Een recent onderzoeksrapport over de financiën van de Utrechtse woningcorporaties verzwijgt hun rijkdom. Het ‘rapport’ -een powerpoint-presentatie- van consultancybureau Ortec Finance werd in opdracht van de gemeente geschreven. Het werd betaald door gemeente en woningcorporaties, ieder de helft. PvdA-wethouder Wonen Dennis de Vries noemt het onderzoek ‘onafhankelijk’. Aanleiding om Ortec in te schakelen is de door de gemeente afgedwongen totale stop op verkoop van sociale huurwoningen. Onmiddellijke tegeneis van de corporaties: 10,6 miljoen euro. Te betalen door de gemeente Utrecht.
Verkoopstop en onderzoeksrapport leidden op 8 februari tot een lang, voor Utrechters nauwelijks te volgen, raadsdebat. De kernvraag over het doel van woningcorporaties bleef uren lang taboe. Die vraag luidt: Zijn woningcorporaties er voor de huisvesting van Utrechters met een kleine beurs of voor hun eigen financiële gezondheid en rendement?
Utrechtse woningcorporaties verkochten de afgelopen jaren voor honderden miljoenen euro’s meer dan duizend sociale huurwoningen. Het huidige college van B&W wil een eind maken aan die uitverkoop. Want betaalbare huurwoningen zijn hard nodig. In het machtsspel dat nu tussen PvdA-wethouder en de corporatietop is ontstaan, halen de corporaties alle trucs uit de kast.
Een hoge investeringspotentie…
Iedere Utrechtse ambtenaar en elk raadslid dat het Woondossier de afgelopen tien jaar volgde, weet dat de corporaties schatrijk zijn. Het werd tot nu op het Stadskantoor alleen niet hardop gezegd. De grootste corporatie is Woonin, dat tot vorig jaar Mitros heette. Wie de moeite neemt het Woonin/Mitros-jaarverslag te lezen, weet dat de corporatie begin 2023 een eigen vermogen van 4,4 miljard euro had.
Uit een door De Nuk opgeduikelde ambtelijke notitie blijkt nu dat de rijkdom van de grootste Utrechtse corporatie op het Stadskantoor wél besproken werd. Achter gesloten deuren. De gemeente was al in 2019 op de hoogte van de kolossale vermogenspositie. Het staat in een door Platform Authentieke Journalistiek opgedoken ambtelijke notitie. Letterlijke tekst in de notitie: ‘Mitros heeft een hoge investeringspotentie.’ ‘Het kan’, vervolgt de tekst, ‘maximaal 1,3 miljard bijlenen voor de nieuwbouw. Er is geen enkele corporatie die dat kan. Vraag is nu vooral hoe we deze investeringskracht goed kunnen inzetten in de gemeente Utrecht.’
Deze notitie werd geschreven voor een overleg op 11 november 2019. Toenmalig wethouder Wonen Diepeveen (GroenLinks) deed niets met deze wetenschap. Voor 1,3 miljard euro had Woonin/Mitros 5200 sociale huurwoningen kunnen bouwen.
Het ‘inzetten van de investeringskracht’ mislukte bij Mitros jaar na jaar. Al zeven jaar achtereen komt de corporatie de zogeheten ‘prestatie-afspraken’ met de gemeente niet na.
‘Rupsje Nooitgenoeg’ Woonin verhoogde haar eigen vermogen dus aanzienlijk. Uit alle cijfers, ook die van het Ministerie van Binnenlandse Zaken, blijkt: het aantal sociale huurwoningen van Mitros daalde. De verkoop van huurwoningen aan investeerders en eigenaar-bewoners ging jaren achtereen door.
‘Moneyspeak’ van assetmanagers: de ‘verkoopvijver’
Wie het laatste bekende jaarverslag van Woonin/Mitros zorgvuldig leest, krijgt een cocktail van vastgoedjargon en ‘moneyspeak’ voorgeschoteld. Over de uitverkoop van sociale huurwoningen is de corporatie openhartig. Schaamteloos openhartig.
