Na onze recente berichtgeving over snel stijgende leegstand op Kanaleneiland en in Overvecht kondigt wethouder Wonen Dennis de Vries maatregelen tegen de eigenaren aan. Probleem is dat de Vries en zijn ambtenaren in het duister tasten over wie de eigenaren van 717 huurflats op Kanaleneiland en in Overvecht-zuid zijn.
De Vries liet ons vandaag weten dat ‘de aangetekende brief uit is gegaan’. ‘We zijn een handhavingstraject gestart’, meldt de wethouder.
Wat gaat er mis met huurwoningen van ERES?
In de buurten met flats van de Canadese eigenaar Capreit/ERES zijn, naast leegstand, extreem hoge huren, achterstallig onderhoud en slordige bejegening van huurders zichtbaar.
Capreit/ERES bezat op negentig locaties in heel Nederland 6900 huurwoningen.
Om fiscale redenen nam ‘dochter’ ERES in 2020 de woningen van moederbedrijf, de ‘real estate’-moloch Capreit, over.
De pandjesbaas vertrok recent met de noorderzon, een chaos achter latend. Lees hier https://denuk.nl/qatarflats-in-schimmige-constructie-weer-doorverkocht/ en https://denuk.nl/leegstand-qatarflats-stijgt-explosief-door-canadese-belegger-stadium-capital-en-rubens-capital/
Uit ons onderzoek blijkt nu dat belastingparadijs Nederland ERES over 2023 zestig miljoen euro schonk.
Een bizar hoofdstuk in de geschiedenis van sociale huurwoningen in onze stad krijgt een krankzinnige apotheose. Of zijn nieuwe wendingen aanstaande?
En wat onderneemt de Utrechtse gemeenteraad?
Een korte samenvatting van het voorgaande.
23 Miljoen euro maatschappelijk kapitaal in sociale huurwoningen kwam in 2017 in privé zakken terecht. De opbrengst was voor Qatarese sjeiks, Crédit Suisse-bankiers en vastgoedman Feike Siewertsz van Reesema. Ze pakten dat sociale geld op 252 sociale huurflats, bij winkelcentrum Kanaleneiland. (zie ons Woondossier)
De afgelopen acht jaar haalde Capreit/ERES er vele miljoenen aan huur binnen. Sinds enkele weken hebben de Qatarflats en de Overvecht-flats wéér nieuwe eigenaren. Die nieuwe eigenaren zijn niet zichtbaar in het kadaster. 717 Utrechtse flats op Kanaleneiland en in Overvecht zitten in de verkoop van duizenden ERES-huurhuizen in het hele land.
De verkooptechniek is -voor de fijnproevers- ‘aandelenoverdracht’.
Één nieuwe eigenaar is hedgefonds TPG/Angelo Gordon. Het bedrijf heeft naar eigen zeggen 88 miljard dollar aan beleggingen. Moederbedrijf TPG nog eens 239 miljard dollar, meldt de website. Wie investeren in TPG en TPG/Angelo Gordon? Onder andere het Nederlandse pensioenfonds van de verpleegkundigen PFZW, pensioenuitvoerder PGGM en de geheimzinnigste private equity-partij op de Zuid-As: Alpinvest.
Wat gaat TPG/Angelo Gordon met de Utrechtse sociale huurwoningen van weleer doen? Het gaat er rendement (winst, in beleggersjargon) op maken. Dat gaat via nog hogere huren (nu: 1700 euro), ‘uitponden’ en leegstand. Utrechters zullen zich verbijsterd afvragen hoe je op lege flats winst kunt maken.
Dat zit zo. Leegstand levert via twee strategieën veel geld op.
1: op de oververhitte Utrechtse woningmarkt stijgt onroerend goed voortdurend in waarde. Je pakt als belegger dus zelfs rendement op lege flats.
2: je gaat pas uitponden (per flat verkopen) als je een flinke voorraad leegstaande flats hebt. Je gaat dan tussen de 140.000 en 170.000 euro per flat verdienen. Tot dat moment profiteer je van strategie 1.
De Autoriteit Consument en Markt beoordeelde de handel in duizenden huurwoningen met asset-manager (hulpje) Stadium Capital Partners en TPG/Angelo Gordon als grote spelers. Deze ACM zag afgelopen najaar geen bezwaar tegen de overname van duizenden Capreit/ERES-flats door TPG/Angelo Gordon.
