‘Prestatieafspraken’ rond sociale huurwoningen zijn schijnvertoning

Wonen in 030 (6):Kanaleneiland-flat van 450 euro sociale huur naar 1500 vrije huur; koopprijzen flats inmiddels boven drie ton

Auriollaaan, Kanaleneiland. Links de Qatarflats, Rechts de Heijmans koopflats

Pijnlijk feitje in het paasweekend. Mitros verkocht nóg meer sociale huurwoningen buiten de ‘prestatieafspraken’ dan tot nu toe bekend was. De Nuk berichtte afgelopen weken over hoe de corporatie deze afspraken in de binnenstad schond: een BV-constructie. Nu blijkt dat Mitros in 2016 ook op Kanaleneiland 227 sociale huurwoningen buiten de prestatieafspraken van de hand deed. Volgens die afspraken met gemeente en HuurdersNetwerk had dit niet mogen gebeuren. De gemeente wist er van, zegt de Mitros-top ter vergoelijking.

Het ene deel -126 Qatarflats- werd gratis van de hand gedaan. Het andere, waar dit verhaal vooral over gaat, voor een dumpprijsje (gemiddeld 27.000 euro per flat) aan bouwbedrijf Heijmans overgedragen. Na verbouwing verkocht Heijmans deze flats in 2016 aan eigenaar-bewoners door.

Situatie in het vroege voorjaar van 2021? Eigenaar-bewoners verhuizen en verkopen hun woning. Aan weer nieuwe eigenaar-bewoners. Of aan kleine beleggers. De koopprijzen van deze gerenoveerde sociale huurflats liggen nu rond de drie ton. Voor zestig tot zeventig vierkante meter flat. De kleine beleggers doen de woningen vervolgens in de verhuur op een krankzinnig geworden Utrechtse woningmarkt. Zo staat Rooseveltlaan 458 nu voor 1500 euro -kaal- te huur. Recent werd in diverse gebouwen door beleggers en makelaars gefolderd. Oproep! Verkoop uw flat aan ons! Een blij stemmende revival van Kanaleneiland? Of een zorgelijke extreme uitwas van de markt?

Annelies en Mathijs zijn dertigers die met hun jonge kinderen in Bilthoven wonen. Ze hebben na de verkoop van hun zaak wat geld op de bank. En zien dat geld rap minder waard worden. Nul procent rente, inflatie en vermogensbelasting hollen hun spaargeld uit.

Ze overwegen hun geld in een flat aan de Rooseveltlaan te investeren. En daarom bezichtigen ze deze stralende lentedag de flat op nummer 498. Vraagprijs 275.000 euro, volgens makelaar Dina Verkoopt. Willen Annelies en Mathijs kans maken dan moeten ze zeker 310.000 bieden op de flatwoning van 74 vierkante meter op de derde woonlaag. De buurflat op 496 ging immers in december al voor 305.000 euro van de hand. Ook verkocht aan een kleine belegger. 496 wordt nu via Funda-verhuur per 1 mei voor 1350 maandhuur aangeboden. Die vraagprijs van 275.000? Dat lijkt makelaarsstrategie. Een lagere vraagprijs levert immers meer overbiedingen op.

Een trappenhuis verderop staat nummer 458 nu voor 1500 euro maandhuur -kaal- op Funda-Verhuur. Zo’n huur willen Annelies en Mathijs zeker niet gaan vragen. ‘Met een huur van 1250 euro zijn wij tevreden. Dan maken we, onderhoud meegerekend, een rendement van twee à drie procent. Dat is voor ons voldoende.’

Direct achter de Rooseveltlaan staat de begane grond-flat Auriollaan 41A voor 1350 euro te huur. Het appartement is sinds kort van een gezelschap kleine beleggers. Klein is, in dit verband, relatief. Volgens het kadaster zijn ze inmiddels eigenaar van elf Kanaleneiland-woningen. Al deze huurwoningen werden nog geen tien jaar geleden sociaal verhuurd voor rond de 450 euro.

Mitros verkoopt! Kamer van 23 vierkante meter voor 155.000 euro

Een van de ‘spelers’ (vastgoedjargon) op de dolgedraaide Utrechtse woningmarkt is corporatie Mitros. Het uitverkopen van huurwoningen door Mitros vindt in hoog tempo plaats, ook in de Goede Week. Krankzinnigste aanbod in het paasweekeinde is een eenkamerwoning van 23 vierkante meter in Lunetten. Daar wil Mitros 155.000 euro voor hebben. De taferelen op de oververhitte Utrechtse woningmarkt grenzen aan het ongeloofwaardige. Mitros (eigen vermogen 3,7 miljard) toont in haar vraagprijzen dat ze richting kopers het onderste uit de kan wil halen.

Mitros vraagt voor een eenkamerwoning van 23 vierkante meter in Lunetten 155.000 euro

Het contrast kan niet groter met hoe de corporatie zich tegenover marktpartijen opstelt. Minder inhalig, om niet te zeggen: coulant. En dat gaat al jaren zo, zonder dat plaatselijke en landelijke politiek en toezichthouders ingrijpen.

De stad weet sinds 2018 hoe Mitros en Portaal, ieder 126 woningen op Kanaleneiland voor nul euro van de hand deden. Ik beschreef het proces voor AD/Utrecht (lees hier deel 1, hier deel 2 en hier deel 3). Marktwaarde toen: 75.000 tot 100.000 euro per stuk. Sjeiks uit Qatar en WallStreet-bankiers van Crédit Suisse mochten van Mitros en Portaal in elf maanden 23 miljoen euro winst -rendement 83 procent- op sociaal bezit maken. Het gebeurde met instemming van de gemeente Utrecht, bouwbedrijf Heijmans, minister Ollongren en de toezichthouder Autoriteit Woningcorporaties. Het schandaal heet Kanalengate. Toen haalden Mitros en Portaal níét het onderste uit de kan. Uit onderzoek van De Nuk blijkt nu dat de genoemde 252 woningen van Mitros en Portaal niet verantwoord werden in de prestatieafspraken. Mitros-topman Kip zegt als reactie op de geconstateerde overtreding van de afspraken dat de gemeente overal van af wist: ‘De gemeente zat al die tijd aan tafel, bij elke stap die werd gezet.’

Nóg meer sociale flats buiten de afspraak voor dumpprijsjes van de hand gedaan

Maar er is, naast Kanalengate een nieuw idioot woningmarktverhaal waaruit blijkt dat nóg meer woningen buiten de afspraken om door Mitros werden verkocht. Deze keer gaat het om twee flatgebouwen, ook weer in de buurt van het Grootwinkelcentrum Kanaleneiland en de Prins Clausbrug. Het ene ligt aan de Auriollaan (oneven nummers), tegenover een van de Qatarflats. Het andere ligt, aangrenzend, aan de Rooseveltlaan, langs het kanaal, tegenover het heerlijke caféterras van het gezellige Op Roose.

Eind 2015/begin 2016 verkoopt Mitros in deze twee gebouwen de 101 sociale huurwoningen aan bouwbedrijf Heijmans. Heijmans betaalt 3,349.078 miljoen euro, 33.159 euro per woning. Ook de marktwaarde van deze flats is dan tussen 75.000 en 100.000 euro per stuk. Heijmans is een spekkoper. Heijmans krijgt de begane grond -een lagere verdieping van de woningen op de eerste woonlaag- er gratis bij. Maisonnette heette dat begin jaren zestig, toen Kanaleneiland als ‘het Rozeneiland’ gebouwd werd. Bouwer Heijmans maakt van de 101 appartementen 124 appartementen. De prijs per appartement daalt dan: gemiddeld 27.200 euro. 124 kale casco-flats doet Heijmans binnen een jaar voor gemiddeld 45.000 euro van de hand, blijkt uit koopakten in het kadaster. Opbrengst 5,58 miljoen. Zoals gezegd, Mitros haalt tegenover marktpartijen zelden het onderste uit de kan. Het gunt Heijmans de handelswinst: 2,24 miljoen euro.

Flats aan de Rooseveltlaan, bij de Prins Clausbrug. 1500 euro huur of 310.000 euro koop

Kopers in 2016 zijn bijna uitsluitend jonge mensen die er zelf gaan wonen, eigenaar-bewoners dus. Heijmans renoveert de flats na de overdracht. De koopakten vermelden de verbouwingskosten per flat: tussen de 66.000 en 127.000 euro, gemiddeld 96.500 euro. Heijmans is niet de goedkoopst denkbare aannemer, al zien de flats er na verbouwing strak uit. De kopers betalen opgeteld dus gemiddeld 141.500 euro. Iedereen lijkt blij, want wie wil er niet voor zo’n spotprijs op tien fietsminuten van de Utrechtse binnenstad wonen? De keerzijde van het verhaal volgt later.

Geen gezeik, iedereen rijk

Het is inmiddels 2021. De 124 flats aan Auriollaan en Rooseveltlaan worden, wanneer een bewoner verhuist, nu voor rond (en boven) de drie ton verkocht. Er is geen anti-speculatiebeding dat deze prijsexplosie kan stoppen. De eigenaar/bewoner die verhuist, kan de gemiddelde winst van 150.000 euro als eigen geld meenemen naar een wat groter, duurder huis. Of … de flat aanhouden en verhuren als lucratieve bijverdienste. Een aantal flats is, na een verhuizing, inmiddels aangekocht door kleine beleggers die met verhuur rendement maken. Zo wordt sinds afgelopen week Rooseveltlaan 458 via Funda-verhuur voor 1500 euro per maand aangeboden. En voor Auriollaan 41A gaat een huurder vanaf deze week 1350 euro huur betalen, meldt het huuraanbod op Jaap.nl .

Het ‘geen gezeik, iedereen rijk’ gaat in dit deel van Utrecht trouwens niet voor iedereen op. Wél als je het stomme geluk had in 2016 aan de Rooseveltlaan op de kruiwagen van Mitros en Heijmans te springen. Dan deed je het niet verkeerd.

De keerzijde van dit verhaal heeft vele gezichten. De huurders aan de even kant van de Auriollaan, die in de Qatarflats inmiddels rond de 1000 euro huur betalen, hebben niet de meevaller van hun overburen. De laatsten bouwden in notime een klein vermogen op.

En waar bleven de oude bewoners van de sociale huurflats? Ze moesten vertrekken. Sommigen van hen vonden verderop langs het kanaal aan de Rooseveltlaan een plekje in Mitros sociale huurwoningen die nog zo’n 500 euro maandhuur doen. Deze flats wil Mitros nu slopen, zodat de families voor de tweede keer in tien jaar moeten verhuizen. En woningzoekenden met een kleine beurs voor wie Mitros altijd zegt op te komen? Die staan op wachtlijsten. Als je in Utrecht niet urgent bent, mag je elf jaar wachten. De vraag is wat de stad met deze ontwikkelingen opschiet. Dat Kanaleneiland een gemengder bevolkingssamenstelling kreeg, is een pre. Al lijkt die menging inmiddels door te schieten. Een groter nadeel is echter de ongekende prijsexplosie van huur- en koophuizen, waar geen enkele Utrechtse wijk aan kan tippen: meer dan 110 procent in vier jaar. De stad heeft geen baat bij deze extreme prijsstijgingen.

Poeha en champagnemomentjes

Ook de verkoop van de 101 sociale huurflats bleef dus buiten de prestatieafspraken. ‘Prestatieafspraken’ is beleidstaal voor afspraken. In de praktijk is het veel papier dat in lades ligt. Ze worden met poeha, champagnemomentjes en onderlinge felicitaties gepresenteerd door gemeente, Mitros en Huurdersnetwerk. Het is notagelul van een subliem soort: geen instantie ziet toe op de naleving ervan. Zo werden in schimmentaal afgelopen jaren vele papieren intenties gepresenteerd. En niet nagekomen. De Nuk kan niet anders concluderen dan dat de prestatieafspraken een schijnvertoning zijn.