Citaat uit het jaarverslag: ‘Elk jaar maken we een nieuwe selectie van woningen die in aanmerking komen voor verkoop, de zogenaamde ‘verkoopvijver’. In 2022 gaven we 3.837 woningen een verkooplabel, vooral oudere en minder renderende woningen. Zodra de huurder de huur opzegt, gaat de woning in de verkoop. Dit doen we tegen marktconforme verkoopprijzen, dus zonder korting.’
De Woonin/Mitros-top toont zich tevreden over de werkwijze, want ‘assetmanagement en strategische vastgoedsturing’ leveren ‘een grote hoeveelheid data en input vanuit verschillende disciplines in de organisatie’. En: ‘Hiermee is een nieuwe stip op de horizon gezet voor de verdere doorontwikkeling van vastgoedsturing/assetmanagement.’
Een fout in de powerpoint-presentatie
De komende maanden gaan wethouder Dennis de Vries en zijn ambtenaren onderhandelen over de eis van 10,6 miljoen euro die de STUW, de belangenclub van Utrechtse corporaties, heeft gepresenteerd.
Daarbij zal het consultancy-rapport van Ortec over de rijkdom van de corporaties een aanzienlijke rol spelen. Het is een powerpoint-presentatie van 21 pagina’s. Zonder voorblad en illustraties 16 pagina’s grafieken en technische afkortingen. De omslag vermeldt ‘restricted’, een consultants-eufemisme voor ‘vertrouwelijk’.
Bronnen binnen de gemeente melden De Nuk dat Ortec de gegevens van vier corporaties onderzocht: Woonin/Mitros, Portaal, Bo-Ex en Cazas. De laatste corporatie heeft vooral woningen in Leidsche Rijn en Vleuten/De Meern.
Op 1 februari kregen raadsleden in het stadhuis een ‘technische briefing’ van de Ortec-powerpoint.
Daarin staat dat corporaties maximaal 85 procent van hun bezit mogen financieren met leningen. Het is een voorschrift van de overheid. In gewone mensentaal: je mag maximaal 85 procent van de woningwaarde als hypotheek hebben.
De Ortec-onderzoekers berekenden dat de Utrechtse corporaties 42 procent van hun bezit met leningen financieren. De corporaties zijn dus kerngezond. Ze zouden miljarden extra kunnen inzetten om de Utrechtse Wooncrisis op te lossen. De rekensom die op ‘42 procent schuld’ uitkomt, is een foutje van de Ortec-rekenmeesters.
De Utrechtse corporaties zijn namelijk nóg gezonder dan Ortec stelt. De Nuk onderzocht de jaarverslagen van de vier corporaties. Daaruit blijkt dat 29 procent van hun bezit met schuld belast is. Dit is een ‘gewogen gemiddelde’. Het schuldpercentage verschilt dus per corporatie. De rijkste is … inderdaad Woonin/Mitros. De schuld van de grootste Utrechtse corporatie is slechts 17 procent.
Utrechtse burgers betalen drie keer
In de corporatiewereld is niets gek genoeg om rendement en eigen financiële positie te versterken. Gemeente Utrecht en het Rijk staan al garant voor de financiële positie van de corporaties. Corporaties kunnen dus nooit failliet gaan. De toezichthouders Autoriteit Woningcorporaties en Waarborgfonds Sociale Woningbouw zijn daar glashelder over. De corporaties blijken nu, bovenop deze garantstelling, extra geld te eisen. 10,6 Miljoen euro gaat de Utrechtse burgerij dokken. Als de corporaties hun zin krijgen.
Wie onze reeks over de Utrechtse Wooncrisis las, weet dat de corporaties de Utrechtse burgers drie keer laten betalen voor Utrechtse huurwoningen. Ze hebben huurinkomsten, verkoopopbrengsten en extra inkomen door het liberaliseren van woningen. Nu stellen ze een nieuwe inkomensstroom voor: een miljoenenvergoeding door de gemeente, ter vervanging van de verkoopopbrengsten.
Rest de vraag hoe onafhankelijk het onderzoek van consultant Ortec Finance is. De corporaties betalen de helft van de kosten, de gemeente Utrecht de andere helft. In de corporatiewereld geldt het motto: wie betaalt, bepaalt. Schreven de corporaties mee aan het rapport dat hun rijkdom verzwijgt? Bekend is dat Ortec Finance de Nederlandse corporatiesector als klant heeft. Het bedrijf haalt er een miljoenen-omzet.
Gemeenteraadslid Gert Dijkstra (Een Utrecht) vond het Ortec-onderzoek onduidelijk. ‘Ik miste de onderbouwing dat ‘Stop de Verkoop’ tot ernstige financiële problemen bij de corporaties zou leiden. Nu hebben we deze nieuwe gegevens van jullie beschikbaar. Dit roept nog meer vragen op dan we al hadden. Het lijkt er op dat informatie verstopt wordt, in plaats van openbaar gemaakt.’
‘Zo is afgesproken met de opdrachtgevers’
De Nuk belt verantwoordelijk Ortec Finance-man Maarten van ’t Hek. Hij lichtte 1 februari zijn powerpoint-sheets tegenover wethouder De Vries, raadsleden, corporatie-bobo’s en ambtenaren toe. Na een kort telefonisch contact wil hij alleen per app of mail antwoord geven.
Waarom heeft Ortec Finance de hoofdvraag niet gesteld en beantwoord? Zijn corporaties er voor hun eigen financiële gezondheid of om zo veel mogelijk huisvesting voor mensen met lage inkomen te bieden?
Maarten van ’t Hek: ‘Deze vraag viel buiten de scoop.’ (viel buiten de onderzoeksopdracht, bedoelt de onderzoeker)
Wat is het bedrag in euro’s van de schuld van de Utrechtse corporaties?
‘Dat is niet in de sheets opgenomen, want op zichzelf niet relevant.’
Waarom hebben jullie zo’n belangrijk cijfer niet opgenomen?
‘We hebben geen individuele corporatie-resultaten getoond. Zo is afgesproken met de opdrachtgevers.’
Nogmaals: waarom hebben jullie de belangrijkste vraag -over rijkdom en taak van corporaties- niet gesteld?
‘Cees, we komen in een discussie terecht op deze manier. En die ga ik niet aan.’
Heeft Ortec de taak om helderheid te verschaffen en schimmigheid te voorkomen?
Geen antwoord
Jullie stellen dat de corporaties 42 procent van hun bezit geleend hebben. Uit openbare jaarverslagen blijkt dat slechts 29 procent te zijn. Hoe verklaar je dit verschil/deze fout?
Geen antwoord.
Jullie hebben een essentieel feit, het ‘eigen vermogen’ van de corporaties, niet opgenomen in jullie powerpoint, met de titel ‘Stop de verkoop, analyse van de beleidskeuze’. Waarom niet?
Ook deze vraag wordt niet door Ortec Finance beantwoord.
De Nuk volgt het complexe Utrechtse woondossier al jaren. Later deze week brengen we in twee delen een interview met wethouder Wonen Dennis de Vries (PvdA). Is hij opgewassen tegen de slimme assetmanagers van de corporaties? Waar zijn voorgangers het twaalf jaar tegen hen aflegden.
Ook heeft De Nuk een publicatie van de journalisten Merel Buck en Jilles Mast in voorbereiding. Ze werken voor het Platform Authentieke Journalistiek. Na een beroep op de Wet Open Overheid (WOO), kregen zij inzage in duizenden gemeentelijke stukken rond de Wooncrisis. En deden er onderzoek naar.
Blij dat ik een riem om heb… want hier zakt je broek van af. Over de ‘subtiele’ overgang van sociale huur naar vrije sector nog maar te zwijgen.
Met alle respect, Cees, dat je jouw uitgebreide kennis uiteenzet. Alleen schrikken kan ik niet meer, van alles wat deze “rovers” de laatste 50 jaar hebben uitgevreten,
hebben gelogen, hebben bestolen, en hebben aantoonbaar opgelicht.