112 Qatarflats nu bij investeerders in Amsterdam, Luxemburg en Delaware (VS)
Bedrijven met een Wall Street-mentaliteit krijgen steeds meer greep op de voormalige Utrechtse sociale huurmarkt.
Om hier iets van te begrijpen, moet je je in een voor 99 procent van de Utrechters onbekende wereld begeven.
Dat deden wij van De Nuk een beetje.
We leggen eerst de extreem complexe verkoopconstructie uit. Daarna kijken we terug op de rol van het Canadese Capreit/ERES.
Huurders van 112 Qatarflats aan de Marshalllaan kregen twee weken geleden bericht dat ze hun huur vanaf nu moeten overmaken naar een ING-rekening van de Luxemburgse vennootschap ‘Pearl Lux Finco’ en het Nederlandse ‘Apricot Real Estate 4 BV’.
Apricot Real Estate 4 BV heeft sinds 16 december 2024 als enige aandeelhouder: Pearl Lux Holdings SCSp, gevestigd in Luxemburg. Deze vennootschap zit op hetzelfde adres in Luxemburg-stad als … Pearl Lux Finco, de vennootschap waar de huurders vanaf 1 februari de huur naar moeten overmaken.
Negentien BV’s, eenenveertig Vennootschappen Coöperatief U.A.
De Luxemburgse connectie blijkt een stukje van een groter verhaal.
Dat grote verhaal heeft alles te maken met een ‘kerstboom’ van vennootschappen van ERES, de Canadees-Nederlandse eigenaar van -tot voor kort- 6900 Nederlandse huurwoningen .
Wat is ERES? Op het Amsterdamse ERES-adres Sarphati Plaza, Rhijnspoorplein 34 zijn gevestigd:
-19 BV’s
-1 V.O.F.
-1 Stichting
-41 Vennootschappen Coöperatief U.A.
-1 Stichting Administratiekantoor
-1 Holding BV
-1 Stichting Bewaring
-4 Verenigingen van eigenaren
De 112 voormalige sociale huurflats van Mitros en Portaal aan de Marshalllaan zijn recent opnieuw in een ‘verse kerstboom’ van vennootschappen ondergebracht. Alleen kregen alle vennootschappen andere namen.
Zo waren de 112 Marshalllaan-flats eigendom van ERES NL II – F B.V. Die vallen nu onder Apricot Real Estate 4 BV.
Uit de Kamer van Koophandel blijkt dat Apricot Real Estate 4 BV sinds 16 december 2024 drie ‘bestuurders’ heeft:
–Meta Beemer, belastingspecialist (‘tax consultant’) die voor Deloitte, PWC Netherlands en Syntrus Achmea werkte. Nu staat zij op de loonlijst van vastgoedinvesteerder TPG/Angelo Gordon.
–Anne Went, werkte op de ‘dealmakers’-afdeling van het in fiscale constructies gespecialiseerde Zuid-As-advocatenkantoor Loyens&Loeff. Is nu ‘senior counsel real estate’ bij hetzelfde TPG/Angelo Gordon.
–Eurostrat Netherlands Manager, LLC. Een vennootschap, gevestigd in Wilmington in de Amerikaanse staat Delaware. Deze staat is bekend om zijn zachte opstelling richting beleggingsbedrijven die met een complexe kluwen van vennootschappen werken. Doelstelling is democratische en fiscale controle lastig te maken.
Op het kantoortje waar Eurostrat Netherlands zit, staan nog 25 andere vennootschappen ingeschreven.
‘Bent u van plan deze flats uit te ponden?’
Ongeveer 3000 van de in totaal 6900 huurwoningen van Capreit/ERES in het hele land worden via deze constructie dus nu bestuurd door de dames Beemer en Went vanuit Amsterdam en door een vennootschap in Delaware. Bij die 3000 woningen zitten de 112 flats aan de Marshalllaan.
We stelden tax-consultant Beemer en dealmaker Went van TPG/Angelo Gordon de volgende vragen.
-Is TPG/Angelo Gordon, waar u beiden werkt, eigenaar van de flats Marshalllaan?
-De eigenaar van de flats aan de Marshalllaan op Kanaleneiland is verantwoordelijk voor de leegstand van dertien flats. Minstens drie flats staan, volgens de gemeente Utrecht, langer dan een half jaar leeg. U overtreedt daarmee de leegstandsregels van de gemeente. Waarom laat u deze drie flats en de overige tien leeg staan?
-Bent u van plan deze flats uit te ponden?
-Wat zou u kwijt willen over deze aankoop door uw bedrijf?
-Klopt het dat TPG Angelo Gordon ook beleggingsgeld van pensioenfonds PFZW heeft?
Op deze vragen, gesteld op 2 februari, kregen wij geen antwoord.
Bij De Nuk meldde zich op 4 februari via mail uit de London City bureau Greenbrook, ‘Strategic Communications Advisory services to the investment industry’. Hun vraag: ‘Are you working towards a deadline that we should be aware of?’
Na onze reactie ‘vandaag’, deed Greenbrook er het zwijgen toe.
De wederopbouw-flats van de firma Lisman
Hoe lucratief was het Capreit/ERES-avontuur dat in Nederland acht jaar duurde? De eerste aankoop van de Canadezen was in december 2016: 465 wederopbouw-flats in Overvecht-Zuid, ooit gebouwd door bouwbedrijf Lisman. De familie Lisman wilde na bijna vijftig jaar van het bezit van de sociale huurflats af. Het was de eerste klapper voor Capreit/ERES: 465 huurflats aan Faust-, Rubicon- en Tannhäuserdreef.
Daarna kocht Capreit, onder andere van Nederlandse pensioenfondsen en verzekeraars, meer dan 6000 huurwoningen.
Zo schaften ze in 2017 de Qatarflats aan, voor gemiddeld 203.000 euro per flat. Ze verkopen deze flats nu voor tussen 230.000 en 235.000 euro. Voor hardcore vastgoedmensen bescheiden winsten. Al waren de huurinkomsten uit de voormalige sociale huurwoningen van Mitros en Portaal lucratief. Huren van 1700 euro zijn in dit deel van Kanaleneiland normaal.
Aandelenpakket Capreit-topman Kenney: 24 miljoen Canadese dollars (16 miljoen euro)
Onderzoek in de jaarverslagen van belegger Capreit/ERES geeft zicht op het verdienmodel. De Nederlandse tak ERES had als doelstelling: ‘maximale waarde voor de aandeelhouders halen’. Bij die aandeelhouders de topmensen van Capreit. Ze verdienen er per jaar rond de 4,5 miljoen Canadese dollars (3 miljoen euro) per persoon.
Het aandelenpakket van de hoogste Capreit-baas Mark Kenney was eind 2023 24 miljoen Can. Dollar (16 miljoen euro) waard.
Ook de Nederlandse fiscus bood Capreit/ERES de helpende hand. Het bedrijf en haar ZuidAs-accountant Ernst & Young verlaagden in 2023 de waarde van de Nederlandse huurhuizen met zo’n vijftien procent. Door die hoge afwaarderingen van de Nederlandse huurwoningen -waaronder de Qatarflats- creëerde het zeer winstgevende ERES papieren verliezen. Zo presenteerde het bedrijf in 2023 een verlies van 230 miljoen. De Nederlandse belastingdienst schoot prompt te hulp.
ERES ontving uit de Nederlandse belastingpot over 2023 zestig miljoen euro.
Capreit/ERES in Sarphatiplaza, Amsterdam lijkt in rook opgegaan. De teksten op de website van ERES zijn niet verwijderd. ‘Respect voor bewoners’ lees je er nog steeds. De missie Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen wordt enthousiast verwoord: ‘We vinden het belangrijk om betekenisvolle bijdragen te leveren aan de maatschappij en het milieu. We geloven dat onze toewijding aan maatschappelijk verantwoord ondernemen ons onderscheidt van anderen en ons helpt (…) om onze bewoners beter van dienst te zijn en waarde te bieden aan onze investeerders.’
Aanvulling op dit verhaal, 7 februari.
Wij onderzochten alle jaarverslagen van ERES (European Residential Reite) vanaf 2017. Op pagina 85 van het jaarverslag 2023 stelt ERES dat het 59.589.00 euro van de fiscus terugkrijgt.
WIL JE ONS ONDERZOEK NAAR DE UTRECHTSE WOONCRISIS STEUNEN? DAT KAN VIA DE DONEERKNOP ONDER DIT ARTIKEL.
Het is wel een diepe beerput zo te lezen…. Blijf roeren!!
Het is ‘vast goed’ dat dit aan het licht komt, maar tjonge.. Het lef en de sluwheid van die grote internationale investeerders.. Jakkiebah! Wat een beschimmelde ziel moet iemand hebben, zichzelf te lenen om die partijen te faciliteren en duistere deals te sluiten. En hoe kan ook het dat de belastingdienst zoveel geld weggaf? Volop verbijstering hierover.
Hopelijk ziet de wethouder dit als een herkansing om onze mooie stad ook weer positief op de kaart te zetten en dit soort schemerspel heeeeel hard af te straffen. Deze schandelijke vertoning vraagt er om alle mogelijke maatregelen uit de kast te halen om deze wantoestand zo snel mogelijk weer terug te draaien. Welke rol kan de gemeente hier oppakken?
Vastgoedfraude gebeurt vaker maar dit is echt een klapper. Wat is er voor nodig om dit soort ongein te voorkomen? Hoe kun je dit soort geniepige geldschuif-constructies laten struikelen? Zijn er manieren om de bekonkelaars hoofdelijk aansprakelijk te stellen?
Journalistiek zoals journalistiek hoort te zijn. Bedankt weer.
Zal juridisch wel weer dichtgetimmerd zijn dus geen klote aan te doen
Wat een verschrikkelijk Riool de vastgoed mannetjes en vrouwtjes. Daarom een reactie , Het gebeurt nog steeds voorbeeld over het plan om de Paardenveldparkeergarage, waar de Gemeenteraad alles in het werk stelt om door er 15 werkplekken die zeer actueel zijn in de politiek te plaatsen.
Zij gebruiken deze werkplekken om de aangekochte garage te verhuren aan Exploitanten voor deze beroepsgroep de vierkante meter prijs gaan betalen.
De huurprijzen kunnen tussen de 400-700 opbrengen per m² (Kassa). Ze zullen alles in het werk stellen om dit te realiseren. Het toenemende verkeeroverlast, schade aan Flora en Fauna, de al overbelaste toegangswegen, de verkeersrichting en parkeerprobleem worden allemaal weggewuifd en goedgepraat en bewoners monddood gemaakt.
Alles draait om geld.
Kan me niet voorstellen dat de ficus niet alsnog die afwaardering ongedaan kan maken.
Dan zijn het echt sukkels.
Terug waarderen naar de werkelijke waarde, en alsnog met de gebruikelijke boete, belasten. Dat geld ook voor de WOZ.
Goed voor de gemeente kas.
Wat een vastgoed smeerboel!
Vraag mij altijd af of dit soort mensen wel een geweten hebben? Schande, schande, schande!
Maar ook die 2 dames………..……..!
Dit verhaal zegt helaas natuurlijk ook het nodige over de naïviteit van bestuurders in deze vastgoedwereld.
Weer fantastische journalistiek Cees Grimbergen!!!
Is dit niet iets voor in een tv-programma??
Marcel
Dit is iets voor Zembla tv
Fantastisch werk Cees
Ze zitten overal, in warmtebedrijven, in onderhoudsbedrijven, in de zorg etc. De sluizen zijn keihard opengezet door Rutte en consorten ons hele land over te leveren aan durfinvesteerders. Hier hoe het zit met warmtebedrijf Amersfoort/Ede https://destadsbron.nl/nl/warmtenet3
En hier waarschuwt Autoriteit Woningcorporaties voor dergelijke investeerders https://www.ilent.nl/onderwerpen/actuele-informatie-autoriteit-woningcorporaties/nieuwsberichten-aw/woningcorporaties-steeds-vaker-slachtoffer-van-fraude
Wat een klus, Cees. Complimenten voor dit monnikenwerk. Ik ben heel benieuwd naar de rol van de diverse betrokken overheidsdienaren en volksvertegenwoordigers. Het kan niet anders of daar is ook wat aan hun strijkstok blijven hangen……….
Schokkend. De fiscus trapt in de truc van deze internationale investeerders en spekt hun portemonnee. Dit zou tot kamervragen moeten leiden.
Een typise klus voor een stel goede advokaten en fiskalisten om deze Gordiaanse knoop te ontwarren en de grote overwinsten op zijn minst opmerkelijkaf te romen.