Vastgoedbeleggers kochten in Overvecht-zuid 225 huurflats aan de Faustdreef. Verkopers? Huisjesmelkers Capreit/ERES en Rubens Capital.
Welke ondernemers zien brood en handel in het uitponden van jaren zestig-flats? Recent legden twee mannen -naar eigen zeggen- 58 miljoen euro neer voor de twee negen hoog-gebouwen. Elf flats verkochten zij afgelopen maanden door aan woningzoekenden, het zogeheten ‘uitponden’.
De Nuk was en is nieuwsgierig naar hun verhaal. Verzoeken tot contact werden afgewezen. Huurders en antikraak-bewoners aan de Faustdreef tasten in het duister over wie de eigenaren zijn.
Dit voorjaar meldden de twee kopers zich bij onze redactie. ‘We willen het gesprek aangaan’, zei een van hen. De twee mannen zeggen openheid van zaken te geven. Maar op een strikte voorwaarde: anonimiteit.
Omdat wij werkwijze en motieven van woningbeleggers in Overvecht aan onze lezers willen tonen, voldoen we aan hun buitengewone eis. Hierbij het verhaal van twee uitponders die zeggen ‘van Overvecht iets moois te willen maken’.
De Nuk ontmoet de twee mannen in het kantoor van hun makelaar, Burgersdijk in Bilthoven. Bij het gesprek is makelaar Marc Jan Derksen aanwezig. Op hun verzoek geven wij de twee een alias: Lodewijk en Mathias.
Hoe wisten jullie dat deze gebouwen te koop kwamen?
Lodewijk:‘Via makelaar Capital Value hoorden wij dat de Faustdreef-flats in Overvecht door Capreit en Rubens te koop werden gezet. Capital Value had een ‘investment memorandum ‘, een boek over alle complexen die Capreit kwijt wil. Wat komt er te koop, wat is de huurstroom?’
Mathias: ‘Dat sturen ze naar een groep beleggers. Zo kregen ook wij deze flats aangeboden.’
Zijn jullie vóór de koop op bezoek geweest in de flats?
Lodewijk: ‘We doen ons onderzoek als belegger online. Alle informatie is voor handen in een zogeheten data-room. Vervolgens ga je twee keer naar het complex om te beoordelen.We gaan een bepaald bedrag betalen. Er moeten enkele miljoenen in voor onderhoud. Voor schilderwerk, betonrot, noem maar op. Daarna maak je de rekeningsom.’
Op 15 september 2025 kochten jullie de 225 huurflats. Waarom maakten jullie jezelf toen niet bekend?
M: ‘De negatieve verhalen die De Nuk in de periode ervoor publiceerde, maakten ons terughoudend. Ons motief om anoniem te blijven? Een combinatie van reputatie- en veiligheidsargumenten.’
Jullie beheerder schreef -namens jullie- aan de huurders dat jullie ‘regelmatig communiceren’, dat jullie ‘duidelijke en transparant zijn’, dat jullie ‘samenwerken met de huurders’, en dat hun ‘zorgen en meldingen serieus worden genomen’.
L: ‘Ja, transparantie.’
Dat was op 1 oktober. Twee weken ervoor hadden de huurders bericht ontvangen dat Rubens en Capreit de flats verkocht hadden. Geen woord over jullie én geen woord over het uitpond-plan. Waarom niet op 15 september openheid over alles?
M: ‘Wij hebben een communicatie-adviseur nodig , haha. Dat had anders gemoeten.’
L: ‘Trouwens, jij constateerde in een van je verhalen dat de Faustdreef-flats in een share-deal gekocht zijn.’
Share-deal? Leg uit!
M: ‘Je kunt twee soorten transacties doen. Een share-deal of een asset-deal. Met een asset-deal koop je vastgoed voor je geld en word je zichtbaar in het openbare kadaster. Met een share-deal koop je de aandelen van een rechtspersoon en word je niet zichtbaar in het kadaster. Dat laatste spraken we af met verkoper Capreit/Eres. Zo konden wij de Faustdreef anoniem aankopen. En had jij moeite ons te vinden.’
Na de aandelenoverdracht is de BV-naam FD NL 1-B BV
Laten we doorgaan op Capreit/Eres, de Canadese belegger die eind 2016 465 flats in Overvecht-zuid verwierf, hun eerste Nederlandse aankoop. Ze betaalden 105.000 euro per flat aan de erfgenamen van de familie Lisman. Capreit/Eres -en haar Nederlandse hulpje Rubens Capital- schaften uiteindelijk 7000 Nederlandse huurwoningen aan. Ze stopten die in een woud van BV’s, stichtingen en andere rechtspersonen. Nu hebben jullie daaruit de 225 Faustdreef-flats aangeschaft. Wat kunnen jullie zeggen over de BV met de Faustdreef-flats?
L: ‘Alle Faustdreef-appartementen zaten bij de Canadezen en Rubens Capital in ERES NL 1-B BV. Na de aandelenoverdracht veranderden wij de naam in FD NL 1-B BV. De elf flats die wij de afgelopen tijd verkochten zijn van nieuwe eigenaar-bewoners. De overige 214 zitten in die BV. Hier zie je het aandeelhoudersregister van deze BV. Je mag het lezen, maar je mag de aandeelhoudende BV’s niet noemen. Anders zijn wij niet meer anoniem. Je ziet: Mathias heeft 33,32 procent van de aandelen. Dit is mijn BV, 33,32 procent. En dit is mijn vrouw, ook 33,28 procent. Iemand die bij ons werkt heeft 0,08 procent. Bij een share-deal mag je niet meer dan een derde van de aandelen in een BV hebben. Daarom hebben we iemand die bij ons werkt 0,08 van de aandelen gegeven. Dit zijn de vier aandeelhouders. Je ziet, wij zijn best open.’
Bij bewoners leeft onvrede. Er is achterstallig onderhoud en leegstand. De huren lopen tot 1900 euro op. Bewoners constateren dat de gemeente Utrecht niet optreedt tegen de uitwassen. ‘Dit is bijna crimineel’, verzuchtte een van hen.
M: ‘Zo’n kreet scoort wel lekker. Zo worden we kapot geschreven. Wij zijn geen criminelen.’
Eerst de bouwkundige staat. Hét bouwkundige euvel is de zogeheten ‘koudebrug’. De betonnen vloeren van galerijflats uit de jaren zestig geleiden de kou -vanaf galerijen en balkons- naar binnen. Stoken in de winter veroorzaakt condens en daarna, vaak, schimmel. Veel bewoners hebben er, ondanks goed ventileren, last van. Verder spelen betonrot, beschadigde kozijnen, asbest en slechte isolatie.
L: ‘Cees, we weten allemaal dat deze gebouwen niet vijf jaar geleden zijn neergezet. Zijn wij verantwoordelijk voor de puinzooi die vorige eigenaren hebben achter gelaten? Het antwoord is nee. Gaan wij ons best doen er iets moois van te maken? Het antwoord is ja. Had jij liever wéér een buitenlandse investeerder als koper van de flats gehad? Of wíj als particulieren, die wél onze nek uitsteken? Wat heb jij liever? Dat is een oprechte vraag aan jou, Cees.’
Ik heb geen idee. Geef zelf het antwoord.
L: ‘Er lopen constant twee klusjesmannen rond. Storingen worden direct opgelost. Wij zijn de eersten die schilderwerk en betonrot aanpakken; het werk dat al die buitenlandse fondsen níét hebben aangepakt. Wij hebben een MeerJaren OnderhoudsPlan (MJOP) gemaakt.
M: ‘Wíj zíjn de eersten zijn die hier onze nek uitsteken.’
Om op ‘de criminelen’ terug te komen: Jullie zijn geen criminelen, geen vastgoedboefjes? Jullie zijn bonafide ondernemers?
‘Klopt. Wij zijn net zulke ondernemers als andere ondernemers die door hard werk rijk zijn geworden. Wat voor indruk maken wij op jou, Cees?’
Jullie zijn vastgoed-mensen. Die zeven maanden zwijgen. En dan anoniem hun verhaal vertellen. Daarom zit ik nu hier.’
J: ’Achteraf hadden we eerder moeten reageren.’
‘Wij maken uit eigen zak anderhalf miljoen euro over’
Jullie zeggen dat jullie je inzetten voor renovatie. Tegelijkertijd ponden jullie uit. Elf Faustdreef-flats werden al verkocht. Voor nog zes flats zijn voorlopige koopcontracten gesloten. Gaan deze eigenaar-bewoners via de Vereniging van Eigenaren meebetalen aan de opknapbeurt die -inclusief oplossen van de koudebrug- vele miljoenen zal gaan kosten?
‘Je moet de pot van de Vereniging van Eigenaren anders zien. Als die VvE binnenkort definitief is opgericht, maken wij uit eigen zak anderhalf miljoen euro naar de VvE over. Daarvan worden schilderwerk en betonrot-reparatie betaald. Die verplichting tot betaling van ons staat in de koopaktes.’
Hebben jullie anderhalf miljoen liggen?
‘Ja’
Mag ik vragen hoe jullie zo vermogend zijn geworden?
L: ‘Ik kom uit Drenthe, ging studeren in Groningen. In mijn studententijd kocht en verkocht ik daar mijn eerste huisjes, zo’n twintig jaar geleden. Ik studeerde vastgoed en makelaardij. Haha. Mijn vader had een makelaarskantoor. Dat wilde ik overnemen. Maar toen ik in Groningen een beetje in het vastgoed zat, zag ik dat dat lucratiever is dan makelaar zijn. Twintig jaar hard werken in vastgoed leverde mijn vermogen op. Ik heb het steeds goed kunnen beleggen. En er meer van gemaakt. Het stelt mij in staat de Faustdreef te kopen.Hoe oud ik ben? 43.
