Woningcorporaties zijn er niet voor grote reserves. Die moeten woningnood aanpakken

De Nuk blikte in twee verhalen terug op Qatargate. En probeert vooruit te kijken. Vandaag deel 3. 

Hoe kon het rendement voor belegger Aventicum, 23 miljoen euro binnen een jaar, ontstaan? Twee factoren waren bepalend. Allereerst: Mitros, Portaal en de gemeente brachten de 252 flats voor 0 euro in een BV-constructie onder. Zelfs domme beleggers konden weten dat het rendement hier voor het oprapen lag. Daar bovenop kwam de snelle omslag op de woningmarkt van 2017. 

Die maakte ruimte voor het mega-rendement van Aventicum. 23 miljoen sociaal kapitaal verdween in de zakken van oliesjeiks en Crédit Suisse-bankiers. Had dat geld sociaal kunnen blijven? Of in de zakken van de Utrechtse burgers kunnen stromen? 

Aventicum en Heijmans hebben tips. Mitros wil niet terugkijken.

En wat kunnen we in Utrecht leren van de Parlementaire Enquêtecommissie Aardbevingsschade?  

Vandaag ook een beeldfragment van een Utrechts debat in 2017. Feike Siewertsz van Reesema van Aventicum nam er aan deel. 

Het is 22 november 2017. In Huis Utrecht aan de Boorstraat wordt het TAAI Verkiezingsdebat gehouden, vier maanden voor de gemeenteraadsverkiezingen. Het is twee jaar na het optreden van Feike Siewertsz van Reesema in de Balie.  

En …. vier maanden na de lucratieve verkoop door Aventicum aan de Canadese belegger Capreit. Van deze bijeenkomst bestaat een webcam-opname: de beeldkwaliteit is laag, het geluid net voldoende. 

Publiek, deelnemers en gespreksleider weten niet dat Aventicum de grote slag voor Qatar en Crédit Suisse vier maanden eerder heeft geslagen. Siewertsz van Reesema presenteert zich in Huis Utrecht als de man die, samen met gemeente en corporaties, Kanaleneiland opknapt. Hij acteert subliem. 

Hier een fragment uit het TAAI verkiezingsdebat, november 2017 

De man met dit vlotte verhaal lijkt bij uitstek geschikt voor de vastgoedbranche. Al lijkt zijn rol, met de kennis van nu, ook wat hypocriet. Hij praat in Huis Utrecht alsof hij nog aan de verbetering werkt. Terwijl hij vier maanden daarvoor met de winst is vertrokken. In het door elkaar lopen van verleden en tegenwoordige tijd schemert door dat zijn klus is afgerond. 

Hij zegt: ‘Het begint bij de politiek. Ik heb een redelijk goede verstandhouding met Paulus, de wethouder hier. We zijn druk bezig geweest met elkaar op Kanaleneiland. Daar heb ik een bijdrage kunnen leveren aan een vrij grootschalige renovatie. Dat vond ik heel leuk om te doen. We mogen volkshuisvestelijk investeren, zeg ik altijd mooi. Met een rendementsbril.’ 

En geeft een inkijkje in onderhandelingsprocessen: 

‘Weet je wat het is? Als zo’n bedrijf met een plan komt, en je bent een beetje een stevige wethouder, dan onderhandel je dat uit. Dan zeg je: joh, doe jij nou dat, dan krijg je dat van  mij. Zo werkt dat, heel simpel, in de politiek. Dat gebeurt in iedere toplaag.’  

Vastgoedinsiders nemen het Siewertsz van Reesema niet kwalijk. Zo gaat dat immers in de huizen- en grondhandel…. 

Als een docent legt Siewertsz van Reesema het jonge Huis Utrecht-publiek uit hoe die vastgoedprofessionals werken. Hij spreekt niet over het jaarrendement van 83 procent. 

‘Ik vind het een aardige kerel’ 

De Nuk sprak telefonisch uitvoerig met een Londense Aventicum-directeur van Nederlandse afkomst. En met Peter van der Gugten, directeur van Heijmans Vastgoed. Bouwbedrijf Heijmans deed de renovatie van dit project. Zoals het ook elders op Kanaleneiland aan stadsvernieuwing werkte. 

Van der Gugten hoorde begin 2018 van de megawinst die Aventicum maakte op de huurwoningen bij de Prins Clausbrug. Hij heeft de toon van een sportief verliezer. 

‘Onze winstmarge was in dit project piepklein’, verzekert van der Gugten. Dat laatste werd en wordt trouwens bestreden door de Utrechtse aannemer Dick van Rees. Hij constateerde in januari 2018 dat de flats netjes, maar goedkoop waren gerenoveerd. Van Rees: ‘Ze hadden voor 75.000 euro per flat bijvoorbeeld  energiezuiniger kunnen renoveren.’ 

Van der Gugten: ‘Toen ik over die winst van Aventicum hoorde, dacht ik: dit is voor ons van Heijmans zuur. Aan de andere kant moet ik niet zeuren. Want zo gaat het soms in het vastgoed. Ik voelde me niet door Feike en Aventicum misleid. Ik heb wel mijn teleurstelling uitgesproken.’ 

Vroeg u zich af of Feike Siewertsz van Reesema zelf een stukje van de opbrengst heeft gekregen? 
‘Het zou mij verbazen als Feike er veel beter van is geworden. Ik denk het niet. Ik heb eerder met hem te maken gehad: ik vind het een aardige kerel.’  

Hoeveel Feike Siewertsz van Reesema zelf aan de Qatardeal overhield, heeft hij de afgelopen jaren niet in het openbaar besproken. (zie kader hieronder)  

Alsof hij afstand neemt van de vastgoedboefjes 

Terug naar de TAAI-talkshow, eind november 2017. 

Vraag van de gespreksleider in TAAI-debat: zijn lokale bestuurders tegen jullie opgewassen? 

Siewertsz van Reesema erkent: ‘Er staat vastgoed achter mijn naam.’ Alsof hij afstand neemt van de ‘vastgoedboefjes’. Waarna hij uitlegt niet bij de machtige grondeigenaren in de stad, zoals NS, te horen: ‘Ten eerste ben ik niet zo’n speler. We doen ons ding. Er zijn machtige partijen met heel veel posities. Daar kan de gemeente bijna niet omheen.’ 

Wel laat hij zijn publiek in Huis Utrecht weten: ‘Om je een voorbeeld te geven. Na Kanaleneiland zijn we nu bezig in Overvecht. Daar willen we ontzettend veel. Daar kunnen we ook veel. Dat wil niet zeggen dat je daar alle woningen naar de vrije sector brengt om daar gigantisch hoge huren te vragen. Nee, het gaat juist om de bijzondere mix tussen sociale huur, vrije sector, huur en koop.’ 

Na het financiële succes op Kanaleneiland trok Feike Siewertsz van Reesema zich terug uit Aventicum. Aventicum, op haar beurt, vertrok ook spoorslags uit Overvecht. De wijk hoorde nimmer meer van de belegger. De Qatarese oliesjeiks en Crédit Suisse lieten Nederland voor wat het was. Siewertsz van Reesema ging als projectontwikkelaar/vastgoedman verder met de firma Waterland Real Estate. 

In drie gemeenten is hij op dit moment betrokken bij vastgoedprojecten. In Zaanstad werkt hij aan het project Zaankwartier, in Huizen aan de nieuwe inrichting van het gebied van de revalidatiekliniek De Trappenberg en in Eemnes werkt hij aan een nieuw woongebied langs de Eem. Hij heft het glas en zet handtekeningen voor nieuwe projecten.

Directeur Kip: ‘Dat interesseert me niets.’ (over 23 miljoen sociaal kapitaal dat in Aventicum-zak terecht kwam) 

Wat heeft woningcorporatie Mitros van deze stadsvernieuwing, de doorverkoop en de huurverhogingen geleerd? Henk Peter Kip was ook in de periode 2015-2018 al directeur. Hoe kijkt hij vijf jaar later terug op deze kwestie? We vragen hem om een korte reactie. De naam Mitros is sinds januari dit jaar veranderd in Woonin.  

Directeur Kip laat zijn voorlichter Jolande Uringa reageren: ‘Dank voor het aanbod, maar we maken er geen gebruik van.’  

Hoe was de reactie van directeur Kip in 2018?  

Hij zei toen: ‘Het interesseert me niet dat de 252 woningen zijn doorverkocht door Aventicum. Wij van Mitros hebben een goed gevoel bij de prijs die we hebben ontvangen.’ 

