is geen bedrijf in het handelsregister bekend onder de naam Semper wonen. Ook onder “semper” zijn geen zoekresultaten op het gebied van vastgoed aangetroffen.
Derhalve vragen wij ons af of Semper Wonen wel echt bestaat en hoe het kan dat de verkoop bij het Kadaster niet bekend is. Semper wonen is online amper vindbaar. De directeur en enkele medewerkers komen in de zoekresultaten naar voren op LinkedIn. Deze zouden hier sinds november 2024 werkzaam zijn. Er is verder geen website of andere informatie over Semper Wonen te vinden.
Huurders uit Rotterdam,
Ook wij ontvingen op 15 januari jl. een mail en brief van ISA Vastgoed management b.v. Hoewel er in de brief gerefereerd wordt aan eerdere ontvangen informatie hierover van Eresm , hebben wij tot op heden van Eresm geen informatie ontvangen. Sterker nog er staat van 1 huurder nog steeds een reparatieverzoek uit vanwege houtrot van het kozijn, hierover zijn al jaren reparatieverzoeken ingediend, maar nooit is er iets vanuit Eresm gedaan om dit probleem op te lossen. Er wordt niets gecommuniceerd.
De huren gaan ieder jaar maximaal omhoog, onderhoud aan het gebouw of individuele woningen is er niet.
Vorig jaar is er door Eresm een bedrijf ingeschakeld om de energielabels te meten/ op te nemen. .
Na herhaaldelijk mailen, bellen naar Eresm en het desbetreffende bedrijf zijn de labels nooit officieel geregistreerd en kenbaar gemaakt aan de huurders. ( wij snappen wel waar dat door komt 😉)
We hopen dat de minister van Wonen zsm in actie komt tegen praktijken, maar dat is waarschijnlijk te mooi om waar te zijn..
Dank voor alle berichtgeving , hoewel het zich richt op de Utrechtse woning” markt “ lezen wij vanuit Rotterdam met veel belangstelling mee.
Het verhaal van Grimbergen doet mij denken aan de verbrande wijken in Los Angeles en dan vanuit betaalbaar wonen perspectief. Niet alleen de door Grimbergen genoemde woningen zijn “verbrand” voor zoekende huurders tegen betaalbare prijzen. In zijn wijsheid “ ik zorg voor betaalbare huren” introduceerde minister de Jonge en later Mona Keijzer de Wet Betaalbare Huur( WBT) . Wat was het gevolg? Duizenden verhuurders verkopen op dit moment hun huurappartementen of kleine woningen, omdat de minister vergeten was dat deze wet in combinatie met verhoging van box 3, onderhoud en verzekeringen betekende dat alleen al deze kosten veelal hoger was dan de huur die nog volgens de WTB gevraagd mag worden. Het bijeffect is dat door deze massale verkopen in de vrije sector de huurprijzen de laatste maanden ook nog eens honderden euro’s per maand ophoog geschoten zijn. Alle deskundigen, waaronder de Raad van State, waarschuwden de politiek voor deze desastreuze effecten voor de huurmarkt. De WBT werd toch door de sprookjesministers ingevoerd. Argument; eerst maar eens zien. Wij hebben dus een overheid, die niet alleen niets doet als betaalbare huurhuizen ‘verbrand’ worden door verkopen door woningcorporaties, maar zelfs door de WBT actief huurhuizen in de fik steekt. De verbrande wijken in Los Angeles laten dus precies zien wat een kandidaat huurder ziet als hij of zij in Utrecht een betaalbaar huurhuis of appartement zoekt. Ze zijn er niet meer dankzij de overheid.
Veel waardering voor de onderzoeksjournalist Cees Grimbergen. Hij heeft veel duistere zaken ontdekt, zoals de dubieuze uitverkoop van sociale woningen, Zwarte Zwanen over pensioenrovers, de Merwedekanaalzone over de grondspeculanten.
Regelmatig verschijnt er een artikel over de Qatar deal uit 2016 met medewerking van SP wethouder Jansen. Een groot schandaal destijds en terecht! Bovenstaand artikel is weer een uitgebreide herhaling van 2016. Bij het lezen overviel mij een naar gevoel. Het is inmiddels 9 jaar geleden en deze wethouder is allang weg. In januari 2025 prijkt zijn hoofd tussen de speculanten en sjeiks.
Een kleine greep uit de reeks van artikelen. De kop van 9 November 2023 “Dankzij B&W Utrecht – mét SP- en corporaties hebben Qatarflats huur van 1550 euro” (accent op met!). Op 6 maart 2023 een artikel “In de dieper wordende wooncrisis kunnen we leren van Qatargate: het huurwoningenschandaal op Kanaleneiland. Op 13 maart 2022 “Qatarflats opnieuw doorverkocht: huren in vier jaar van 900 naar 1350 euro”.
Het huidige gemeentelijk grond en woningbeleid is relevanter. Het nieuwe grondbeleid is ‘actief grondbeleid’. Hierin gaat de gemeente meer sturen en bevat een verruiming van instrumenten. Dit om speculatie tegen te gaan om betaalbare woningen te kunnen bouwen. Bij het lezen vallen een aantal zaken op.
Betaalbaar wonen komt niet voor in dit beleidsplan. Corporaties krijgen een korting bij het omzetten van een sociale woning naar een midden huurwoning. Voorkeursrecht en onteigenen is eenvoudiger. In de toekomst wordt alle grond uitgeven in erfpacht. Dit rapport is gedeeld met Cees Grimbergen en hij schrok hiervan.
In deze tijd van woningnood staan panden leeg van corporaties en gemeente. Deze huren leegstandsbeheer in om te beveiligen. Leegstandbeheer verhuurt grote panden aan 1 of 2 huurders. De huurders hebben geen rechten.
In januari 2024 zet de wethouder, regiodirecteur Janssen de Jong, Leyten en Inspire* de eerste schop in de grond aan de Pagelaan. Utrecht heeft gekozen voor het realiseren van tijdelijke woningen. Hiermee helpen ze (honderden) inwoners op korte termijn aan woonruimte. Janssen de Jong met Keetwoning BV bouwt 260 studio’s en 60 studentenkamers. Fairland Utrecht biedt de studio’s landelijk aan, als comfortabele plek om te werken, wonen, sporten en ontmoeten midden in het land. Vastgoedspecialist Gapph regelt de verhuur.
De studio’s zijn vijfhoog opgestapelde zeecontainers uit Amsterdam, die Keetwoning BV al sinds 2006 verhuurt. De geluidsbelasting is dermate hoog, dat een huurder max vijf jaar mag blijven en geen 10 jaar. De huurprijs van € 948 werd na veel commotie in de raad bijgesteld naar € 871. Keetwoning BV heeft € 1 miljoen subsidie ontvangen.
Waarom nooit langer dan 10 jaar? Omdat een huurder dan huurrechten krijgt. De Ravellaan 96 is gemeente eigendom en wordt verhuurt via Socius. Na bijna 10 jaar niets gedaan te hebben, gooit de gemeente de huurders eruit. Stel is voor, dat ze huurrechten krijgen!