Capreit/ERES: ‘We zijn trots op de langdurige relaties met onze bewoners’  

Leegstand Qatarflats stijgt explosief door beleggers (ERES, Stadium, Rubens)  

Eén trappenhuis met woningen Marshallaan: drie flats staan leeg

Steeds meer flats op Kanaleneiland en in Overvecht staan leeg. Aan de Marshalllaan zijn deze week dertien woningen zichtbaar onbewoond. Het zijn Qatarflats, vlakbij Prins Clausbrug en winkelcentrum. Vier van de dertien woningen staan al meer dan een half jaar leeg. De eigenaar heeft de leegstand van de dertien flats niet gemeld en overtreedt zo de Utrechtse leegstandsregels. 

Wat blijkt? Leegstand is lucratiever dan verhuren. Daar helpt geen leegstandsverordening tegen. Hoe kan dat? En waarom staat de gemeente dit toe nu er zo’n woningnood is? 

De eigenaren kunnen op weinig begrip van buurtbewoners rekenen. ‘Wie doet dat nou, huizen leeg laten staan in deze tijd?’, horen we op Kanaleneiland en in Overvecht.

Alleen in Overvecht-zuid staan inmiddels zo’n dertig flats leeg. 

De gemeente Utrecht ‘gaat leegstand harder aanpakken om de woningnood tegen te gaan’, is al anderhalf jaar het geluid van het stadsbestuur. Wethouder Wonen Dennis de Vries weet niet van de actuele leegstand als we hem informeren. Enkele uren later bevestigt hij dat vier woningen langer dan een half jaar leeg staan. De Vries laat weten dat het in de gemeentelijke organisatie uitgezocht zal worden. Hij vertelt dat ambtenaren gesprekken aangaan met de eigenaren van de lege woningen. Boetes worden niet meteen opgelegd. De Vries: ‘We werken volgens een escalatieladder’.  

Het zoveelste hoofdstuk in het eindeloze verhaal Qatargate. Waarin nu ook een schimmig miljoenenspel met 465 Overvechtse flats wordt gespeeld.   

Alleen in Overvecht-zuid staan inmiddels zo’n dertig flats leeg. Hier de Faustdreef

   

Op de achtergrond speelt de vraag: wie-o-wie ís eigenaar van de 252 Qatarflats op Kanaleneiland en 465 flats in Overvecht-zuid?  

Het kadaster stelt dat het Canadese ERES de officiële eigenaar is. ERES en beheerder ERESM zijn onderdeel van Capreit, dat zijn 7000 Nederlandse huurwoningen snel wil verkopen. Stadium Capital Partners zégt eigenaar te zijn van 112 Qatarflats aan de Marshalllaan. Rubens Capital Partners zegt ‘asset-manager’ te zijn van de andere 140 Qatarflats én de 465 flats in Overvecht-zuid (Faustdreef, Rubicondreef, Tannhäuserdreef). Wat het verschil is tussen een asset-manager en een eigenaar blijft schimmig. In de onroerend goed-wereld geldt, richting fiscus en burgers: je maakt het zo vaag en ingewikkeld mogelijk. 

Alle medewerkers ontslagen 

Allereerst ERESM (mét M), de Nederlandse beheertak van het Canadese Capreit. Het heeft haar vijftig medewerkers ontslag aangezegd, weten voorzitters van diverse ERESM-huurdersverenigingen elders in het land. In drie étappes voor 1 april worden alle vijftig medewerkers ontslagen. Het kantoor van de Canadese verhuurder -7000 huurwoningen in ons land- is echter al weken dicht. Het personeel is overhaast en slordig vertrokken. Sinds 24 december is geen communicatie met de grote woningbelegger mogelijk. Het huurdersportaal is afgesloten. Telefoontjes stranden in een wirwar van digitale audio-boodschappen. ‘We doen ons best u zo goed mogelijk van dienst te zijn’, meldt een vrouwenstem, waarna ieder menselijk contact vermeden wordt. Wie het Capreit/ERESM-nummer voor noodsituaties belt, krijgt van dezelfde vrouw te horen: ‘Night menu … tot ziens’. Waarna de verbinding wordt verbroken. 

