‘Ben jij op zoek naar een licht, ruim en instapklaar appartement met een spectaculair uitzicht over groen én stad? Dan is dit jouw kans!’
Nieuws uit Overvecht-zuid. De Canadese belegger Capreit/ERES biedt er sinds een week de eerste van 465 huurflats te koop aan. 350.000 euro moet Faustdreef 479 -negende verdieping, 81 vierkante meter- opbrengen. Een 4-kamerflat mét zicht op de Domtoren. Het hartsjie van een Utrechtse woningzoekende gaat er sneller van kloppen. Verkopend makelaar Stek spreekt over ‘veel belangstelling’.
De verkoper schafte de 465 flats in december 2016 voor 105.000 euro per stuk aan. Bruto opbrengst? 245.000 euro. Na aftrek van onderhoudskosten ligt voor Capreit/ERES en haar Nederlandse assistent Rubens Capital een winst van richting 100 miljoen in het verschiet. Bij overbieden wordt dat meer.
De stad Utrecht? Raakt opnieuw huurwoningen, tot 2017 ‘sociaal’ en betaalbaar, kwijt.
In Overvecht wordt deze zomer een spectaculair nieuw hoofdstuk in het krankzinnige Utrechtse woondossier geschreven . Recent nog stelde een groot deel van Utrechtse raad vragen over massale antikraak-bewoning en het omzeilen van de leegstandsverordening. Het gaat om vier woongebouwen aan de Faust-, Rubicon- en Tannhäuserdreef. Lees hier de raadsvragen.
De raadsvragen, nog voor ze beantwoord zijn, achterhaald. Het uitponden -per flat verkopen- is begonnen. Beleggers, uitsluitend in rendement geïnteresseerd, willen ‘cashen’. Dat gaat lukken dankzij ‘woningen met een zeef als gevel’.
De dubieuze rol van eigenaar Capreit/ERES in het grootste Utrechtse woningschandaal ooit -de Qatarflats- beschreven wij eerder in 2022. Lees hier ons eerdere verhaal.
Uit ons kadasteronderzoek blijkt het volgende.
Op 23 december 2016 verkocht eigenaar De Elf Provinciën 465 flats aan Faustdreef, Rubicondreef en Tannhäuserdreef aan de Canadese belegger Capreit. De Canadezen betaalden 49,5 miljoen euro voor het geheel, inclusief 41 garageboxen en enkele kantoorruimten. Het was Capreits eerste aankoop in Nederland. 105.000 Euro was de dumpprijs die Capreit per woonflat betaalde. Verklaringen voor die lage prijs? De erfgenamen van bouwbedrijf Lisman -in beleggingsbedrijf De Elf Provinciën- wilden overhaast van hun bezit af. Tweede verklaring: achterstallig onderhoud en schimmelproblemen in de betonnen woontorens.
Zeven jaar na de aankoop had Capreit genoeg van haar -inmiddels- 6900 Nederlandse huizen. De Canadese belastingontwijker ontving over 2023 nog 60 miljoen euro verliescompensatie van de Nederlandse fiscus en daarna was het: basta. Uitsluitend met verkoop viel door de Canadezen nog meer geld te verdienen. Capreit liet haar Nederlandse woningvoorraad als een baksteen vallen en vertrok dit voorjaar overhaast. De Capreit-chaos wordt nu, zo goed en kwaad als het gaat, lucratief beheerd door allerlei vastgoedpartijen. Een van die partijen is de Amsterdamse assetmanager Rubens Capital.
Jaarlijks rendement 26 procent
De verkoper vraagt voor Faustdreef 479 dus 350.000 euro. Dat wijst op een verkoopwinst van 245.000 euro. Beleggers spreken niet over winst, maar over rendement: 224 procent in 8,5 jaar, ofwel een jaarrendement van 26,3 procent.
De woningcrisis is lucratief.
Omdat op de overspannen Utrechtse huurmarkt overbieden gebruikelijk is, zal het rendement per flat mogelijk hoger uitvallen.
Deze winst komt bovenop de Capreit-huurexploitatie tussen december 2016 en nu. De jaarlijkse huuromzet van Capreit/ERES in dit stukje Overvecht was de afgelopen jaren: tussen de vijf en acht miljoen euro. De huur van de langst zittende bewoners is zo’n 850 euro. De laatste huurders die in 2024 arriveerden, betalen 1900 euro kaal.
We bellen Patrick Steenstra Toussaint van Rubens Capital, de vertegenwoordiger van Capreit in Nederland, over de winstgevendheid van de flats. Maar eerst deze vraag:
Is deze eerste te koop staande flat een teken dat jullie alle flats gaan verkopen?
‘Dat staat nog niet vast. Maar ik loop nu met mijn vrouw de hond uit te laten. Laten we morgen even bellen.’
‘Als je niet ventileert, zit je zo in de schimmel’
Zijn deze hoogbouwflats 350.000 euro -of meer- waard?
Een pluspunt: de omvang: 81 vierkante meter. Al zijn 35 flats kleiner: 50 vierkante meter.
Een minpunt: de bouwkundige staat. Afbrokkelend beton is op galerijen en balkons zichtbaar. Deze betonrot is behandelbaar, maar kostbaar. Op diverse verdiepingen zie je rottende houten balken, sponningen en raamkozijnen.
Dan zijn er de lange betonnen balken en vloeren die van buiten naar binnen lopen, typisch voor betonbouw uit de jaren zestig. Ze veroorzaken een zogeheten ‘koudebrug’: de kou wordt via de betonnen balk naar binnen geleid, waar het warmer is. Het leidt tot condens. Het is een gecompliceerd bouwkundig probleem, een van de oorzaken van schimmel.
Alle bewoners die wij ontmoeten, spreken er over.
Condens in badkamer, keuken of kamer leidt -soms zelfs bij goede ventilatie- tot schimmel. Een bewoner van de Tannhäuserdreef: ‘Wij zijn altijd met de roosters, open ramen en ventilatie bezig. Als je dat achterwege laat, heb je gegarandeerd zo schimmel.’
Het energielabel is C
Deed Capreit de afgelopen acht jaar aan onderhoud?
Zeker wel. Capreit maakte kosten. Zo werden de liften grondig vernieuwd. Na een verhuizing werden flats gerenoveerd. Een laminaatvloer werd gelegd, een nieuwe douche, keuken en wc geplaatst. Ook kwam er dubbel glas en werd isolatiemateriaal onder de ramen geplaatst. Er kwamen een koelkast en een elektrisch fornuis. Het leverde allemaal punten voor het woonwaarderingsstelsel op, waardoor de huren torenhoog konden stijgen. De verkoper stelt het energielabel op C.
Kosten per flat-renovatie, volgens een raming van de ervaren Utrechtse aannemer Dick van Rees: 40 à 60.000 euro.
Met de lage aanschafprijs van het Overvechtse vastgoed en de snel stijgende huren kon Capreit die kosten met gemak dragen.
Hoe pakken Capreit en Rubens Capital betonrot aan?
Volgens de Funda-advertentie gaat de koper van Faustdreef 479 maandelijks 171,35 euro aan de Vereniging van Eigenaren betalen.
-Hoeveel hebben Capreit en Rubens in deze VvE gestort?
-Is de koper in deze VvE opgewassen tegen het enige andere lid, Capreit/Rubens Capital die immers alle andere flats vertegenwoordigt?
We vragen het ‘partner’ Patrick Steenstra van Rubens Capital, via app.
Contact komt niet meer tot stand.
Ook leggen we de volgende vragen voor:
-Wat doet Rubens Capital tegen betonrot in de Overvecht-flats?
-Wat kunnen jullie ondernemen tegen ‘koudebrug’-problematiek, waardoor vocht en schimmel ontstaan?
-Bouwbedrijf BAM heeft op jullie verzoek een inspectie van de flats uitgevoerd. Wat leverde die inspectie op?
De vragen worden niet beantwoord.
Elisabeth Immink van verkoopmakelaar Stek stelt dat in de flat Faustdreef 479 geen schimmel zichtbaar is. ‘De flat die wij in de verkoop hebben, ziet er netjes uit. We vinden het prima dat er koopwoningen op de markt komen nu er zo’n tekort is.’
‘Betaal niet meer dan 220.000 euro’
Aannemer Dick van Rees werkte meer dan vijftig jaar in de Utrechtse oud- en nieuwbouw. Twee van zijn kinderen woonden in de flats aan de Rubicondreef. Hij bezoekt huurder Sjaak Janssen in zijn woning -mét originele Bruynzeel-keuken-. Van Rees zegt: ‘In deze gebouwen is de beste oplossing: vervang van iedere flat de hele voor- en achtergevel. Dus niet alleen dubbel glas plaatsen. Boven en onder de ramen blijft de isolatie immers matig tot slecht.’
Is een appartement hier 350.000 euro of zelfs meer waard?
