Sinds zaterdag biedt makelaar Burgersdijk acht Faustdreef-flats via Funda aan. Zes zijn er te koop voor 385.000 euro. Twee voor 325.000 euro.
Een van de nu te koop staande flats, nummer 479, werd twee maanden geleden via makelaar Stek nog voor 350.000 euro aangeboden. Het kan snel gaan op de oververhitte Utrechtse woningmarkt. Lees hier ons verhaal van 25 augustus.
De nieuwe -geheime- beleggers van de 225 Faustdreef-flats denken de woningen dus voor hogere prijzen aan woningzoekenden te kunnen verkopen dan de vorige eigenaars. Dat waren Rubens Capital en de Canadese belastingontwijker Capreit. Lees hier ons verhaal van 23 september.
Vanmiddag houdt makelaar Burgersdijk ‘Open huis’. Aspirant kopers kunnen de te koop staande appartementen bekijken. De vraag is of de makelaars de aanstaande kopers informeren over de fundamentele gebreken van de flats in Overvecht-zuid. De Nuk berichtte de afgelopen maanden over betonrot, slechte isolatie en de oorzaken van schimmelvorming, ook in gerenoveerde flats. Bewoners kwamen aan het woord over de oude en nieuwe beleggers, de woekerhuren én het passieve stadsbestuur.
Bewoners van de Faustdreef -en van de flats aan de Rubicondreef en Tannhäuserdreef- kwamen gisterenavond in buurthuis De Jager samen. Met Woonprotest Utrecht willen ze lagere huren, goed onderhoud en betere communicatie met de eigenaars. Zo’n zestig bewoners bezochten recent drie bijeenkomsten.
‘Hier geniet u dagelijks van een panoramisch uitzicht over het groene Overvecht én de skyline van Utrecht, met volop zicht op de iconische Domtoren.’
De Funda-advertentie is opnieuw enthousiast.
Wie de tekst voor de acht woningen aandachtig leest, stuit op een reeks bijzondere formuleringen. Formuleringen die andere Funda-advertenties niet kennen.
Wat u ziet, is wat u krijgt
Kortweg komen ze op hetzelfde neer. De geheime beleggers, hun beheerder Adelbrecht BV en hun makelaar Burgersdijk wijzen iedere aansprakelijkheid voor de staat van de woningen af. Voor alle gebreken, bekende en onbekende, zichtbare en onzichtbare, is de koper aansprakelijk.
Met dit ongekende rijtje disclaimers dwingen vastgoedbazen woningzoekenden in de hoek.
Ze schrijven in de Funda-advertentie:
-Wat u ziet, is wat u krijgt.
-Hoewel deze informatie met zorg is samengesteld, kunnen hieraan geen rechten worden ontleend.
-Verkoper heeft het verkochte niet zelf bewoond en kan koper derhalve niet informeren over eigenschappen of gebreken die bij eigen gebruik bekend zouden zijn geweest.
-Koper is ermee bekend dat in oudere bouwmaterialen mogelijk asbesthoudende stoffen kunnen zijn verwerkt. Verkoper staat niet in voor de afwezigheid hiervan.
-‘As is, where is’-clausule: het object wordt verkocht in de staat waarin het zich ten tijde van de verkoop bevindt.
Waar deze formuleringen op neer komen? De verkoper legt alle risico’s bij de koper neer. De koper accepteert de woning, inclusief alle tekortkomingen en schade.
Van de Faustdreef-flats zijn grote bouwkundige gebreken bekend. Lees ons eerdere verhaal van 25 augustus.
De verkoper legt dus iedere aansprakelijkheid hiervoor terzijde.
De Nuk berichtte eerder dat er eind september geen euro in de Vereniging van Eigenaren Faustdreef aanwezig was. En dat die VvE in de Kamer van Koophandel stond ingeschreven bij de eigenaars Elf Provinciën en de familie Lisman. Die de flats negen jaar geleden aan Capreit en Rubens Capital verkochten. Een betekenisloze VvE dus
Acht mogelijke aanstaande kopers zullen in de nieuwe VvE tegen de geheime grooteigenaars met 217 flats op moeten boksen. Terwijl miljoenen investeringen in de gebouwen noodzakelijk zijn.
‘Dat is stom. Dat had niet gemoeten.’
In de Funda-advertentie stelt makelaar Burgersdijk dat de flats energielabel B hebben. De Utrechtse aannemer Dick van Rees bezocht deze zomer de Faustdreef-flats op verzoek van De Nuk. Hij verbaast zich over energielabel B in de Funda-advertentie. ‘Dit kan niet kloppen, gezien de bouwkundige tekortkomingen die ik constateerde.’
Van Rees licht toe: ‘Het label genoemd in de Funda-advertentie is hoogst waarschijnlijk een voorlopig label toegekend door de gemeentes ergens rond 2015.
Dat label is niet geldig bij verkopen na 2021.’
Wanneer wij makelaar Marc Jan Derksen van Burgersdijk vragen over het energielabel stellen, controleert hij de juistheid van het label bij een van de flats. Energielabels worden geregistreerd op de site energielabel.nl.
Derksen erkent daarna dat het energielabel niet ‘B’, maar ‘C’ is.
Hij reageert: ‘Dat is stom. Dat had niet gemoeten.’