Eresm.nl heeft op haar website de teksten uit de pen van de reputatiemanager nog niet verwijderd. Wees dus ‘welkom bij European Residential Management. Welkom thuis.’ In wervend jargon wordt woningzoekenden verzekerd: ‘Prettige leefomgevingen ontstaan wanneer fantastische bewoners hun perfecte woning vinden.’   

Een nieuw hoofdstuk dus in het woningenschandaal Qatargate. Zie ook ons laatste verhaal. 

Stadium-directeur Stolle zwijgt 

Het spoorloze Capreit/ERESM is dus ook officieel eigenaar van de 112 Qatarflats aan de Marshalllaan. Stadium Capital Partners in Amsterdam zégt de nieuwe eigenaar te zijn. De belegger liet eerder weten wellicht ‘de uitpondstrategie’ te gaan volgen. Dat betekent iedere flat voor de hoogste prijs verkopen aan een eigenaar/bewoner.  

We stellen Stadium-directeur Richard Stolle de volgende vragen. 

-Waarom staan op de Marshalllaan de flats 300, 300A, 306, 338, 344, 348A, 352A, 315, 333, 359, 377, 387, en 391 leeg? 

-Is deze leegstand een teken dat u de flats gaat uitponden? 

-U overtreedt de leegstandsverordening van de gemeente Utrecht. Wat betekent dat voor u? 

Directeur Stolle en zijn bedrijf Stadium reageren niet. 

‘Geen enkele woning hoort leeg te staan’ 

In onze stad tast wethouder Wonen Dennis de Vries in het duister. De Nuk informeerde hem vrijdag dat veertig tot vijftig huurwoningen van Capreit/ERES  op Kanaleneiland en in Overvecht-zuid leeg staan. In Overvecht constateren we na een steekproef toenemende leegstand in de flats aan de Faustdreef, Rubicondreef en Tannhäuserdreef. Daar bezit ERES/Capreit -volgens  het kadaster- 465 woningen. 

De Vries: ‘Geen enkele woning hoort leeg te staan. Als het waar is wat jullie constateren dan bewijst het dat beleggers aan lege woningen meer kunnen verdienen dan aan verhuurde woningen.’ 

Hoe werkt dat? 

Het heeft alles te maken met die mogelijke ‘uitpond-strategie’ van de eigenaren. Een gewone belegger die de flats van ERES koopt, wil zo snel mogelijk verhuren, omdat het inkomsten oplevert en dús rendement. Dat laatste is de doelstelling van beleggers. De huren van deze voormalige sociale huurflats liggen tegenwoordig op tussen de 1700 en 1800 euro. Met die huur pakt de eigenaar, zelfs onder de nieuwe huurwet, altijd een goed rendement. Een belegger die zo’n flat koopt (à 232.000 euro), kan dus geld maken door te verhuren. 

Met de uitpondstrategie is dat anders. Dan kun je -met huizen in een extreem krappe markt- veel meer geld maken. De opkopende partijen Stadium Capital en -asset-manager- Rubens Capital kiezen de uitpondstrategie. Hoe meer flats leeg staan op het moment dat zij de  woningen voor Utrechtse burgers in de verkoop gooien, des te hoger hun opbrengst. Lege woningen brengen namelijk meer op dan verhuurde. Het zal op Kanaleneiland en in Overvecht tot duizelingwekkende opbrengsten leiden. Snelle winsten van 150.000 euro per verkochte flat zijn haalbaar. 

Dus: een periode met leegstand is lucratiever dan verhuren. 

De vraag is nu: wanneer zetten Stadium en Rubens Capital deze woningen -voor tegen de vier ton- op de oververhitte Utrechtse woningmarkt in de verkoop? 

Stadium Capital (112 woningen) reageert dus niet. 

Rubens Capital (605 woningen) wel. Patrick Steenstra Toussaint van Rubens: ‘We zijn aan het nadenken over wat we doen en hoe we dat doen. Het heeft te maken met de complexe nieuwe huurwetgeving.’  