Van Rees: ‘Als je deze flat koopt, krijg je een huis met een zeef als gevel. Als ik een prijsadvies mag geven… Betaal niet meer dan 220.000 euro, ook gezien de kosten van de VvE (Vereniging van Eigenaren), die ongetwijfeld snel zullen oplopen. Terwijl ze nu op 171 euro worden gezet.‘
‘Mijn dringende advies: koop deze flat niet’
Het VvE-probleem is groter dan het lijkt. De Funda-advertentie voor Faustdreef 479 stelt dat de Vereniging van Eigenaren géén reservefonds en geen onderhoudsplan heeft.
Een kenner van de Overvechtse flats, ook betrokken bij verschillende Verenigingen van Eigenaren: ‘Een appartement kopen in deze grote gebouwen zonder reservepot én onderhoudsplan, is vragen om problemen. Zeker met een onduidelijke grooteigenaar die ver weg staat van het complex en alleen denkt aan rendement.’
Deze bron wil niet bij naam genoemd worden.
‘Noem mij ervaringsdeskundige. Groot punt is ook nog eens dat die ene koper geen enkele zeggenschap heeft in de VvE, met als tweede lid de eigenaar van de overige 464 flats. Mijn dringende advies: Koop deze flat niet.’
‘De gemeente laat dit passeren zonder in te grijpen’
Naast elkaar wonen op de galerijflats nu: oudere huurders met een huur van nog geen 900, jongere huurders die 1900 betalen en antikraak-bewoners zonder rechten die 350 euro betalen. Binnenkort komen er kopers bij.
De huurdersverenigingen in de vier gebouwen bestaan niet meer. Clint Verdonschot is actief in de Bond Precaire Woonvormen en Woonprotest Utrecht.
Hoe moet dit verder?
Verdonschot: ‘Wij willen met de bewoners meedenken over een organisatie voor huurdersbelangen. De gemeente heeft de mond vol van Overvecht dat leefbaarder moet worden. Terwijl ze dit allemaal laten passeren zonder in te grijpen.’
Dit verhaal is tot stand gekomen dankzij een financiële bijdrage van het Mediafonds van de provincie Utrecht
Lees hier al onze verhalen over de wooncrisis in Utrecht
Juridisch helemaal dicht getimmerd neem ik aan Cees? Wat een schande allemaal. En wat erg voor de huurders a raison van 1900 euro per maand zegge: negentienhonderd euro.
Het zoveelste verhaal in de serie… Er zullen wel weer vragen in de gemeenteraad over komen, waarna er weer niets zal gebeuren.
Wat een ellende toch die ‘vrije markt’
Voor geen goud zou ik zo’n flat kopen gezien de mankementen. Ik ken deze flats ook wel vanuit mijn tijd als servicemonteur. Lelijke buurt, parkeren een drama, misschien het enige voordeel is dat er een station op loopafstand is en wat verder weg een winkelcentrum. Eigenlijk moeten ze deze flats echt platgooien en opnieuw opbouwen want met renovatie los je niet zoveel op. Maar ja het kansloze College van B&W en de kansloze raad van Utrecht laten zich weer flink in de maling nemen.
Ach ja, de Utrechtse gemeenteraad, een paar vragen, een onderzoek, dan een lade, een glas, een plas en alles blijft zoals het was.
Goed stuk Cees!
Het houd mij bezig, dus toch maar in die WOZ gedoken.
Het is toch gek dat er voor alle flats die waarde van 299.000 wordt aangehouden terwijl de flat van Janssen op de tweede verdieping in de originele staat van 1968 bevind en de koopflat op de 9e z.g. “volledig gerenoveerd” is. Is die renovatie verwaarloosbaar?
Volgens de ‘grondstaffel’ of de ‘ghost copper’ in de correctie op de stapelbouw -Overvecht U004- zou de onderbouw ten minste 10% onder / en de hoogste verdieping 10% boven de WOZ waarde zou moeten zijn.
En als ik ga rekenen was de WOZ waarde op 1 -1-2022 E 297.000,– slechts 5 jaar na de koop voor, zoals jij zegt E 105.000,– Dat is een waarde vermeerdering van E 195.000,– in 5 jaar voor de WOZ, er zijn geen verkopen gedaan in de afgelopen 7 jaar in de vergelijkbare gebouwen, dus waarop is deze waardering gebaseerd?
Wij dachten altijd dat de ‘Elf Provinciën’ een verzekeringsmaatschappij was, maar het is een vastgoed bedrijf. Die hebben de hele handel voor veel te weinig verkocht in 2017. Hoe kan dat!? Lijkt mij wel een onderzoek. waard.
De huren zijn veel te hoog want de WOZ klopt van geen meter en de vraagprijs voor de koop flat dus ook.