Na het telefoontje van De Nuk heeft makelaar Derksen vandaag het energielabel in de Funda-advertenties gewijzigd.
Oudere bewoners weten dat er asbest in de gebouwen zit. U kunt dit ook zelf constateren. Toch schrijft u dat u niet in staat voor de afwezigheid van asbest. Kunt u zich voorstellen dat dit geen vertrouwen wekt?
‘Ik weet het niet. Wij zitten er niet in om mensen een loer te draaien.Wij willen goede appartementen verkopen en we willen transparant zijn. We gaan uit van een gezonde interesse bij aanstaande kopers. Dat we transparant zijn, zie je ook in het Meerjaren Onderhoudsprogramma dat de verkopers hebben opgesteld. Ook is er een VvE-beheerder aangesteld.’
‘Wees bedacht op verborgen gebreken. Er zijn grote risico’s’
Bij de Vereniging Eigen Huis verbaast jurist Steven Wayenberg zich over de Funda-advertentie waarmee kopers gelokt worden. Wat vindt hij van deze opstelling van de geheime eigenaren en hun beheerder Adelbrecht BV?
Wayenberg heeft meer te maken bekend met deze disclaimers. De formulering ‘As is, Where is’ dook volgens hem meer dan een jaar geleden voor het eerst op.
Wayenberg: ‘De combinatie van een aantal van deze voorwaarden is voor mij een oranje vlag, zeker in combinatie met de achtergrond van deze Overvecht-flats. Het lijkt erop dat de verkopers proberen zo veel mogelijk de verantwoordelijkheid af te schuiven.’
‘Het ‘as is, where is’ tot slot is voor ons ‘de rode vlag’. Hiermee proberen de verkopers iedere verantwoordelijkheid voor de technische staat terzijde te schuiven. Dit gaat heel erg ver, moet ik zeggen. Je moet hier als aspirant-koper erg goed uitkijken. Ik adviseer hen: wees bedacht op de verborgen gebreken. En vooral: weet als koper heel goed waar je aan begint. Er zijn grote risico’s.’
Eigen Huis plaatst daarnaast vraagtekens bij de zogeheten VvE (Vereniging van Eigenaren). Steven Wayenberg: ‘Hoe zit die VvE in elkaar? Is er gereserveerd voor het dure onderhoud dat er aan zit te komen? Als dat niet zo is kunnen kopers voor hoge kosten komen te staan omdat ze veel geld in de VvE moeten storten.’
Eenzijdig verhaal
Wat vindt makelaar Derksen van Burgersdijk van de Rode Vlag die Vereniging Eigen Huis hijst over de disclaimer ‘As is, where is’?
‘Dat is een eenzijdig verhaal van Eigen Huis. Die formulering is juist eerlijk. De koper heeft een onderzoeksplicht. Bedenk dat wel. Zo kan hij een eigen bouwkundig onderzoek laten doen.’
Over het ontlopen van aansprakelijkheid in de Funda-tekst -via de vijf zinnen- zegt Makelaar Derksen: ‘Iedere belegger weet dat je zo’n zinnetje als ‘As is, where is’ opneemt. Het is juist eerlijk dat de verkoper deze zinnen opneemt.’
Derksen stelt dat het ontlopen van aansprakelijkheid via de zin ‘As is, where is’ in veel meer Funda-advertenties aangetroffen kan worden.
Een steekproef van De Nuk in het huidige aanbod van makelaarskantoor Burgersdijk op Funda levert geen voorbeeld op.
Makelaar Derksen reageert: ‘Alleen als er aanleiding toe is, schrijven we dit. Bij uitponden van flats, zoals hier, past het altijd dit zinnetje mee te nemen. Wij zijn daar eerlijk en transparant over.’
Via makelaar Derksen en beheerder Jandirk de Reus van Adelbrecht Beheer BV zocht De Nuk opnieuw contact met Nederlandse investeerders die de flats sinds zes weken bezitten en die nu acht flats in de verkoop hebben gezet. Het zijn de investeerders die hun identiteit geheim houden. Omdat zij de koop via ‘aandelenoverdracht’ sloten, zijn zij niet traceerbaar in het Kadaster. De investeerders reageerden niet op de nieuwe contactpoging.
‘Heb geduld, heb vertrouwen’
Beheerder namens de eigenaren is Adelbrecht Vastgoed BV. Die schreef de huurders begin oktober over onderhoud: ‘Binnen enkele weken kunnen wij meer duidelijkheid geven over welke werkzaamheden het eerst worden uitgevoerd.’ Desgevraagd laat Jandirk de Reus van Adelbrecht nu weten: ‘Het onderhoudsplan is nog niet definitief. Heb geduld, heb vertrouwen.’
Bewoner Greet de Vries (86) woont 47 jaar aan de Faustdreef. Nuchter becommentarieerde zij enkele weken geleden al: ‘Je moet wel hele hoge nood hebben om hier te willen kopen.’
Wie meer wil weten over Wonen, Bouwen en Beleggen in de vierde stad van ons land, zie ons woondossier.
Wil je het onderzoek van De Nuk naar de Utrechtse wooncrisis steunen? Dat kan via de donatieknop onder dit artikel.
Laat uw reactie achter
Reactie