‘Die geëiste 10,6 miljoen euro gaat wat mij betreft niet in hun richting’

Nieuw rapport Ortec (à 36.000 euro) bevestigt rijkdom woningcorporaties

‘Met dit rapport blijkt het huilie-huilie van de woningcorporaties nergens op gebaseerd''

De Utrechtse woningcorporaties zijn financieel gezond. Het bleek al uit hun jaarverslagen. Nu bevestigt een -nieuw- rapport van consultancybureau Ortec die financieel florissante positie.

In februari presenteerde Ortec een powerpoint van 21 pagina’s aan de gemeenteraad. Die presentatie bevatte fouten. Bovendien werden winsten en hoog eigen vermogen van de corporaties verzwegen. Na publicatie in De Nuk vroeg wethouder Wonen Dennis de Vries Ortec een nieuw, tweede, onderzoek te doen.

Volgens de Utrechtse woningcorporaties bewees Ortec met haar eerste onderzoek dat de corporaties dit jaar terecht 10,6 miljoen euro van de gemeente Utrecht eisen. Het zou compensatie zijn voor gemiste inkomsten uit de verkoop van sociale huurwoningen. Gemeenteraad en stadsbestuur willen zo’n totale stop op de verkoop.

Nu ligt er een 61 pagina’s dik onderzoeksrapport. Daaruit blijkt: de Utrechtse corporaties komen niet in financiële problemen als ze tot 2030 totaal stoppen met de verkoop van sociale huurwoningen. Ook de grond onder de eis van 10,6 miljoen euro valt met dit rapport weg.

Wat zijn de financiële gevolgen wanneer alle verkopen gestopt worden? De vier onderzochte corporaties gaan dan extra geld lenen, stellen de onderzoekers. Daarover moet rente betaald worden. Het rapport meldt de bedragen, tot 2026, van leningen met een looptijd van tien jaar.

Die extra rente voor de vier corporaties bedraagt:
-in 2024: 800.000 euro
-in 2025: 1,4 miljoen euro
-in 2026: 2,0 miljoen euro

Opgeteld: 4,2 miljoen in drie jaar. Voor leningen met een looptijd van 1 jaar zouden de corporaties in dezelfde periode 2,9 miljoen moeten betalen.

Twee grafieken die de gezondheid van Utrechtse corporaties bewijzen: zelfs in 2033 zullen ze ver boven de rode streep staan. Het rapport bevat tachtig grafieken en staafdiagrammen

Dit zijn voor burgers grote bedragen. Voor corporaties is het ‘piepklein bier’. Van drie van de vier onderzochte corporaties (Woonin, Portaal en Cazas) is het jaarresultaat 2023 bekend. Hun opgetelde positief resultaat (‘winst’ in gewone mensentaal) in 2023: 277 miljoen euro. Bo-Ex, de vier de corporatie publiceerde nog geen jaarcijfers. In 2024 zal de winst van de vier corporaties dus 800.000 euro lager uitvallen. Bij gelijkblijvende omstandigheden bedraagt de jaarwinst van de drie grote Utrechtse corporaties in dat geval ‘slechts’ 276,2 miljoen. Waar het Bo-Ex-resultaat nog bovenop komt.

Ortec factureerde € 60.985,52 (ex. BTW)

Het nieuwe Ortec-rapport, dat recent aan de raad werd gestuurd, toetst de corporatie-financiën aan extreem strenge normen van toezichthouder Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). De belangrijkste normen (‘parameters’ in bureaucraten-speak) zijn de zogeheten rentedekkingsgraad (ICR) en de solvabiliteit. Uit bijgevoegde illustratie blijkt: de Utrechtse corporaties blijven ver boven de rode streep van de toezichthouder. Zelfs een totale verkoopstop tot 2030 houdt de corporaties tot 2033 financieel kerngezond.

Het staat nu aan alle kanten vast: de corporaties zijn rijk genoeg zijn om een ‘Stop de Verkoop’ op te vangen.

Het Ortec-rapport heeft als titel ‘Financiële analyse van de beleidskeuze ‘Stop de Verkoop’’. Een eerdere Ortec-publicatie in opdracht van de gemeente Utrecht was dus onvolledig en bevatte fouten. Lees het verhaal dat we eerder hierover publiceerde. Het consultancybureau kreeg voor het rammelende rapport 25.000 euro, ex BTW, betaald. Hoofdverantwoordelijke was ‘senior consultant’ Maarten van ’t Hek. Volgens de Ortec-website bestaat diens ‘playing field’ uit ‘Real Estate Management’, ‘Real Estate Valuation’, ‘Vastgoedsturing’, ‘vastgoedfinanciën’ en ‘Woningcorporaties’.  
Hoeveel het nieuwe consultancyrapport kost? De nieuwe factuur bedraagt € 35.985,52. Wethouder de Vries (PvdA) stelt dat de rekening fifty-fifty door de gemeente en de corporaties betaald wordt. Totale kosten van deze ‘externe inhuur’ (bestuurlijk jargon): 60.985,52, ex BTW.

Maarten van ’t Hek (Ortec) moest van de gemeente zijn werk overdoen. En kreeg daarvoor 36.000 euro extra

De rekening die deze site De Nuk voor de ‘Woondossier’-verhalen aan de gemeente presenteert? Nul euro.

‘Om het helder te zeggen: het is verdacht’

Ortec onderzocht voor die bijna 61.000 euro ook een zogeheten ‘Tegenwind’-scenario. Daarin rekenen de onderzoekers met extreme rente- en bouwkostenstijgingen. ‘De kans dat dit scenario optreedt is 20 procent’, schrijven ze. Ook deze -onwaarschijnlijk- tegenvallende omstandigheden leiden tot 2030 niet tot financiële zorgen. De zeer voorzichtige toezichtsnormen van de Autoriteit Woningcorporaties worden dus zelfs in het ‘Tegenwind’-scenario niet overschreden.     

Gemeenteraadsfracties reageren opgelucht op de feiten uit het onderzoek. De verhalen  van de STUW (Stichting Utrechtse Woningcorporaties) over verliezen en slechte balansen blijken niet juist. Het is een verdienste van dit stuk. Dat opnieuw niet foutloos is. Bovendien draagt de consultancy-schrijfstijl van het Ortec-rapport niet bij aan helderheid. Utrechtse burgers zonder financiële en actuariële achtergrond kunnen er beter niet aan beginnen.

Raadsleden reageren.
Rick van der Zweth van de PvdA-fractie: ‘Het onderzoek toont aan dat de corporaties gewoon kunnen stoppen met de verkoop van sociale huurwoningen.’

Pepijn Zwanenberg, GroenLinks: ‘Dit Ortec-rapport is voor ons reden de portemonnee voor de corporaties niet te willen trekken.’     

Gert Dijkstra van de eenmansfractie EenUtrecht: ‘Met dit rapport blijkt het huilie-huilie van de woningcorporaties nergens op gebaseerd. Deze cijfers maken zichtbaar dat ze veel geld kunnen investeren in betaalbare huurwoningen. En dat een ‘stop de verkoop’ geen financiële strop betekent. Die geëiste 10,6 miljoen euro gaan wat mij betreft niet in hun richting.’
Dijkstra deed grondig onderzoek in het Woondossier. Hij houdt een naar gevoel aan de werkwijze van de corporaties over. ‘Eind vorig jaar hoorden we een klaagverhaal van de woningcorporaties. Toen presenteerden ze ons een onjuist ‘huishoudboekje’. Ze wilden hoe dan ook 10,6 miljoen uit de gemeentekas. Ik vind dit, om het zacht te zeggen, geen vertrouwen wekken. Om het helder te zeggen: het is verdacht.’

Uit het onderzoek van Ortec blijkt volgens Dijkstra ook iets anders. De corporaties zijn te voorzichtig. Ze zijn in de Wooncrisis zuinig en voorzichtig. Dijkstra: ‘Dit onderzoek roept een nieuwe vraag op: doen de Utrechtse corporaties voldoende om de wooncrisis op te lossen? Dit rapport lezend, zeg ik: nee. De corporaties stellen zich risico mijdend op. Ze moeten niet zo extreem voorzichtig zijn.’

Woonin 2023: 107 miljoen euro winst, Portaal: 138 miljoen

Het exploitatieresultaat van de grote corporaties was ook in 2023 positief. Het blijkt uit de recent gepubliceerde jaarverslagen. Zo hield Woonin/Mitros 107 miljoen euro over. En was het positief resultaat van Portaal 138 miljoen. Cazas, vooral in Vleuten/De Meern, bericht 32 miljoen als positief resultaat. Het eigen vermogen van de vijf grote Utrechtse corporaties (inclusief Bo-Ex en SSH) is astronomisch: meer dan 15 miljard euro.

Het roept opnieuw een principiële vraag op. Zijn corporaties er voor hun eigen financiële gezondheid en hoge eigen vermogens of voor betaalbare woningen? De vraag wordt -wéér- niet gesteld in het laatste Ortec-rapport. Gaan ‘wethouder Dennis’ en de gemeenteraad die vraag stellen en beantwoorden?

——————————————————————————————————————————————————

VOOR REGELNEUKERS EN FIJNPROEVERS

Voor gemotiveerde lezers nog een voorbeeld van hoe Portaal zichzelf als armlastig presenteert. In het rapport wordt een nieuwe poging tot bedrog zichtbaar.

Toezichthouder WSW heeft namelijk een regel dat één corporatie niet meer dan 3,5 miljard euro schuld mag hebben. Dat bedrag is al vele jaren niet voor inflatie en huizenprijs-stijging aangepast. De toezichthouder en Ortec noemen dit ‘het maximale schuldvolume’. ‘Het maximale schuldvolume is niet opgenomen in het beoordelingskader’, schrijven de Ortec-onderzoekers. Waarmee ze bedoelen: dit was geen onderdeel van ons onderzoek.

Toch voelen ze zich genoodzaakt er in moeilijke termen iets over te zeggen. In gewone mensentaal staat er: de Utrechtse corporaties overschrijden dit ‘maximale schuldvolume’ niet.

Alleen Portaal bedacht een aan bedrog grenzende truc. En Ortec werkte aan deze constructie mee. De corporatie heeft ook woningen in Amersfoort, Leiden, Arnhem en Nijmegen. Ortec schrijft: ‘Portaal heeft een begroting ingeleverd waarbij net iets meer dan het volledige schuldenplafond wordt gebruikt dat aan Utrecht wordt toegerekend.’

Ook weer in gewone mensentaal: Portaal laat haar schuld meer op de Utrechtse situatie drukken, dan volgens getalsverhoudingen zou mogen. Mogelijk gevolg in dit gemanipuleerde model: ver voorbij 2030 zou Portaal aan het ‘maximaal schuldvolume’ kunnen toekomen. Wat dus niet zo is.

Bovendien verzwijgt het Ortec-rapport een wezenlijk feit. ‘Het maximale schuldvolume’ gaat binnenkort omhoog. Toezichthouder WSW en Aedes (belangenclub van corporaties) overleggen over een spoedige verhoging naar 4,5 miljard euro.  

——————————————————————————————————————————————————

Laat uw reactie achter

Reactie

4 reacties

  • Huurder schreef:

    Laat er maar eens serieus ingegrepen worden bij die corrupte corporaties. Het is toch te gek voor woorden dat ze maar wat aan liegen, alle regels aan hun laars lappen, hun woningen niet onderhouden en ondertussen exorbitante huurverhogingen doorvoeren. En dan daarnaast die niet onderhouden krotten verkopen voor de hoofdprijs. Wat een klerezooi.

  • Hester Presburg schreef:

    Dank voor je geweldige werk Cees! Top-onderzoeksjournalistiek!

  • Toine Goossens schreef:

    Proficiat Cees, de volhouder wint. Het was lastig om je door het financiële wirwar woud dat Woonin en Portaal hadden opgetuigd heen te worstelen. Ik heb mijn financiële analyses met genoegen bij je artikelen geplaatst.

    Dan Ortec. Ortec heeft in januari een rapport uitgebracht. Een dienstverlener heeft een zorgplicht. Die houdt in dat je je werk professioneel en vakkundig doet. Met dit 2e rapport erkent Ortec dat het in verzuim is in die zorgplicht. Het valt, om het in bewoners termen te zeggen, onder een garantieverplichting. Dus niks geen factuur voor dit werk.

  • EE van Dam schreef:

    Leuk verdien model, eerst krijg je als woningcorporatie korting op de grond en korting op de hypotheken voor hun huizen. Ze doet nauwelijks onderhoud aan al hun huizen en als het zo erg wordt dat je de woning gewoon weg niet meer mag verhuren van de rechter, verkopen ze de woning voor de jackpot en stop ze de winst in eigen zak. Terwijl de belastingbetaler kan fluiten naar de rest waarde van de grond en vergeet niet dat woningcorporaties vaak mooi stuk grond krijgen aangeboden, zeker in het verleden om daar socialenwoningen neer te zetten, terwijl een ander die grond niet krijgt aangeboden om daar te bouwen, om maar even in gedachten te houden.

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *