Rechters oordelen: verkoop huurwoningen aan belegger akkoord

Mitros mag 21 voormalige sociale huurwoningen in de binnenstad aan belegger Van Mourik verkopen. Dat stelt de afdeling bestuursrecht van de Utrechtse rechtbank. Alle bezwaren van binnenstadhuurders tegen de verkoop worden door de rechtbank van tafel geveegd.  

De rechtbank verplaatste zich in één argument van de huurders: de toekomstige betaalbaarheid van huurwoningen. De huurders vrezen een onbetaalbare binnenstad. Die juridische empathie van de rechtbank leidt er desalniettemin toe dat de drie rechters de verkoop van huurwoningen aan belegger van Mourik juist vinden.  

De gemeente Utrecht heeft, volgens de rechtbank, terecht toestemming voor verkoop aan de belegger gegeven. Ook de Autoriteit Woningcorporaties, die namens de minister van Binnenlandse Zaken optreedt, gaf terecht groen licht aan Mitros de woningen aan de belegger te verkopen. De rechtbank schrijft: ‘De minister heeft in redelijkheid kunnen oordelen dat de geuite zorgen (over onbetaalbare woningen-De Nuk) niet zo zwaarwegend zijn.’ De uitspraak van de afdeling Bestuursrecht van de Utrechtse rechtbank werd kort voor de jaarwisseling gepubliceerd. In het vonnis van de rechters staan een goed verloop van de procedure en de belangen van het bestuurlijk apparaat centraal. De belangen van huurders en woningzoekenden worden genoemd, maar spelen in de uiteindelijke uitspraak geen rol.  

In Utrecht leeft al lang onvrede over de voortdurende verkoop van duizenden sociale huurwoningen aan beleggers en soms aan individuele eigenaar-bewoners. De Nuk volgt dit dossier nu zo’n twee jaar.  

In de stad waren en zijn de wethouders Wonen Jansen (SP) en Diepeveen (GroenLinks) de afgelopen jaren voorstanders van de verkoop van sociale huurwoningen. Ook corporatie Mitros (eigen vermogen van inmiddels meer dan 4 miljard euro) wil van veel woningen af, omdat het dringend geld zegt  nodig te hebben voor nieuwe sociale huurwoningen in de stad. Mitros bouwt echter al vele jaren achtereen niet de afgesproken aantallen sociale huurwoningen. 

De twee in het ongelijk gestelde huurders Jonathan Joosten -die namens zeventien mede-huurders optrad- en Ruud Geraets zijn teleurgesteld over de uitspraak van de rechtbank. Ze verklaren de harde uitspraak van de rechters uit de strakke criteria van het zogeheten Bestuursrecht. De drie rechters, onder voorzitterschap van Mr. P. Mol, wegen in hun oordeel  geen ‘redelijkheid’, ‘billijkheid’ en ‘maatschappelijk belang’.  

In de twee vonnissen -‘uitspraken’ in juridisch jargon- leggen de rechters uit waarom Mitros, de Autoriteit Woningcorporaties, de Inspectie Leefomgeving Leefomgeving en Transport en de gemeente Utrecht juridisch goed gehandeld hebben. En de huurders ongelijk hebben.  De twee uitspraken zijn in moeilijk toegankelijk juridisch jargon geschreven. 

Hoofdargument van de Utrechtse rechters om de verkoop aan een belegger toe te staan is: met deze betaalbare huurwoningen in Mitros-bezit wordt ‘geen volkshuisvestelijk belang’ gediend. Door de hoge puntenwaardering in het zogeheten Woningwaarderingsstelsel werden deze sociale huurwoningen langzaam aan op papier steeds duurder. Dat heet ‘liberaliseren’. Het is geen Mitros-taak om die ‘geliberaliseerde’ of ‘te liberaliseren’ woningen te verhuren, zegt de rechtbank. Naar het oordeel van de rechtbank wordt het ‘volkshuisvestelijk belang’ zelfs gediend met de verkoop aan een belegger. 

Huurder Jonathan Joosten: ‘Het is inderdaad een onverwacht en voor mij verbijsterend vonnis.’ 

Huurder Ruud Geraets: ‘Mijn bezwaar tegen het vonnis is dat de rechtbank niet goed begrijpt  waar deze procedure over gaat. Die gaat over de moderne wooncrisis in onze tijd en onze stad, de betaalbaarheid van wonen in de stad voor mensen met een kleine beurs. En ze hechten te weinig belang  aan de aanwezigheid van betaalbare sociale huurwoningen in de stad.’ 

‘Als huurder ben je totaal kansloos’ 

De rechters stellen dat huurders als Geraets en Joosten niet hoeven te vrezen voor onbetaalbare huren. Terwijl Geraets tijdens de zitting eind november juist stelde bang te zijn voor de almaar stijgende huur. Neen, zeggen de rechters, ‘gegeven het feit dat zijn huidige huurovereenkomst gerespecteerd moet worden’. Daarmee schuift de rechtbank het argument van toekomstige onbetaalbaarheid terzijde. Geraets is een zittende huurder, met een maandhuur van ongeveer 675 euro.  

Wat zegt de rechtbank over de huurverhogingen van 40 tot 103 procent die Van Mourik na verhuizingen bij nieuwe huurders doorvoert? Daar gaat de rechtbank niet op in. 

Huurder Joosten: ‘Als huurder ben je totaal kansloos, zodra de gemeente Utrecht aan de corporatie toestemming tot verkoop geeft. Daarna stellen alle instanties en dus nu ook de bestuursrechter dat het bestuurlijk zorgvuldig is gegaan. Als huurder heb je in dit bureaucratisch en juridisch universum geen kans.’ 

De rechters Mol, Banga en Helmich betrekken in hun vonnis niet dat de woningen in 2009 sociale huurwoningen waren. En vaak ook nu nog voor ‘sociale huurprijzen’ verhuurd worden aan zittende huurders, maximaal 752 huur per maand. Andere binnenstadhuurders betalen voor hun sociale huurwoning meer dan 752 euro, omdat de puntenwaardering er aanleiding toe geeft (het liberaliseren). 

‘Dat kan ook mij in de toekomst gebeuren’, zegt Geraets. ‘In die zin is het vonnis van de rechtbank niet volledig. Mijn huur kan als zittende huurder oplopen tot 1200 euro per maand, vanwege de gestegen puntenwaardering. De extreem gestegen WOZ-waarde en de Monumententoeslag in het puntenwaarderingssysteem zijn daar de oorzaak van. De Tweede Kamer en de Gemeenteraad staan dit toe. En de rechter zegt nu dat mijn belang niet zwaarwegend genoeg is. Naar mijn gevoel gaan de rechters  aan mijn belang voorbij.’    

Mitros maakt belofte niet waar 

We zetten nog enkele argumenten van de rechtbank vóór verkoop aan belegger van Mourik op een rijtje. 

-De miljoenenopbrengsten van Mitros uit de verkoop zullen elders in de stad aan de sociale woningvoorraad worden besteed. Schrijft de rechtbank in het vonnis. De rechtbank begrijpt van de huurders dat Mitros die belofte niet waar maakt. 

Die feitelijke constatering van de huurders weegt voor de rechtbank niet. De rechtbank schrijft: ‘Dat dit in de huidige onrustige woning- en bouwmarkt, niet heel concreet in cijfers kan worden uitgedrukt, maakt het voorgaande (de opbrengst moet naar sociale woningvoorraad-De Nuk) niet anders.’ 

-Het Huurders Netwerk Mitros gaf corporatie Mitros toestemming voor de verkoop van de woningen aan belegger van Mourik. Bezwaar van de huurders Joosten en Geraets: het bestuur van dat Huurders Netwerk is niet democratisch gekozen. En het Huurders Netwerk verzuimde haar eigen achterban te informeren over de verkoopplannen. Het oordeel van de rechtbank luidt dat de toestemming van Huurders Netwerk Mitros terecht meegewogen werd door toezichthouder Autoriteit Woningcorporaties. Dat het Huurders Netwerk in de ogen van de huurders geen serieuze huurdersvertegenwoordiging is, verandert daar voor de rechters niets aan.  

-De rechtbank constateert dat deze 21 woningen inderdaad aan een belegger verkocht werden. Maar, zegt de rechtbank ter vergoelijking, Mitros kocht daarvoor in de binnenstad 20 sociale huurwoningen aan de Tuinstraat terug. Dus, redeneert de rechtbank verder, hoefde de verkoop van de 21 woningen niet geschrapt te worden. De rechtbank meldt niet dat de 20 woningen aan de Tuinstraat van Mitros zelf waren. En waren gestald in een dochter-BV van de corporatie Mitros. 

-Het Utrechts stadsbestuur (SP-wethouder Jansen en later GroenLinks-wethouder Diepeveen) stelt volgens de rechtbank terecht dat het verhuren van deze 21 huurwoningen in de binnenstad geen taak voor Mitros is. Het tegenargument van de huurders -‘er zijn te weinig sociale huurwoningen’- telt niet voor de rechtbank. De rechtbank: ‘Het toenemend tekort aan sociale huurwoningen in Utrecht, leidt niet tot een ander oordeel.’ 

Geraets en Joosten weten nog niet of zij bij de Raad van State in hoger beroep gaan. 

——————————————————————————————————————–

–Voor Nuk-lezers die het juridisch jargon beheersen hier een van de twee vonnissen (het andere is zo goed als identiek)

-Morgen in De Nuk: ons commentaar op deze uitspraak van de afdeling bestuursrecht van de Utrechtse rechtbank 

-In dit stuk wordt gesproken over 21 woningen. Eerder berichtte De Nuk over 22 woningen. Het verschil zit in een atelierruimte aan de Eligenhof. Die ruimte telt de rechtbank niet mee.