Die prijs was nul euro. 

‘Klopt. Maar we hebben er op Kanaleneiland veel differentiatie voor terug gekregen. Koopwoningen, middeldure huur en sociale huurwoningen.’ 

Wat betekende het voor directeur Kip dat 23 miljoen sociaal kapitaal werd overgeheveld naar privé zakken? 

Kip: ‘Dat interesseert mij niets. Ik moet er voor zorgen dat het met het huidige Mitros-bestand goed gaat. Dat is mijn opdracht.’ 

Waar de flats voor nul euro werden overgedragen, verkocht Mitros jaren achtereen voor de hoogste prijs sociale huurwoningen aan Utrechtse woningzoekenden. Opbrengst: honderden miljoenen euro’s. Het eigen vermogen van zijn corporatie was eind 2021 bijna vijf miljard. 

‘Bescherm betaalbare huurwoningen tegen excessen’ (zegt Heijmans) 

Heijmans’ directeur Peter van der Gugten heeft gemengde gevoelens. ‘Ik was verbaasd dat het zo kon gaan. GEM Kanaleneiland BV verkocht de flats aan Aventicum. Wij zaten in die BV met drie andere partijen: gemeente Utrecht en de corporaties Mitros en Portaal. Wij vier vonden het toen niet nodig beperkende maatregelen vast te leggen. Zoals: Aventicum mag niet binnen vijftien jaar doorverkopen en de huurverhogingen moeten beperkt zijn. Achteraf gezien zou ik het nu anders doen. Bescherm betaalbare huurwoningen tegen excessen, zeg ik nu. Dan bescherm je de huurders echt. Je moet wel weten dat in die tijd ook het ministerie en de Autoriteit Woningcorporaties akkoord gingen. Zij vroegen geen aanvullende regels.’  

Van der Gugten heeft drie tips om dit in de toekomst te voorkomen: 

-De belegger mag de eerste vijftien jaar niet verkopen. 

-Bij verkoop geldt een anti-speculatiebeding. Meeropbrengst kan dan via gemeente of corporaties weer ingezet worden in de wijk. 

-Huren mogen maximaal met de cbs-prijsindex stijgen. 

Het verwijt dat Aventicum hier buitensporig verdiende is onterecht  

Voor De Nuk sprak ik ook met de Senior Director Investments van Aventicum, de investeerder die namens Qatar en Crédit Suisse opereerde. Jan Dijkstra, van Nederlndse afkomst, bekleedt deze functie. Hij woont al dertig jaar in Londen en is een ervaren rot in de financiële wereld. 

Dijkstra laat mij weten dat hij rond de investering in 2016 Kanaleneiland bezocht. Hij is mogelijk een van de ‘McKinsey-getrainde jongens’ waarover Siewertsz van Reesema in deel 2 sprak. Wanneer ik hem de huidige huurprijs van vrijkomende huurflats vertel (1495 euro), reageert hij verbaasd. Het is een teken van de enorme schaarste aan huurwoningen, laat hij doorschemeren. 

In een telefoongesprek van een uur toont Dijkstra een voor de financiële wereld opvallende openhartigheid. Na het gesprek zegt hij dat ik hem niet mag citeren. Zijn woorden samenvatten mag wel. 

Het is een beperking die geinterviewden in de financiële wereld wel vaker opleggen. Angst voor mogelijke juridische consequenties van letterlijke citaten is daarvan het motief.  

Een zo nauwkeurig mogelijke samenvatting van de woorden van Jan Dijkstra van Aventicum. 

-Dit is geen schandaal. Wetten en regels zijn niet overtreden. Het verpauperde Kanaleneiland werd met mooi opgeknapte flats geholpen. 

-Het verwijt dat Aventicum hier buitensporig verdiende is onterecht. Het rendement was hoger dan verwacht. Maar alles verliep keurig, ook volgens de contracten. 

-Mitros, Portaal en de gemeente wilden met ons samenwerken. Ze hadden ook anders kunnen besluiten. Dan waren deze woningen sociaal kapitaal gebleven. Aventicum heeft niemand gedwongen. 

-Het Canadese Capreit deed een goed bod. Dus werden de woningen door Aventicum verkocht. Als de huidige eigenaar de Qatar-flats verkoopt, maken ze een nog grotere winst dan Aventicum. 

-De privé-sector (‘private equity’) heeft op Kanaleneiland met durfkapitaal bijgedragen aan stadsvernieuwing. Waar sociale instellingen als de corporaties Mitros en Portaal het lieten afweten. 

-Wat we hier van kunnen leren? Een corporatie als Mitros heeft zo’n vijf miljard euro eigen vermogen. Van een miljard euro kun je duizenden betaalbare huurhuizen bouwen. Blijft er vier miljard over. 

-Een corporatie is er niet voor grote reserves. Die moet de woningnood aanpakken. 

-Anders gaat ‘private equity’ het doen. Deze beleggingscategorie kan de stimulator zijn van de bouw van meer sociale huurwoningen.   

-De Aventicum-woordvoerder prikt de mythe van de armlastige woningcorporaties door. 

En in een moeite door biedt Jan Dijkstra nieuw Aventicum-geld aan voor nieuwe grootschalige renovaties. Leerpuntje voor de corporaties: Ze moeten meer zelf aanpakken.    

Lessen uit de Parlementaire Enquete 

Tot slot.  

Recent verscheen het rapport van de parlementaire enquêtecommissie Aardbevingsschade. De commissie doet een groot aantal aanbevelingen. Onder andere over hoe bewonersbelangen zwaarder moeten worden meegewogen. Minstens drie van die aanbevelingen zijn ook voor de Utrechtse woningmarkt interessant.  

-‘Geef omwonenden een plek bij een ‘publiek-private samenwerking.’  

De BV rond de Qatarflats was een publiek-private samenwerking. Vervang ‘omwonenden’ door ‘huurders’.  De gewone Utrechtse burgers hadden geen stem in deze constructie.  

-‘Versterk de rol van de toezichthouder.’  

De Autoriteit Woningcorporaties die toestemming gaf voor deze constructie was niet onafhankelijk.  

-‘Voeg het publieke belang toe aan de ambtseed van ambtenaren.’  

Ambtenaren in de gemeente Utrecht voegden zich rond deze huurwoningen naar de wensen van corporaties en andere commerciële partijen. Utrechtse ambtenaren leggen geen eed, maar een belofte af. Daarin zou het ‘publieke belang’ kunnen worden opgenomen.  

——————————————————————————————————————–

Hoeveel Feike Siewertsz van Reesema voor zijn werkzaamheden ontving is onduidelijk.  

In de periode 2015-2017 werkten internationale private equity-beleggers voor het bepalen van de ‘fee’ (beloning) vaak met de formule ‘two-twenty’: twee procent van het te investeren bedrag en twintig procent van de te maken winst. Het is niet ondenkbeeldig dat Aventicum (van Qatar en Crédit Suisse) van deze rekenformule gebruik maakte om de beloning voor Siewertsz van Reesema vast te stellen. In dat geval zou Feike Siewertsz van Reesema twee procent van achtentwintig miljoen hebben ontvangen. En twintig procent van de 23 miljoen rendement die hij voor Qatar en Crédit Suisse boekte. 

Telt u mee? 560.000 plus 4,6 miljoen maakt 5.160.000 euro. 

In sommige private equity-contracten wordt van de winst eerst een deel van het rendement afgetrokken, een zogeheten ‘hurdle’ (horde). Als deze ‘hurdle’ op vier procent lag, daalt de opbrengst voor de betrokken vastgoedman tot 4.960.000 miljoen. Bij een -onrealistisch hoge- ‘hurdle’ van tien of twintig procent zou de opbrengst verder dalen.  

We leggen deze berekening voor aan Feike Siewertsz van Reesema. Hij reageert kort per mail: ‘Geen commentaar. Iedere investeerder/belegger maakt binnen samenwerkingen afspraken op maat. Er zijn dus geen maatstaven of standaarden. Je schrijft: ’Het is niet ondenkbeeldig.’ Dat is weer sensatie zoeken. Ik vind het niet gepast te vragen wat iemand verdient. Dat noemen wij binnen onze familie onbehoorlijk.’ 

De Nuk stelt deze vraag omdat hier 23 miljoen euro sociaal kapitaal privékapitaal werd. Wat kwam bij de beleggers uit Qatar en Zwitserland terecht, wat bij de tussenpersoon? Het antwoord hierop is van maatschappelijk belang.   

——————————————————————————————————————-