Een periode met leegstand is lucratiever dan verhuren

Rottende balken   

Huurders van de wél bewoonde flats van Rubens ontvingen vorige week bericht dat ISA Vastgoedmanagement de nieuwe beheerder is. Het bericht meldt niet dat ISA op hetzelfde Zuid-As-adres gevestigd is als Rubens Capital Partners. Wel is er dan weer een apart bedrijf voor het technisch beheer aangesteld: ‘Ziezodan’. 

Wat gaat Ziezodan doen aan het achterstallig onderhoud rond de trappenhuizen van de zes-hoog flats aan de Tannhäuserdreef? Er zijn rottende balken zichtbaar met gaten tot vijf, zes centimeter. 

Rottende balken met gaten tot vijf, zes centimeter

In het grote Utrechtse vastgoedspel eten vele partijen mee. Zo zijn er allerlei beheersmaatschappijen. Die in een onduidelijke kluwen rond deze 717 flats opereren, Onduidelijkheid kun je blijkbaar construeren. Belegger Capreit/ERESM is een vaste klant bij de Nederlandse marktleider belastingontwijking ‘Intertrust’. Daarover in een later verhaal meer. 

Bij onduidelijkheid horen ook weer verhuursites. Zoals verhuurtbeter.nl. 

‘De verhuurder onderzoekt…’  

Op verhuurtbeter.nl worden Qatar- en Overvecht-flats aangeboden. Sinds enkele maanden staat bij de woningen de tekst: ‘Helaas, deze woning is (voorlopig) ingetrokken’. En onder een vraagtekentje lees je de volgende tekst: ‘Deze woning is ingetrokken, omdat de verhuurder onderzoekt of de woningen verkocht of verhuurd kunnen worden. Belangrijkste reden hiervoor is de wetswijziging per 1-7-2024, de Wet Betaalbare huur. Als de verhuurder besluit de woningen te verkopen, komen de woningen dus niet meer te huur. Wij zullen met de eventuele koper van het vastgoed contact leggen en trachten een samenwerking aan te gaan, zodat de woningen alsnog verhuurd kunnen worden.’   

Huur voor -niet te huur staande!- lege flats van 70 tot 80 vierkante meter, volgens verhuurtbeter.nl: op een tientje na 1800 euro. 

Met de staart tussen de benen vertrok Capreit/ERESM. Terwijl het nog eigenaar is. Een chaos achter latend.  

De Canadese belegger laat op zijn website nog wel weten: ‘We zijn trots op de langdurige relaties met onze bewoners en we werken met hen samen zodat ze elke dag weer genieten van waar ze wonen.’ 

WIL JE ONS ONDERZOEK NAAR DE UTRECHTSE WOONCRISIS STEUNEN? DAT KAN VIA DE DONEERKNOP ONDER DIT ARTIKEL.

Laat uw reactie achter

Reactie

17 reacties

  • Huurder schreef:

    Al die grote verhuurders hebben veel te veel macht en schuwen corruptie niet. En de Gemeente zit te slapen.
    Bedankt Cees voor al je inzet weer.

  • Jolanda schreef:

    Het kan allemaal in Utrecht. 🥴

  • Dick schreef:

    Zie: Huurwaardebepaling woningwaarderingsstelsel
    Zelfstandige woonruimte
    .
    Binnen deze regelgeving is een huur van 1800 eurotjes in mijn optiek volkomen onhaalbaar, tenzij de WOZ waarde gigantische hoog is. Dat lijkt mij sterk, want “om niet”
    gescoorde flats zijn onmogelijk “duur” in de WOZ.
    Toch een kat in de zak voor de Sjeik.
    Mij valt op dat er nog steeds veel huurwoningen leeg of te koop staan.

  • I van Dijk schreef:

    Waarom doet de gemeente niets, dit is toch niet te begrijpen in deze tijd van woningnood.

  • Harold schreef:

    Tijd voor het krakersgilde ?

  • Corina schreef:

    Wethouder De Vries blijft onderaan de escalatieladder hangen. Ik betwijfel of de gemeente die ladder ooit opgaat. Door kraken zou woonruimte in ieder geval voor sommigen weer beschikbaar kunnen komen.

  • Rosanne Dekkers schreef:

    Met veel bombarie kondigde de Utrechtse raad een verbod op leegstand aan. Dit artikel laat zien hoe de praktijk is. Veel leegstand waar de gemeente niet van op de hoogte is. En sancties die niets voorstellen: ambtenaren gaan eerst in gesprek met ‘de eigenaren.’ Dat schiet lekker op zo.

  • 19Bentje48 schreef:

    Genuanceerd reageren op dit soort ongenuanceerd optredende verhuurorganisaties helpt echt niet. Hard en snel ingrijpen door de gemeente had gemoeten, En parallel daaraan kraken gedogen.

  • WJM schreef:

    Hebben we dan écht niets geleerd van het debacle van 252 sociale woningen in de tijd van SP-wethouder Paulus Jansen?
    Waar zitten de voelsprieten van die huisvestingsambtenaren? (Of wonen die zelf misschien buiten Utrecht?)
    Maar ook die van de huidige PvdA-wethouder Huisvesting,
    Dennis de Vries? Je moet toch als een bok op een haverkist op dit probleem zitten!
    Dank Cees Grimbergen voor dit toch wel trieste artikel! Als u dit niet schreef, dan kwamen deze problemen toch nooit bovenwater.

  • isabelle schreef:

    Dennis is van goede wil, maar courante en correcte informatie lijkt hem niet te bereiken…En het zal de Utrechtse Raad een worst zijn wat er met huurwoningen aan de hand is.

  • Hiske Alting schreef:

    Niets aan toe te voegen. Bedankt Cees

  • Roy Stekelenburg schreef:

    Opvallend is ook dat huurwoningen van de verschillende corporaties (Woonin, Bo-Ex) nadat de huurder verhuisd is ook langdurig leeg staan.

  • Huurder schreef:

    Roy, yep, klopt.
    Hier ook, huizen van Woonin. Staan gemiddeld een jaar leeg voor ze of verkocht worden of weer in de verhuur gaan. Onbegrijpelijk.

  • Yvonne Hessel schreef:

    Veel woon/bedrijfsruimtes van de gemeente en woningen van corporaties staan leeg. Bij navraag aan de wethouder blijkt dat corporaties zijn uitgezonderd van leegstand maatregelen. Met bewoners van Sterrewijk in 2023 vijf leegstaande woningen gekraakt van corporatie. Gemeentelijk vastgoed dat ‘leegstaat’ wordt beheer door leegstandsbeheer. Die zet in grote gebouwen, één huurder. Officieel staat het niet meer leeg. Gemeente verhuurt nooit rechtstreeks aan huurders, maar altijd met tussenorganisatie. Ad-hoc, De Plaatsmaker, Socius wonen zijn bekende partners. De huur is altijd op tijdelijke basis. Hiermee zijn huurders uitgesloten van het huurrecht.
    Nu mag tijdelijk, maximaal 10 jaar (bij langere tijd ontstaan huurrechten). Bij de Ravellaan wil de gemeente via Socius nu 180 jongeren op straat zetten, want de 10 jaar zijn voorbij. Kunstgrepen toepassen om huurders rechteloos te maken is immoreel gedrag voor een overheid.

  • Henk Westbroek schreef:

    De PvdA wethouder hanteert een ” escalatieladder” waardoor het logisch is dat hij niks weet en niks doet.

  • Harm schreef:

    Kan het zijn dat de eigenaar en de gemeente beiden al een voorschot nemen op de uitvoering van de Omgevingsvisie Overvecht en de bouw van 750 ( lees 5 woontorens van 70 meter) in het stationsgebied.?

    Just a thought

  • Alex schreef:

    Volgens mij zo veel lege woningen zijn heeft te maken met het feit dat de regering bezig is om de vluchtelingen weg te sturen om meer lege woningen te krijgen. Het is ook bizar dat in zo lelijke flats Tannhauserdreef 1800 euro huur geëist wordt. Wij wonen hier en het is verschrikkelijk eigenaren want ze reageren nooit enz

Geef een reactie

Je e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *