Woningcorporatie Bo-Ex probeerde deze zomer 72 Overvecht-flats van Canadese en Nederlandse beleggers te kopen. Bo-Ex wilde de woningen weer een betaalbare huur geven. De poging was vergeefs.
Het gaat om flats in het gebouw Rubicondreef. Het is een van de vier woongebouwen waar beleggers dit jaar een chaos veroorzaakten: woekerhuren, leegstand, achterstallig onderhoud, verdommunicatie, rechteloze antikraak-bewoning, eigenaars die zich in schimmigheid hullen.
Lees o.a. hier Capreit en Rubens Capital ponden Overvecht uit: 350.000 euro voor een 4 kamer-schimmelwoning – De Nuk. |
De huren van veel flats bedragen inmiddels 1900 euro en meer. De verantwoordelijke eigenaren: het Canadese Capreit/ERES, Zuidas-firma Rubens Capital en, sinds een maand, een geheime groep Nederlandse beleggers die zich achter beheerder Adelbrecht BV verschuilt.
De andere drie gebouwen liggen aan de Faustdreef en Tannhäuserdreef.
Het bod van Bo-Ex ketste afgelopen zomer na twee gesprekken af. De corporatie wilde 9 miljoen euro voor de 72 flats betalen.
Capreit en Rubens wilden 19 miljoen hebben, meer dan het dubbele.
Dit openingsbod lag te ver van wat de vastgoedsector op de dolgedraaide Utrechtse markt minimaal wil vangen. Na twee ontmoetingen van Bo-Ex-directeur Straver en Rubens Capital-man Steenstra Toussaint werden de voorzichtige gesprekken afgeblazen.
PvdA-wethouder Dennis de Vries vertelt ons over de Bo-Ex-kooppoging: ‘Ik ben er inderdaad van op de hoogte. Directeur Straver van Bo-Ex voerde een verkennend gesprek met Capreit/Rubens.’
De Vries bood geen helpende hand om de koop te laten slagen. De grote Utrechtse corporaties Woonin en Portaal -15 miljard eigen vermogen- waren op de hoogte van het Bo-Ex-initiatief. Ook zij schoten niet te hulp.
Zo strandde deze kooppoging nog voor de gesprekken serieuze onderhandelingen konden worden.
‘Overheid en vastgoedwereld maken er een potje van’
Waarom wilde corporatiedirecteur, Robert Straver van Bo-Ex, de wantoestanden in Overvecht met een aankoop te lijf? Straver: ‘Ik las de reacties van Utrechtse inwoners op jullie berichten rond de flats in Overvecht-zuid. Lezers lieten weten dat overheid en vastgoedwereld er een potje van maken. Ik wil daar iets aan doen.’
Als de aankoop gelukt was, zou Bo-Ex de woekerhuren van Capreit/Rubens tot onder 1100 euro verlaagd hebben. Dat wil Bo-Ex-directeur Straver wel kwijt. Ruwweg de andere helft van de 72 woningen aan de Rubicondreef zou, in zijn plannen, ‘sociaal’ blijven. Dat zijn de huren van bewoners die er al vele jaren onderdak hebben. Hun huren zouden onder de 900 euro blijven.
Rubens Capital wilde van Straver geheimhouding over de onderhandelingen. Straver ging daar mee akkoord en zegt die afspraak niet te willen schenden. De Bo-Ex-directeur voelt zich niet vrij om meer prijs te geven over de onderhandelingen, die hij zelf ‘verkenning’ of ‘gesprekken’ noemt.
‘Gêne is niet het goede woord’
Geneerde u uzelf voor het lage bedrag waarmee u het gesprek in ging?
Straver: ‘Nee, gêne is niet het goede woord. Stel nou eens dat de eigenaren dit voorstel niet meteen van tafel hadden geveegd, dan had het iets kunnen opleveren. Weet je waar ik me voor geneer? Dat wij als corporaties de markt vol schaarste niet kunnen beteugelen. Zo kon de prijs voor deze huurflats extreem stijgen. Dát is pas genant. Dit waren ooit betaalbare sociale huurwoningen van een particuliere belegger.’
Straver zegt de maximale financiële mogelijkheden van Bo-Ex te hebben onderzocht. Waarbij een eventuele koop geen gevolgen voor de zittende Bo-Ex-huurders mocht hebben. Hij kwam zo tot zijn bod van 125.000 euro per Rubicondreef-flat. De door de wol geverfde vastgoedmannen reageerden met hun bedrag: meer dan 263.000 per flat. Zelfs als ze daar, onderhandelend, twintig procent af hadden gehaald, zou de koop voor corporatie Bo-Ex onhaalbaar zijn gebleven.
Capreit/ERES en Rubens schaften de flats eind 2016 voor 105.000 euro per flat aan.
Waarom sprong PvdA-wethouder Wonen Dennis de Vries niet in?
De Vries: ‘Omdat we daar simpelweg het geld niet voor hebben. Kijk, een groot deel van die 465 woningen in Overvecht is niet meer sociaal. Die krijg je niet meteen terug in het ‘sociale segment’. Je ziet hier dat deze woningen voor de corporaties niet rendabel zijn.’
U gaf als gemeente dit jaar bijna 30 miljoen euro uit aan grond en gebouwen in een stukje Merwedekanaalzone. Van dat gebied -deelgebied 6- staat niet vast wanneer er woningen komen. Waarom wel tientallen miljoenen naar een onduidelijk plan en niet enkele miljoenen naar deze crisissituatie in Overvecht?
Op deze via app gestelde vraag geeft de wethouder geen antwoord.
Geen contact met Woonin en Portaal (15 miljard eigen vermogen)
Waarom doet u geen beroep op de rijke corporaties Woonin en Portaal -15 miljard eigen vermogen- om Bo-Ex te helpen?
De Vries: ‘Wij hadden als gemeente geen contact met Woonin en Portaal over een eventuele gezamenlijke aankoop.
En nog iets: wij als gemeente hebben geen gemeentelijk Woningbedrijf. Dat heb ik eerder dit jaar ook al gezegd over de Qatarflats op Kanaleneiland.’
Wethouder de Vries doelt op het woningschandaal op Kanaleneiland. Lege Qatarflats daar worden op dit moment -door onder andere Capreit en Rubens Capital- voor meer dan 400.000 euro aan woningzoekenden verkocht. De Qatarflats zijn 252 voormalige sociale huurwoningen, vergelijkbaar met de 465 huurflats in Overvecht-zuid. De Utrechtse corporaties en wethouder Wonen de Vries deden dit jaar ook op Kanaleneiland geen poging betaalbare huurflats aan de Utrechtse woningvoorraad toe te voegen.
‘Het woonprobleem is breder dan de flats in Overvecht’
In zo’n dertig leegstaande flats in Overvecht-zuid zitten sinds juli en augustus bewoners op een anti-kraak-contract. De verwachting is dat de nieuwe eigenaar van de Faustdreef-flats, Adelbrecht Beheer BV, die anti-kraak-bewoners binnenkort op straat zal zetten. Adelbrecht wil de Faustdreef op grote schaal gaan uitponden. Adelbrecht-directeur De Reus beantwoordt geen vragen over zijn plannen met de antikraak-flats.
De 465 flats in Overvecht-zuid vormen een ongekend verdienmodel voor de vastgoedsector. Alle partijen pakken hun rendementen mee, zelfs als ze hun marges delen met andere vastgoedpartijen.
Zo leverden Capreit en Rubens een maand geleden op de Faustdreef de helft van hun potentiële winst in door 225 woningen voor rond 220.000 per stuk te verkopen aan de Adelbrecht-beleggers. Ze kochten de woningen eind 2016 voor 105.000 per stuk. Voor hen resteert, naast jaren lang lucratieve huurinkomsten, een brutowinst van 115.000 per woning.
Rendement per jaar, sinds december 2016: 12 procent.
Adelbrecht zal nu de rest van de winstmarge pakken in een ongekende uitpond-actie. Een vergelijkbaar scenario ligt voor de Rubicondreef klaar.
Wethouder de Vries: ‘Wij hebben er voor gekozen de flats in Overvecht niet te kopen. We moeten als gemeente keuzes maken in financieel lastige tijden. Het woonprobleem in de stad is overigens breder dan de flats in Overvecht.’
Lees over de geschiedenis van de Qatarflats onder andere hier in ons Dossier Wonen: Dankzij B&W Utrecht -mét SP- en corporaties hebben Qatarflats nu huur van 1550 euro – De Nuk
En hier: Qatarflats in schimmige constructie wéér doorverkocht – De Nuk
Laat uw reactie achter
Reactie