Verandering, verbetering, excuses, het blijft een utopie, en zal altijd zo blijven,
en voor ons beiden niet zo lang meer.
Hier doet een journalist het werk van de, naar ik begrijp, onderbetaalde raadsleden. Een stadspenning lijkt me op zijn plaats.
Dat Mitros is werkelijk van de ratten besnuffeld. Een schatkist waar mening multinational jaloers op zou zijn en dan geld van de gemeente vragen. De wereld op zijn kop.
Graag een reactie van de gemeenteraad. Als ik het goed begrijp worden ze belazerd waar ze bij staan.
Als een onderzoeker geen commentaar heeft op een zeer relevante vraag, weet ik genoeg.
Het is al even hoog tijd dat iemand ingrijpt bij de zgn sociale verhuurders. Ze hebben belachelijk veel macht en hun werk goed doen gebeurt ook al heel lang niet meer. Met Mitros als kampioen corruptie. Hoe kan het zijn dat zij de regels maken en dat iedereen bibberend zijn mond houdt. Hoe kan het dat ze liegen dat ze scheel zien, hun huurders benadelen. Iedereen weet het en niemand doet wat. Degenen die het proberen staan er alleen voor en komen geen snars verder omdat ze nergens ondersteund worden. Ja, ik spreek uit ervaring.
Waarom heeft de gemeente dit onderzoek niet zelf laten doen? Ortec heeft nu twee broodheren. Er lopen daardoor te veel belangen door elkaar.
Potverdorie Cees, voorbeeldige onderzoeksjournalistiek met verbijsterende uitkomsten! Fijn dat je dat voor de Utrechters wil doen. Hou vol jongen
Zo, zo. Er wordt hier wat blootgelegd. Zijn er al raadsvragen gesteld?
Wat zijn wij toch dommies! Wij denken nog steeds, dat feiten relevant zijn en dat je organisaties aan hun woord kan houden. Ortec Finance verdomt het om op twee essentiële vragen van Grimbergen te antwoorden, waaronder waarom zitten jullie 15% naast de jaarverslagen als we het hebben over de belening van het vermogen?De obligo is slecht 29 % inplaats van 42% ,zoals Ortec Finance beweert. En die 42% worden weer de opstap om 10 miljoen van de gemeente te eisen. Je eerste indruk is, zoals we dat vroeger zeiden; wat zijn dat voor een tweedehands autoverkopers? Toch eens lezen hoe ze zichzelf zien.
Wat lezen we( ik heb het vertaald:
Onafhankelijk en betrouwbaar
Wij zijn een onafhankelijke en betrouwbare partner voor onze klanten. We vermijden belangenconflicten en gaan helemaal uit om te komen wat we beloven. Integriteit dient als ons leidende kompas in alles wat we doen.
Lees ik dat goed? Wij zijn betrouwbaar? Integriteit is ons kompas? Ik ben eruit. Het maakt niet meer uit, wat je doet. Het enige wat nog telt, is perceptie. Of zoals Sheila Sitalsing ons zaterdag j.l in de Volkskrant uitlegde, bullshitting:debatteren of beargumenteren zonder je erom te bekommeren of wat je zegt wel waar is. Als Grimbergen gelijk heeft, zou ik de rekening van Ortec Finance niet betalen.
Geen commentaar, zegt Ortec. Vreemd dat deze organisatie zich zo opstelt. Uiteindelijk betaalt de gemeente (wij dus) dit rapport. Het kan nu niet anders zijn dat de raad de vragen van deze journalist stelt. In het kader van de zo gewenste transparantie.
Helaas bleek uit het recente interview met de wethouder dat de betrokken verantwoordelijken bij de gemeente deze artikelen niet lezen. Want ’te druk’. Ze laten zich dus waarschijnlijk gewoontegetrouw een rad voor ogen draaien.
Opmerkelijk dat de onderzoeker zonder enige schaamte omschrijft dat hij niks onderzocht heeft wat niet positief zou uitvallen. Wie betaalt bepaald in toegepaste vorm. Prima artikel en helaas zeer ontluisterend.