M: ‘Ik ben 30. Ik studeerde bedrijfseconomie en econometrie aan de VU. Ik wilde eigenlijk grootbankier worden. Ik handelde daarnaast altijd in Amsterdamse pandjes. En ging steeds grotere dingen doen.’
L: ‘Drie jaar geleden kocht ik een vastgoedportefeuille in Groningen. Via die aanschaf leerde ik Mathias in 2022 kennen.
Daarnaast verkócht ik onroerend goed van mijzelf. Daarmee viel geld vrij. Via Mathias kreeg ik toen een kans om in Amsterdam samen met hem vastgoed van Achmea te kopen.’
Je bent pas 30?
L: ‘Mathias is een golden boy, hahaha.’
‘Hedgefondsen investeren geld van anderen’
Uit wat voor milieu kom je, Mathias?
M: ‘Uit een normaal milieu, Mijn moeder was docent, met mijn vader heb ik geen contact. Ik heb arbeidsethos. Je kunt dit alleen doen, als je het goed doet. In de vastgoedwereld zeker. Daar is je naam heel belangrijk.’
L: ‘Tuurlijk wil je dingen heel goed doen.’
M: ‘Kijk, wij investeren met ons eigen geld. Pensioenfondsen, private equity- en hedgefondsen investeren geld van anderen. Die hebben een ander belang. Die werken alleen via Exxel-spread sheets. Het klopt dat wij, net als zij, niet bij de huurders op bezoek gaan. Maar bij de investering in woningen zijn wij als particulier eigenaar meer betrokken dan zij. Bewijs daarvoor? Zoals wij nu op de Faustdreef zaken aanpakken. Dat was jaren niet het geval.’
L: ‘Wij zijn geen TPG/Angelo Gordon, geen pensioenfonds, geen Capreit/Eres, geen Rubens Capital of Stadium Capital.’
Begrijp ik goed dat jullie krampachtigheid in je omgang met de buitenwereld is ontstaan doordat jullie als vastgoedboefjes worden gezien?
‘Wij voelen ons in een hoekje gedrukt. Wij zijn bestémpeld tot vastgoedboefjes.’
Mathias, je bent 30, je hebt miljoenen. Kun je je voorstellen dat een deel van Nederland denkt: in wat voor land leven wij? Als je in het vastgoed zit, ben je op je 30e multimiljonair, terwijl een ander deel van Nederland de eindjes aan elkaar knoopt en hun kinderen geen betaalbare woning kunnen vinden.
M: ‘Wij zijn ondernemers, zoals alle ondernemers die risico lopen. Als het lukt heb je inderdaad miljoenen.’
Makelaar Marc Jan Derksen van Burgersdijk, bij het gesprek aanwezig, vult aan: ‘Ik ken mensen van 29 die succesvol een app ontwikkelen en op hun 29e een huis van een miljoen kopen.’
Maandag aanstaande deel 2 van dit interview. Wethouder Wonen Dennis de Vries wil geen contact met de Faustdreef-eigenaren. Welk rendement streven Lodewijk en Mathias na? En hoe liep het af met de koper die -bij nader inzien- van zijn flat afwilde?
225 Faustdreef-flats werden eind 2016 voor -omgerekend- 105.000 per stuk gekocht door het Canadese Capreit. Verkoper: Kerckebosch BV, erfgenamen van de familie Lisman.
Om fiscale redenen werden de woningen later, via een kerstboom van BV’s, NV’s, stichtingen en VOF-en, in Capreit’s dochtermaatschappij ERES geplaatst. Als Nederlandse partner van Capreit treedt Rubens Capital op. Ook 240 flats aan de Rubicondreef en Tannhäuserdreef en de Qatarflats op Kanaleneiland kwamen bij deze firma’s -een soort hedgefondsen- terecht. Met boekhoudkundige trucs maakten Capreit en Rubens de Nederlandse fiscus 60 miljoen afhandig.
De Faustdreef-flats werden op 15 september 2025 overgedragen aan drie nieuwe eigenaren. Een van de drie stapte later uit.
De twee resterende eigenaren ponden Faustdreef uit: per flat worden ze verkocht aan woningzoekenden.
Datzelfde gebeurt nu met de Qatarflats, voormalige sociale huurwoningen van Woonin en Portaal. Via hedgefondsen als Stadium Capital en TPG/Angelo Gordon profiteren ook pensioenfonds PFZW en pensioenbelegger PGGM mee.
Voor de Faustdreef-flats richtten de twee beleggers een Vereniging van Eigenaren op. De Nieuwegeinse VvE-beheerder Matea organiseert volgende week in het Johannescentrum aan de Moezeldreef een eerste ledenvergadering voor de elf kopers van de Faustdreef-flats.
Meer weten? Lees ons woondossier, onder andere deze verhalen.
Geheime Nederlandse beleggers gaan flats Faustdreef uitponden – De Nuk
Laat uw reactie achter
Reactie