TU Delft-hoogleraar Boelhouwer verklaarde recent in De Nuk dat het Mitros-beleid aan misleiding doet denken. Hij sprak over de eerder door De Nuk beschreven BV-constructie van Mitros om afspraken te omzeilen.

Speelbal van marktpartijen

Frans Soeterbroek is specialist ‘stadsontwikkeling als publieke zaak’. Hij was en is actief in de Utrechtse Ruimtemakers, mensen die in onze stad en er buiten oplossingen voor de Wooncrisis zoeken. Over het ontduiken van prestatie-afspraken en het uitverkopen van sociale huurwoningen zegt hij: ‘De corporatie en de gemeente Utrecht dragen bij aan de wooncrisis, in plaats van die tegen te gaan.’

Ook Soeterbroek ziet hoe de woonmarkt dolgedraaid is. ‘In dit verhaal, het zoveelste, zie je hoe betaalbare woningen een speelbal voor marktpartijen werden. Het tweede dat mij opvalt, is de absolute naïviteit waarmee gemeente en corporaties met marktpartijen omgaan. Ze laten projectontwikkelaars met veel geld wegkomen.’

We vroegen het HuurdersNetwerk Mitros per mail om een reactie op de nu bekend geworden overtredingen door Mitros. En wat vindt voorzitter Hans Hiltemann van het HuurdersNetwerk van de huidige huurprijs (1500 euro) voor een voormalige sociale huurwoning? En van beleggers op Kanaleneiland? HuurdersNetwerk Mitros geeft geen reactie.

De Mitros-top weet, naast de huurdersvertegenwoordiging, nóg een instantie aan haar zijde. Het is de ambtelijke toezichthouder die zich eerder op Kanaleneiland van een buitengewone kant liet zien. In een officieel rapport praatte het de 0-euro-constructie van de Qatarflats goed. Een slordige vergissing of morele corruptie? Het antwoord is nog onduidelijk. Voor Mitros-topman Kip is de Autoriteit Woningcorporaties, want over die instantie gaat het, in elk geval een stevige bron om op te vertrouwen. Kip schrijft: ‘De Autoriteit Woningcorporaties heeft toestemming gegeven voor elk van de verkochte woningen.’

Cees Grimbergen

Cees Grimbergen was ooit voetbalverslaggever, is journalist met een lange staat van dienst (onder meer Vrij Nederland, NCRV’s Rondom 10 en Utrechts Nieuwsblad). Hij maakte veel programma’s over opvoeding, onderwijs, seks, relaties en multicultureel Nederland. Sinds 2010 maakt hij voor Omroep Max het programma Hollandse Zaken. En de zevendelige documentaire serie ‘Zwarte Zwanen’, over de pensioenbobo’s die mooie sier maken met andermans geld. Recentelijk schreef Grimbergen voor AD/Utrecht, maxvandaag.nl, Folllowthemoney.nl en De Nuk een serie artikelen over zorgcentrum Tuindorp-Oost en zorgconcern Careyn.

27 reacties

Reageren
  1. 155.000 euro voor een eenkamer woning. En dat met instemming van de gemeente. Het is een grof schandaal.

  2. De vraag is wat nog de bestaansreden is van Mitros. De woningcorporatie lijkt inmiddels vastgoedspeculant te zijn geworden. Het handjeklap met diverse beleggers wijst daar op. Een stuitend verhaal.

  3. Als dit werkelijkheid is? Mitros topman uit zijn functie zetten. En de hele boel onder curatele plaatsen. Dit is gewoon absurd en een schending van het normaal sociaal denken!

