Qatarflats opnieuw doorverkocht: huren in vier jaar van 900 naar 1350 euro

Al is het oorlog, dit verhaal over de Utrechtse Wooncrisis moeten we kwijt. 

En wéér zijn 252 voormalige sociale huurflats op Kanaleneiland doorverkocht. Het gaat om de woningen die als ‘Qatarflats’ bekend staan. Flats die in 2017 nog voorwerp waren van een opzienbarend speculatief spel van Wall Street-types. Uit Nuk-onderzoek wordt zichtbaar dat de huren van deze flats in vier jaar met vijftig procent stegen. En dat de huidige eigenaar tracht belasting te ontwijken in een web van vennootschappen. 

In 2017 werd de Canadese investeringsmaatschappij Capreit samen met de Nederlandse ZuidAs-firma LLS Capital eigenaar van de flats. Nu blijkt dat de huizen in 2019 of 2020 aan een andere Canadese firma, European Residential Management B.V., werden doorverkocht. 

Dit Canadese bedrijf noemt zichzelf afgekort ERESM -of ERES- en heeft een vestiging in Nederland, in Amsterdam. Op de achtste verdieping van gebouw Sarphatiplaza is European Residential Management B.V. gevestigd. Op dat adres staan volgens de Kamer van Koophandel meer dan 65 vennootschappen van deze vastgoedfirma ingeschreven. Doel van deze laatste transactie tussen Capreit en ERESM lijkt: belasting ontwijken.   

De huurflats op Kanaleneiland waar het hier om gaat, hadden tien jaar geleden een sociale huur van ongeveer 450 euro. De woningen werden daarna door Mitros en Portaal voor nul euro aan een vennootschap -waarin ook de gemeente Utrecht- overgedragen. Vervolgens schoof deze vennootschap -GEM Kanaleneiland BV- ze naar het staatsfonds van Qatar en Wall Street-bank Crédit Suisse door. Na een investering van 28 miljoen verkochten Qatar en Crédit Suisse de woningen in 2017 voor 51 miljoen aan Capreit en LLS. Lees hier een van de stukken die eerder in AD/UN werd gepubliceerd.

Regisseur van deze transactie: vastgoedman Feike Siewertsz van Reesema. Verantwoordelijken in Utrecht: de gemeente en de corporaties Mitros en Portaal 

De woningen liggen in vier blokken, aan de Monnetlaan, Auriollaan en Marshalllaan. Met nu dus opnieuw een nieuwe eigenaar. 

Wat dit geschuif met woningen voor de huren betekent? De bewoners die niet verhuisden kregen de afgelopen vier jaar de maximaal mogelijke huurverhoging opgelegd: opgeteld zo’n twintig procent. Dat valt mee op de dolgedraaide Utrechtse woningmarkt.  

Hoe anders is dat voor de nieuwe huurders, na een verhuizing. De gemeente Utrecht heeft bij verhuizingen geen enkele beperking op extreme huurverhogingen ingesteld. 

De gevolgen laten zich raden. 

1395 euro voor een flat op het ‘Rozeneiland’ 

Op dit moment worden vier van de 252 flats via Funda te huur aangeboden. Op de Marshalllaan nummers 297, 323 en 390. Aan de Monnetlaan staat sinds deze week nummer 5 te huur. Voor ieder van deze vier woningen vraagt verhuurder ERES 1350 euro kale huur. Begin 2018, toen de woningen werden opgeleverd, was de huur 900 euro kaal. Een huurstijging van vijftig procent in vier jaar. Op de kale huur wordt 45 euro servicekosten in rekening gebracht. Totaal 1395 euro voor een degelijke, eenvoudige huurflat. De simpele Kanaleneiland-flats uit de jaren zestig, toen deze wijk het Rozeneiland heette, werden een speeltje van de internationale vastgoedwereld.  

Hoe en waarom streken Canadese vastgoedmensen in Utrecht neer? ERESM schafte elders in de stad, aan de Faustdreef en Rubicondreef in Overvecht-Zuid, 465 flats aan. Naar eigen zeggen verhuurt het vastgoedbedrijf inmiddels 6000 woningen in Nederland. Directeur van ERESM-Nederland is Karim Farouk. Hij reageert niet op vragen via de mail. Telefonisten van de verhuurder kunnen De Nuk niet verbinden met hun directeur: ‘Helaas is het niet mogelijk de heer Farouk te spreken. U moet bij de heer Philip Burns in Toronto zijn.’  

Na meerdere mails en voicemailberichten blijft ERESM-directeur Burns muisstil.  

De laatste eurocent nog niet uit de Qatarflats geperst 

In Utrecht heeft ERESM dus woningen op Kanaleneiland en in Overvecht-Zuid. Verder in onder anderen Amsterdam, Den Haag en kleinere gemeenten in Oost- en Noord-Nederland. 

Wie begin 2018 telefonisch contact zocht met de vorige eigenaar Capreit, hoorde de volgende begroeting: ‘Met Intertrust, goedemiddag, wat kan ik voor u betekenen?’ Intertrust was en is Nederlands marktleider in het aanbieden van constructies voor belastingontwijking. Behalve Capreit waren en zijn bij Intertrust vele duizenden brievenbusfirma’s gevestigd. Afgelopen week werd de Moskou-connectie van Intertrust bekend. 

De nieuwe Canadese investeerder, opvolger van Capreit, calculeert dat Utrechtse voormalige sociale huurwoningen nog steeds hoog rendement zullen opleveren. Qatar en Crédit Suisse (bank met eveneens Moskou-connectie) haalden in 2017 binnen een jaar 23 miljoen euro winst uit dit vastgoed. De laatste eurocent moet dan toch uit deze flats geperst zijn, zou je zeggen. Maar nee, de Canadese investeerder ERESM wordt door het Utrechtse gemeentebestuur, raad en ambtenaren geen strobreed in de weg gelegd. Deze flats blijven een rendementsmachine van formaat. Gevolg: woningen die vier jaar geleden nog ‘middenhuur’ waren, werden sluipenderwijs vrije sector-huurwoningen. 

‘Wij verwachten een betekenisvolle groei van de inkomsten te zien’ 

Op 1 september 2020 kregen de 252 huurders van verhuurder Capreit bericht dat ‘de verhuurder van naam is gewijzigd’. De nieuwe naam is ERES NL II V.O.F., lezen de huurders.  

De Nuk-onderzoek wijst uit dat de Canadese eigenaar al in september 2019 in een Canadees persbericht bekend maakte dat alle Nederlandse flats -inclusief 252 Qatarflats- zouden worden overgedragen aan ERES. Motief? ‘Wij verwachten een betekenisvolle groei van de opbrengsten te zien’, schrijft Capreit-directeur Mark Kenney.  

Uit de Canadese Kamer van Koophandel blijkt Capreit op dit moment 11 procent van de aandelen ERES te bezitten. 

Huurflats op Kanaleneiland blijken nóg lucratiever zodra ze worden doorgeschoven naar dochterbedrijven in een ondoorzichtige structuur. Op het Amsterdamse adres van ERESM zijn gevestigd: 19 BV’s, 1 V.O.F., 1 Stichting, 41 Vennootschappen Coöperatief U.A., 1 Stichting Administratiekantoor, 1 Holding BV en 1 Stichting Bewaring. Ook staan er vier Verenigingen van Eigenaren geregistreerd: voor de vier flatblokken op Kanaleneiland. De gemeente Utrecht gaf al toestemming voor splitsing van deze gebouwen. Wanneer gaat ERESM deze huurflats aan de huurders aanbieden? Want een beetje flat op ‘het Rozeneiland’ vliegt in 2022 voor zeker drie ton de deur uit. Daar lijkt zelfs de oorlog niets aan te veranderen.   

We vragen het ERESM. Geen antwoord. 

‘Uitsluitend horrorverhalen’ 

ACORN Canada is een huurdersorganisatie met meer dan 140.000 leden. De groep constateert dat Real Estate Investment Trusts (REITS), waar Capreit en ERESM onder vallen, ‘de bestaande wooncrisis in Canada creëren en bevorderen’. Volgens ACORN dragen deze investeerders bij aan een stijging van de huren door onder andere goedkope huurwoningen naar een duurdere categorie huurwoningen te verplaatsen. Het is vergelijkbaar met hoe in Nederland sociale huurwoningen vrije sector-huurwoningen werden.  

De Canadese groep ‘Canadians for Tax Fairness’ berekende voor ACORN dat vastgoedfirma Capreit vanaf 2010 voor minstens 425 miljoen dollar belasting ontweek. Constructies als die van ERESM bij de 252 Qatarflats op Kanaleneiland vormen de techniek achter deze complexe belastingontwijking. Capreit is de grootste Canadese vastgoedfirma die de REIT-techniek inzet. De zeven grootste Canadese ‘Trusts’ zouden volgens onderzoeker D.T. Cochrane van ‘Canadians for Tax fairness’ 1,2 miljard Canadese dollars hebben ontweken. 

Ook over deze constructies kan De Nuk directeur Burns van ERESM geen vragen stellen. 

Op de Auriollaan woont Django (31) viereneenhalf jaar in een van de kleinere flats. ‘Ik woon nu voor 940 euro kaal en 45 euro servicekosten. Dat is tegenwoordig goedkoop.’ De in Utrecht geboren Django is een van de verbaasde huurders die de Wooncrisis in zijn eigen stad de afgelopen vier jaar zag verergeren. En van zijn leeftijdgenoten hoort hij uitsluitend ‘horrorverhalen’. En de ‘horror’ zit ‘m dan in de onbetaalbaarheid van de huizen.   

Op deze zonnige zaterdag in verkiezingstijd valt het de Kanaleneilanders die hier vanaf eind 2017/begin 2018 wonen, op dat de politieke partijen dit keer minder folderen. Dat was vier jaar geleden, toen het huizenschandaal ‘Kanalengate’ nog pril was, anders. Alle Utrechtse partijen visten voor de gemeenteraadsverkiezingen van maart 2018 naar de stem van verbaasde huurders. Die waren net op de hoogte gebracht van het miljoenenspel met hun woningen. 

Daarna werd het in de Utrechtse politiek stil. En stil bleef het.