Utrechtse woningcorporaties maakten in 2022 een winst van 323 miljoen euro. Het blijkt uit de jaarverslagen van Portaal, Mitros (inmiddels Woonin), Cazas, SSH en Bo-Ex. De 323 miljoen euro is het zogeheten ‘operationeel resultaat’, het verschil tussen huurinkomsten en uitgaven (onderhoud, rente, organisatie). Het bedrag bewijst de enorme rijkdom van vijf Utrechtse corporaties. De werkelijke winst komt nog hoger uit door het verkopen van sociale huurwoningen. Die opbrengst zit niet in de 323 miljoen euro. In 2022 haalde Portaal zo 41 miljoen aan bijverdiensten en Mitros 21 miljoen. Kassa boven op de 323 miljoen.
Deze riante winstcijfers staan naast de kolossale eigen vermogens van de vijf grote Utrechtse corporaties. Dat eigen vermogen bedroeg op 1 januari 2023 opgeteld 18 miljard euro. En steeg het afgelopen jaar verder door.
De Utrechtse corporaties eisen in 2024 van de gemeente Utrecht een vergoeding van 10,6 miljoen euro. Alleen dan willen ze stoppen met de verkoop van sociale huurwoningen. De gemeente Utrecht is sinds een jaar voor een totale Stop op de verkoop van sociale huurwoningen. Het staat in het collegeprogramma. En is nu ook opgenomen in de zogeheten prestatieafspraken tussen gemeente en corporaties.
Deze cijfers bieden nieuw zicht op de kerngezonde financiële situatie van de corporaties. Die door twee corporaties -Portaal en SSH- niet alleen in de regio Utrecht werd behaald. De corporaties heetten ooit woningbouwverenigingen. Ze stellen dat ze zonder verkopen in een beroerde financiële situatie terecht komen. Daarom willen ze op grote schaal betaalbare huurwoningen blijven verkopen.
De corporaties kwamen de afgelopen jaren hun ‘prestatie-afspraken’ om meer sociale woningen te gaan verhuren niet na.
‘Over dat Ortec-rapport is het laatste woord nog niet gezegd’
Consultancybureau Ortec Finance onderzocht recent de gevolgen van een ‘Stop de verkoop sociale huurwoningen’ voor de financiën van de corporaties. Al eerder meldde De NUK dat het Ortec-rapport de zeer sterke vermogenspositie van Woonin/Mitros verzwijgt.
Nu blijken ook vier andere corporaties kerngezond. En blijkt het exploitatieresultaat van vijf Utrechtse corporaties meer dan uitstekend. Ook daarover zwijgt het Ortec-rapport.
Wethouder Wonen Dennis de Vries (PvdA) is niet op de hoogte van de bedragen uit de jaarverslagen. ‘Deze cijfers moeten een rol gaan spelen in de gesprekken met de corporaties over Stop de Verkoop. De corporaties willen 10,6 miljoen euro van ons hebben. Want dat geld hebben ze nodig om aan hun verplichtingen te voldoen. Zeggen ze.’
De wethouder grinnikt enigszins bij de honderden miljoenen en miljarden die ik telefonisch aan hem voorleg.
Consultant Ortec Finance heeft op 7 februari aan wethouder de Vries, raadsleden en ambtenaren uitgelegd dat een Stop op de Verkoop sociale huurwoningen niet gratis kan zijn. Raadsleden die er aanwezig waren kregen te horen dat zonder compensatie de financiële ondergrens van de corporaties spoedig bereikt zou worden.
Vraag aan de wethouder de Vries: Het Ortec-rapport rept met geen woord over rijkdom en winst van de corporaties. Had dat niet in het rapport moeten staan?
De Vries: ‘Wij als gemeente hebben deze vraag niet aan consultant Ortec Finance gesteld. Nu deze cijfers bekend worden, moeten ze een rol gaan spelen in de 10,6 miljoen-compensatie die de corporaties willen hebben. En over dat Ortec-rapport is het laatste woord nog niet gezegd.’
Het Ortec-rapport versluiert dus de rijkdom van de Utrechtse corporaties. Dat is één kant van het rapport. Daarnaast bevat het rapport fouten. In enkele grafieken worden cijfers gebruikt die niet op de Utrechtse corporaties van toepassing zijn. De Utrechtse corporaties zijn veel rijker dan Ortec Finance in haar rapport zegt.
VVD-raadslid Tess Meerding: ‘Als de informatie in het Ortec-rapport niet klopt, moet dat worden recht gezet.’
Voor het rapport betaalden de gemeente en de corporaties 25.000 euro (ex BTW).
‘Erg brutaal om 10,6 miljoen euro terug te vragen’
Peter Boelhouwer, hoogleraar woningmarktbeleid aan de TU Delft vindt de eis van 10,6 miljoen van de corporaties te ver gaan. ‘De gemeente heeft het recht om die Stop op Verkoop te vragen. Zeker als dat gebeurt om tot nieuwe prestatieafspraken tussen gemeente en corporaties te komen. Dan is het erg brutaal om daar 10,6 miljoen voor terug te vragen.’
Boelhouwer constateert dat de financiële situatie van de corporaties gezond is. Hij zegt: ‘Die huizen staan er niet om verkocht te worden, maar om sociaal verhuurd te worden.’
Gemeenteraadslid Gert Dijkstra (Een Utrecht): ‘De wethouder zou moeten erkennen dat de woningcorporaties in onze stad genoeg geld hebben. De corporaties kunnen ‘Stop de verkoop’ makkelijk zelf betalen. Zij horen dat te doen, want dat is onderdeel van hun maatschappelijke opdracht. Dat kan, met deze cijfers, zonder enige schadevergoeding worden geregeld.’
‘Wij zijn stichtingen die het concept ‘winst’ niet kennen’
De Utrechtse corporaties werken samen in de STUW. Voorzitter van de STUW is Portaal-man Reijnder-Jan Spits. Hij vindt dat De Nuk niet over 323 miljoen euro winst kan schrijven.
‘Wij zijn stichtingen die het concept winst niet kennen.’
Feit is dat de corporaties in hun jaarverslagen het ‘operationeel resultaat’ presenteren. Gewone mensen noemen dat ‘winst.’ Bij enkele corporaties wordt dat resultaat in de ‘verlies- en winstrekening’ genoemd. Ook is het rendement belangrijk voor corporaties.
De STUW-voorzitter wil geen vragen over de corporatie-rijkdom beantwoorden. Hij herhaalt dat de stad Utrecht het verlies aan verkoopopbrengsten moet compenseren. ‘De hele stad moet hiervoor betalen, niet alleen de huurders van de corporaties, vinden wij.’
Wat zegt u tegen Utrechters die zien dat corporaties -die in één jaar 323 miljoen euro verdienen- op deze manier nóg rijker worden?
Reijnder-Jan Spits: ‘Dat is een mening waar ik niks aan heb. Daar ga niet op in. De artikelen die De Nuk publiceert hebben niets met objectieve journalistiek te maken. En daar laat ik het bij. Goedenavond.’
Raadslid Tess Meerding (VVD-specialist Wonen) wordt door De Nuk geïnformeerd over de rijkdom van de corporaties. Zij zegt: ‘Ik heb die jaarverslagen niet gelezen. Jij informeert me hier nu over. Dit zijn enorme bedragen. Of ik dit had moeten weten? Nee, het College van B&W had ons hierover moeten informeren.’
D66-fractieleider Maarten Koning billijkt de corporatie-eis van 10,6 miljoen euro. De riante financiële positie van de corporaties, waar ik hem over informeer, verandert zijn standpunt niet.
Nog deze week zullen EenUtrecht, Volt en Utrecht Solidair in de Utrechtse raad vragen aan wethouder De Vries voorleggen. Hoofdthema’s: zitten de corporaties slecht bij kas of doen ze maar alsof? En is de hoofdtaak van de corporaties betaalbare huisvesting bieden of vermogensgroei en maximalisatie van het jaarresultaat bereiken?
——————————————————————————————————————–
JAARWINST CORPORATIES IN 2022 (bron: jaarverslagen)
Portaal 193,2 miljoen
Mitros/Woonin 62,5 miljoen
Cazas 26,2 miljoen
SSH 28,4 miljoen
Bo-Ex 12,3 miljoen
EIGEN VERMOGENS UTRECHTSE WONINGCORPORTIES, 1-1-2023 (bron jaarverslagen)
Portaal 8 miljard
Woonin 5,7 miljard, dit is opgebouwd door fusiepartners Mitros (4,4 miljard) en Viveste (1,3 miljard)
Cazas 2,6 miljard
Bo-Ex 1,2 miljard
SSH 0,75 miljard
De corporaties Portaal en SSH verhuren ook sociale huurwoningen buiten de regio Utrecht. Habion, corporatie die in Utrecht 331 betaalbare huurhuizen voor ouderen aanbiedt, hebben we buiten beschouwing gelaten.
Toezichthouders AW (Autoriteit Woningcorporaties) en WSW (Waarborgfonds) toetsen de financiële gezondheid. Op de technische accountantsbegrippen ‘Loan to Value’ en ‘Interest Coverage Ratio’ scoren de Utrechtse corporaties hoog, ver boven het landelijk gemiddelde. De normen van de toezichthouders zijn zeer streng. De vijf Utrechtse corporaties komen in de verste verte niet in de buurt van de die
voorzichtige, zeer strenge grenzen. Voorbeeld. Corporaties mogen maximaal 85 procent van hun huizenwaarde aan hypothecaire leningen hebben. De vijf Utrechtse corporaties zitten elk onder de 50 procent.
Woonin/Mitros is de steenrijke koploper met slechts 17 procent schuld.
Het adviesrapport van Ortec Finance heeft wethouder, raad en ambtenaren hierover onjuist geïnformeerd. Ortec-onderzoeker Maarten van ’t Hek wil op verduidelijkende vragen van De Nuk geen reactie geven.
——————————————————————————————————————–
Bravo weer Cees. Ga zo door. De waanzin zal ergens moeten stoppen. En de gemeente zit blijkbaar te slapen. En ook al heel lang.
Dank voor het doen van zulk onderzoek.
De reactie van de Portaal topman is veelzeggend. De zeer goed onderbouwde stukken van Cees Grimbergen zouden niet objectief zijn. Een argument om deze bewering te staven, zou wel prettig zijn. Nee, mijnheer laat het hier bij.
Brutaal? Ik zeg: hondsbrutaal. Schatrijk en dan het lef hebben om 10 miljoen van de overheid te vragen.
Die Cees licht weer eens het deksel van een beerput, zo lijkt ’t. Reactie frontman is veelzeggend en reflexmatig. Goed bezig Cees?
en pikken al die woningzoekenden dat? Er wordt al voor minder gedemonstreerd …
De rupsjes-nooit-genoeg mogen de huur dit jaar verhogen met 5,3 procent, het hoogste percentage in 30 jaar. Met een paar administratieve stappen kun je de verhoging tegenhouden. Kijk op de website van Wij Weigeren De Huurverhoging en doe mee.
Top Cees!
Natuurlijk spreken we hier over winst. Iedere non profit organisatie die concurreert met commerciële bedrijven maakt winst of verlies. Normaal is dat een stichting die concurreert met commerciële bedrijven ook vennootschapsbelasting verschuldigd is.
Zoals ik al eerder schreef, opheffen die zelfstandigheid van de corporaties en dat onder direct beheer van gemeenten brengen. Dan is er, zoals dat ook in het verre verleden het geval was, sprake van democratische controle.
Vesteda, de woningdochter van ABP, zet de corporaties volledig te kijk door op commerciële basis sociale woningen te bouwen. In Tuindorp renoveert Vesteda 88 woningen en brengt die, tegen een minimale huurverhoging, naar energie label A. Bewoners die weinig warmte nodig hebben kunnen op A+ uitkomen.
De Utrechtse corporaties potten hun geld op en zetten dat niet in voor hun doel. De afhankelijkheid van gemeenten van de nukken en kapsones van corporaties, hun bestuurders en hun aangevriende toezichthouders, dient beëindigd te worden.
Ik ben benieuwd hoe dit verhaal eruitziet als het straks over boekjaar 2024 gaat. In 2022 waren de rentekosten op leningen van de corporaties een stuk lager en de kosten op onderhoud ook. Inmiddels is er veel veranderd en zijn de rentekosten flink gestegen en de kosten voor onderhoud ook; veel corporaties hebben momenteel moeite om de begroting sluitend te maken. Dit verhaal geeft dus niet een heel actueel beeld op de huidige situatie.
Heel goed, Cees. Bedankt voor je uitstekend onderzoek.
Prachtig weergegeven en uiteengezet Cees, mijn oprechte kompliment!
Echter moet ik er ook van kokhalzen, uiteindelijk.
Waarom noemen de corporaties het eigenlijk verlies als ze de woningen niet verkopen? Tot op heden brengen die huizen huur op en als ze niet worden verkocht in de toekomst ook. Dan kan je toch nooit van een verlies spreken??? Prijzige retoriek?
Wittevrouwen heeft nog maar 11 procent sociale huur. Woningen : 27m2 voor 250.000 euro.
SSH had 150.000.000 euro winst hoor. na aftrek van alle lasten. dit klopt niet.
Wat Spits zegt, vind ik echt het summum: als huurder opdraaien voor gederfde inkomsten uit verkoop. Verachtelijke logica. Je (te hoge) huur trouw op tijd betalen is voor deze types al lang niet meer genoeg.
Portaal topman vindt dat wij als stad moeten meebetalen aan de stop verkoop sociale huurwoningen. Tegen de achtergrond van de hierboven genoemde cijfers is dat een stuitende gedachte. Lef heeft hij wel.
‘Johan’ die hier boven reageerde, is een medewerker van een Utrechtse
woningcorporatie. De redactie van De Nuk had contact met hem. ‘Johan’
wil anoniem blijven. Vertouwelijk gaf hij ons enige informatie uit de
Utrechtse woningcorporatiesector. Hij meldde ons dat bij meerdere
Utrechtse woningcorporaties ‘de teugels worden aangetrokken’. Het moet
zuiniger. Dat bedrijfsklimaat is onmiskenbaar, verzekert hij ons.
Is dat ‘zuiniger’ echt nodig bij de enorme winsten die corporaties
boeken? Nee, blijkt uit onze extra berekeningen.
De stijging van rentekosten voor corporaties is zeer beperkt. Het
overgrote deel van de corporatieleningen heeft een looptijd van meer dan
twee jaar. De oplopende rente heeft hier dus nauwelijks invloed. De
rente van 90 procent van de leningen ligt vast.
Onderhoud van de corporatiewoningen is inderdaad duurder geworden. In de
meest extreme scenario’s nemen de onderhoudskosten in 2024 met 30
procent toe tegenover 2022. Ook dit kunnen de corporaties met hun riante
winstcijfers makkelijk aan. Een voorbeeld uit de praktijk van corporatie
SSH. Daar zou de winst in 2024 vanwege duurder onderhoud met 4,7 miljoen
dalen. Resterende winst SSH: 24,2 miljoen.
Conclusie: ook in 2024 zullen de corporaties forse winsten maken.
Cees Grimbergen is niet helemaal volledig in zijn artikel. De weergegeven winsten zijn te hoog weergegeven. Voorbeeld: operationele winst Cazas is 21,8 miljoen en niet 26,2. Wellicht laat Cees een post buiten beschouwing? Ook zijn de ICR en LTV normen van AW en WSW waarnaar Cees verwijst niet gebaseerd op het vermogen zoals dat volgens Cees is weergegeven in de balans in de jaarrekening, maar op de door de overheid voorgeschreven beleidswaarde die veel lager ligt. Daar kunnen de corporaties niks aan doen. Ten slotte laat Cees in zijn beschouwing de verliesgevende investeringen in verduurzaming, woningverbetering en nieuwbouw van de corporaties buiten beschouwing. Van een goede journalist als Cees mag verwacht worden dat hij bij zijn verhaal wel het complete plaatje beschrijft. Dat doet hij in dit geval niet. Het zou goed zijn als hij daarmee begint. Wellicht komen we dan nog steeds tot de conclusie dat de gevraagde compensatie onzin is, maar nu is zijn conclusie gebaseerd op onvolledige en daarmee deels onjuiste informatie.
@Bart.Jschrijft: “Ten slotte laat Cees in zijn beschouwing de verliesgevende investeringen in verduurzaming, woningverbetering en nieuwbouw van de corporaties buiten beschouwing.”
Dat begrijp ik niet. De investeringen, die je noemt zijn toch gelden, die waarde toevoegen aan het vermogen van de corporatie? Als de corporatie bijvoorbeeld in 2015 nieuwbouw had gepleegd en nu die woningen verkoopt, maken ze toch winst .Als ze renoveren, maken ze toch een woning beter,lees meer waarde. In jouw redenering zijn al die aankoopkosten meteen in dat jaar verlies en is de nieuwbouwwoning en renovatie niets waard. De vraag is dus: wat heeft Cees ten onrechte buiten beschouwing gelaten.
@ Bart.Wij schrijven voor onze NUK-lezers. We zijn zorgvuldig, maar kunnen niet alle posten uit alle jaarverslagen over de lezers uitstorten.
-Een van de corporaties is Cazas. Pagina 58 van het Cazas-jaarverslag 2022 meldt als operationeel resultaat: 26,2 miljoen euro. Cazas schrijft het zelf.
-Het klopt dat de voorzichtige normen van de toezichthouders afkomstig zijn. Dat schrijven wij. De corporaties zijn nog voorzichtiger dan deze toezichthouders (Autoriteit Woningcorporaties en Waarbogfonds) voorschrijven. Zo maken ze hoge winsten en neemt hun vermogen snel toe.
-‘Verliesgevende investeringen in verduurzaming, woningverbetering en nieuwbouw’? ‘Bart’ benoemt hier precies het probleem van de Utrechtse corporaties. Van de winst en uit het vermogen kunnen verduurzaming, achterstallig onderhoud (in corporatiejargon: woningverbetering) en nieuwbouw betaald worden.
Hoofdvraag blijft: zijn corporaties er voor hun eigen financiële gezondheid of voor betaalbare volkshuisvesting?
Vraagje aan ‘Bart’: Werkt hij in de corporatiesector?
Dit hele artikel geeft mij eigenlijk geen enkele informatie over de financiële positie van woningcorporaties ten opzichte van hun taak om meer betaalbare sociale huurwoningen te realiseren.
Het klopt dat woningcorporaties zeggen meer sociale huurwoningen te willen realiseren. Dat lukt hen in de praktijk niet. In tientallen verhalen op De Nuk gaven wij daar voorbeelden van. Ook behandelden wij de oorzaken van het dalend aantal betaalbare woningen in de regio Utrecht. Zo zijn rentabiliteit en winst bij de corporaties belangrijker dan het realiseren van meer sociale woningen. We adviseren Henk de verhalen op De Nuk te lezen.
Beste @cees Bekijk even de cijfers goed. Als je de interne rapporten leest van bijv. de SSH dan zie je dat ze meer dan 145.000.000 euro winst hebben kunnen halen. niet alleen uit de zaken die jij noemt. Men heeft ook stakeholders. Maar na aftrek van alle kosten houden ze dat dus wel degelijk over. Zoek het maar eens goed uit en je zult het zien.