  4. Ben jarenlang ingeschreven bij woningnet. Kom nog steeds niet in aanmerking. Ik begrijp nu waarom.

  5. Och och, wat een moralistisch verhaal weer. Laat wmb alleen maar zien dat we niet minder, maar juist meer markt nodig hebben. Woningcorporaties hebben in zichzelf geen prikkel om zaken efficiënt te organiseren; marktpartijen wel.

    En een huur van € 450,- klinkt sympathiek, maar wordt zwaar gesubsidieerd door u & mij, de belastingbetalers.

  6. Grappig Fred, dat moralisme voor u iets negatiefs is. Ja natuurlijk betalen wij dat als belastingbetaler, net als dat wij via belastingen betalen voor het verbreden van snelwegen en kappen van natuurgebieden. Daar ben ik het dan weer niet mee eens. Maar U vindt het normaal dat in een welvarend land mensen 11 jaar op een wachtlijst staan voor een normale woning? Dat zullen die mensen wel aan zichzelf te danken hebben? Meer markt, ja goed idee. Door meer markt zijn sinds midden jaren 90 de mogelijkheden voor een hoge hypotheek steeds groter geworden, waardoor we nu in een enorme woningbubbel zitten. Gecombineerd met de terugtrekkende VVD-overheid die niets doet aan ruimtelijk inrichting en sturing en marktpartijen die alleen bouwen voor het bovengemiddelde segment zitten we nu in de situatie dat corporatiebestuurders eurotekens zien en dealtjes sluiten als beschermde projectontwikkelaars.

  7. Jammer Fred, dat je de koopsubsidie, opgehoest door diezelfde u &mij, in je betoog voor het gemak achterwege laat.

  8. De woningen die je in Kanaleneiland kunt huren, zijn niet eens 450 euro waard gezien de slechte staat waarin ze verkeren. Je kunt spreken van een woongenot van bijna niks. Al het belastinggeld dat hieraan gespendeerd wordt komt niet in die woningen terecht. Het achterstallig onderhoud is jaren lang inmens geweest. Pas na nieuwe wet- en regelgeving hebben de corporaties het minimale aan onderhoud gedaan bij een aantal flats. Er staan er nog genoeg in belabberde staat.

    Iedereen heeft boter op zijn hoofd, de centrale overheid, gemeenten en wooncorporaties.

  9. Juist, B. Ajbilou! Het gebrek aan woongenot is overigens in meer huurwoningen van de stad het geval vanwege het puur basale opknapwerk ( likje verf). Hoe is dit alles mogelijk terwijl we al jaren een voornamelijk linkse gemeenteraad hebben in de stad?!

  10. Wat Fred hierboven ff vergeet in zijn stelling:
    >>En een huur van € 450,- klinkt sympathiek, maar wordt zwaar gesubsidieerd door u & mij, de belastingbetalers.

    is dat corporaties al jaren nettobetalers zijn. Verhuurdersheffing, vennootschapsbelasting, ATAD (een regeling voor belastingontwijking van de Facebooks en Googles waarvan dit kabinet het nodig vond om het ook voor corporaties te laten gelden) zorgen ervoor dat er voor elke woning 3 à 4 maanden huur per jaar in de schatkist verdwijnt. Om de gaten een beetje te vullen en bij te dragen aan hypotheekrenteaftrek 🙁

    Dus geen populistische kletspraat graag dat de rest van Nederland moet bloeden voor de sociale huurders.

  11. Bedankt voor deze artikelen !!! Het is me al jaren een raadsel hoe Mitros weg komt met hun corrupte, bizarre en soms letterlijk onmenselijke beleid. Ik heb er helaas erg veel van mee gemaakt en zit nu in het zoveelste drama. Maar er zijn blijkbaar te veel belangen, zodat iedereen er maar wat omheen trippelt of snoeihard wegkijkt. Er mag wel eens een flinke bezem doorheen.

  12. Ik las in een eerder artikel dat Mitros een eigen vermogen van 3,7 miljard heeft. Dat lijkt er op dat winst maken voorop staat. Een totaal verkeerde opvatting voor een woningcorporatie. Dit zou moeten leiden tot een principiële discussie over de visie van Mitros in de gemeenteraad.

  13. Ik herinner me nog dat Mitros lang geleden de rechtsopvolger was van het Gemeentelijke Woningbedrijf en nooit een beste naam heeft gehad als sociaal verhuurder.

  14. Met deze ontwikkelingen wordt het godsonmogelijk om als starter nog een woning te vinden. De tragiek is dat deze woning in Lunetten ook nog eens verkocht gaat worden. En over een paar jaar een meerwaarde heeft van minstens een halve ton. Waarmee de woningcrisis alleen maar verergert. Mitros draagt hier aan bij.

  15. Alle grote beleggers in flatgebouwen met een grote achterstand in het onderhoud doen al 20 jaar hetzelfde. Mitros staat hierin bepaalt niet alleen, anderen gingen Mitros voor. Het zijn allemaal complexen die vrijwel nul reserveringen voor groot onderhoud kennen. De eigenaren hebben dan de keuze tussen zelf fors investeren en proberen die investering terug te verdienen door de huren te verhogen, of door het object te verkopen aan een belegger die het complex splitst en een VVE begint.

    De strategie van de nieuwe eigenaar is wachten op vertrek van huurders en dan, zoals ook hierboven, strak op te knappen en te verkopen.

    In de tijd dat andere beleggingen nog genoeg rendement opleverden vond de verkoop louter aan nieuwe eigenaar/bewoners plaats. Maar sinds de particuliere beleggers de woningverhuur als uiterst lucratief hebben ontdekt is de situatie volledig uit de hand gelopen.
    Extreem kwetsbaar voor aankoop door beleggers zijn VVE’s die geen verbod op verhuur kennen. VVE’s die niet de eis van eigenaar/zelfbewoning in hun statuten hebben staan.

    Daardoor is het probleem veel groter. Het raakt ook de complexen die altijd alleen uit koopwoningen hebben bestaan. In alle gebouwen met VVE’s met ondeugdelijke statuten rukken de beleggers die gaan verhuren op.

    Dat tast rechtstreeks het woongenot van eigenaar/bewoners aan. Die hebben een gelijk belang; solidariteit door rekening met elkaar te houden. Daar hebben huurders lak aan; die hoeven zich niks van hun buren aan te trekken.

  16. Het is niet alleen Mitros die bijzonder ongewenst en schade berokkenend gedrag vertoont. Het is ook de gemeente die eens na moet gaan denken over haar rol hierin. Te beginnen met te stoppen kritiekloos alles aan te nemen wat Mitros aanvoert. Daarnaast is er nog de toezichthouder, de Autoriteit Wooncorporaties (AW), die vindt dat ze aan haar toezichthoudende taak voldoet indien ze slechts verifieert of alle wettelijke vereiste documenten wel aanwezig zijn. Een inhoudelijke controle van die documenten, bijvoorbeeld of de door Mitros aangevoerde argumenten wel kloppen, doet de AW niet. Deels onder het argument dat de gemeente dat had moeten controleren. Flauwekul natuurlijk om zo onder je toezichthoudende taak uit te komen, maar het toont ook aan hoe belangrijk het is dat de gemeente kritisch controleert wat Mitros beweert.

  17. De (vaak afgeschreven) appartementen die Mitros aanbiedt voor verkoop worden tegen marktwaarde aangeboden. Zou een woningbouwvereniging zonder winstoogmerk niet tegen intrinsieke waarden moeten verkopen? Wonen is een basisbehoefte; waarom moet daar zoveel winst over worden gemaakt?

  18. Ik snap niet dat mensen in die verkooppraatjes van makelaars trappen. Het blijven afgeschreven appartementen, waarvan de muren en plafonds opnieuw gestuct zijn en de badkamer en keuken vernieuwd. Je neemt een groot risico, als je er 300.000 euro voor neertelt. Ze voldoen niet aan de bouweisen van 2021. Maar ja, als je in een versteende omgeving wil wonen met groen op de daken, moet je vooral kopen.

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *