Vastgoedinvesteerders gaan 112 Qatarflats aan de Marshalllaan zo snel mogelijk uitponden. ‘De voorbereidingen hiervoor zijn in volle gang’, schrijft beheerder GoHome.rent woensdag in een mailbericht aan de huurders op Kanaleneiland.
Dinsdagochtend ontving eigenaar Apricot Real Estate 4 BV en het daarmee verbonden TPG/Angelo Gordon een aangetekende brief van de gemeente Utrecht. Daarin zegt wethouder Wonen Dennis de Vries leegstand niet te accepteren.
De Nuk berichtte afgelopen weken over het stijgend aantal lege flats op Kanaleneiland en in Overvecht. Na verhuizingen, rond 1 februari, staan weer drie flats meer leeg.
PvdA-wethouder Wonen Dennis de Vries: ‘We zijn op de Marshalllaan een handhavingstraject gestart. De eigenaar van de Qatarflats daar heeft leegstand niet gemeld. Daarop staat een boete van 9000 euro. Dat is dinsdag aan deze eigenaar meegedeeld.’
De voormalige basisschoolleraar Dennis lijkt verbijsterd over de hedgefondsen die voormalige sociale huurwoningen te pakken kregen. Hij weet niet wat hij meemaakt. Tot twee keer toe noemt hij de beleggers die op Kanaleneiland en in Overvecht opereren ‘sprinkhanen’.
Het antikraak-bedrijf Ad Hoc plakte woensdag een affiche op de ramen van Marshalllaan 348A. Tekst: ‘Dit object wordt beheerd.’
Donderdagmiddag werd dit affiche weer verwijderd.
Marshalllaan 348A staat nog steeds leeg, net als bijna zestig andere flats van de voormalige eigenaar ERES/Capreit.
Sinds vrijdagochtend hangt een dergelijk affiche op een flat er tegenover. Ook daar is geen leven zichtbaar.
‘Megazonde dat flats leegstaan’
GoHome is de recent ingevlogen beheerder van de Qatarflats. na het slordige vertrek van de Canadese vastgoedreus ERES. Weer andere internationale vastgoedreuzen rond onder andere TPG/Angelo Gordon zijn sinds drie weken eigenaar.
Directeur Daniel Raadschelders van Gohome: ‘In overleg met de eigenaar hebben wij Ad Hoc als leegstandsbeheerder ingeschakeld.’
GoHome lijkt zich plots bewust van de onwenselijkheid van lege flats in een periode van woningschaarste. Raadschelders: ‘Het is mega zonde dat flats leeg staan. Iedere dag leegstand is er een te veel. We willen zo snel mogelijk een eind aan de leegstand maken.’ In zijn bericht aan de bewoner noemt Raadschelders als motief voor Ad Hoc: ‘Om de leefbaarheid te behouden en een prettige omgeving te waarborgen.’
Ad Hoc-Utrecht is inderdaad leegstandsbeheerder en anti-kraak-voorziening voor de lege Qatarflats. Maar Ad Hoc verstrekt geen informatie: ‘Het is niet in ons belang om informatie te vertrekken die ik niet mag verstrekken van onze opdrachtgever’, zegt AdHoc-medewerker Dominiek. Ze wil De Nuk niet in contact brengen met de Ad Hoc-directie.
Ad Hoc wil evenmin zeggen waarom het binnen een dag het leegstandsaffiche verwijderde. De AdHoc-medewerker: ‘Wij hoeven ons niet te verantwoorden.’
Daniel Raadschelders van beheerder GoHome lijkt inmiddels in zijn maag te zitten met de woningen. Hij zegt: ‘Er moet een oplossing gevonden worden.’
‘Je verzint het niet wat er allemaal gebeurd is’
Wethouder Dennis de Vries lijkt nog te moeten wennen aan de wereld van het Grote Geld die de Utrechtse woningmarkt als wingewest ziet.
Hij moet in zijn strijd tegen de leegstand nu op tegen hedgefondsen als TPG/Angelo Gordon. Deze ‘belegger’, met -telefonisch onbereikbaar- kantoor aan de Amsterdamse Vijzelstraat, sloeg al eerder grote slagen in Utrecht. Zo was het bedrijf betrokken bij ‘de Syp’, woningen, kantoren en parkeergarage aan de van Sypesteinkade.
En het speculeerde met twee kantoorgebouwen langs de Weg van de Verenigde Naties en het Vivaldiplantsoen. In 2020 pakte het binnen een jaar een winst van 15,4 miljoen euro op koop en verkoop. In de kantoorgebouwen zijn Zorg van de Zaak en Reclassering Nederland gevestigd.
Over hedgefondsen en Canadese beleggers verzucht de Vries: ‘Je verzint het niet wat hier allemaal gebeurd is. Ze doen alles om rendement te maken. Sprinkhanen zijn het. Goed dat ze weg gaan.’
De PvdA-wethouder gebruikt een beeldspraak die al decennia door tegenstanders van private equity- en hedgefondsen gebruikt wordt. Sprinkhanen strijken neer, vreten het gewas op en vertrekken naar een volgend gebied.
U heeft een jaar tijd gehad om 711 voormalige sociale huurflats terug te kopen. Waarom deed u het niet?
‘Wij hebben het geld er niet voor. En dat de woningcorporaties het niet gedaan hebben? Daarvoor moet je bij hen zijn.’
Woningcorporaties en gemeente hadden niet de durf beleggers wind uit de zeilen te nemen. Zo gaven ze de afgelopen juist ruimte aan die investeerders.
Het schrijnende is dat gemeentelijke overheid en corporaties niets geleerd lijken te hebben van Qatargate. De linkse partijen PvdA, GroenLinks en SP (met assistentie van VVD en D66) zijn hier verantwoordelijk voor.
‘De escalatieladder’ en de hedgefondsen
De financiële karakters die met de 711 flats nu volop Monopoly spelen, lijken afgelopen dagen vooralsnog geen boodschap aan ‘de escalatieladder’ (uitspraak wethouder Dennis) van de gemeente Utrecht te hebben.
Bij TPG/Angelo Gordon houden tax-consultant Meta Beemer en dealmaker Anne Went zich mauisstil. Op hun kantoor aan de Amsterdamse Vijzelstraat staan 86 vastgoed-vennootschappen geregistreerd, waaronder Apricot Real Estate 4 BV (van de 112 Qatarflats).
Opnieuw stellen wij de dames die de eigenaar vertegenwoordigen enkele vragen.
-U ontving een aangetekende brief van de gemeente Utrecht waarin gesommeerd wordt wordt een eind te maken aan de leegstand van de flats. Wat is uw reactie op dit bericht?
-Beheerder GoHome.rent heeft nu Ad Hoc-leegstandsbeheer in geschakeld. Is dit op uw verzoek gebeurd?
-Wethouder Wonen van Utrecht, Dennis de Vries, zei ons: ‘Het is goed dat deze sprinkhanen verdwijnen.’ Hij doelt dan op ERES, maar ook op uw bedrijf. Wat is uw reactie op de uitspraak van de wethouder?
Op deze vragen komt opnieuw geen antwoord.
Useful Idiots heten ze in WallStreet-jargon
Wall Street geeft een naam aan de vele partijen die de niets ontziende Wolves of Wallstreet ten dienste staan of anderszins assisteren. In het cynische jargon van de grote financiële wereld heten deze mensen useful idiots. Rond het meedogenloze vastgoedspel, draaien tientallen kleine bedrijven. Soms zonder het zelf te weten worden bonafide bedrijven meegesleept in de vastgoedbrij. Vaker zijn deze bedrijfjes op de hoogte van het perverse vastgoedspel, waarin slechts hoogst zelden wetten worden overtreden worden. Voor dat laatste zorgen de advocatenkantoren op de Zuidas, vaak verbonden met de vastgoed-consultants.
Behalve GoHome en Ad Hoc kwamen we in dit dossier Semper Wonen, Barista, NMG Wonen, ISA vastgoedmanagement, verhuurtbeter.nl, Rebid en Zizzo Beheer tegen. Notaris-men advocatenkantoren in Amsterdam en Utrecht doen dankzij deze partijen goed zaken. Alle grote consultancy-bedrijven als EY en PWC halen mega omzetten.
De partij BIJ1 in de Utrechtse raad stelde donderdag enkele mondelinge vragen over de extreem stijgende leegstand. Bij afwezigheid van wethouder de Vries gaf collega-wethouder Eerenberg antwoord.
‘We werken in het escalatiemodel, dat is onze handhavingsstrategie. We kijken eerst hoe we een boete kunnen voorkomen. Met een dreiging van boete kun je mensen in beweging krijgen.’
Een van de vragen van BIJ1: ‘Welke stappen is de wethouder van plan te nemen om de invloed van buitenlandse beleggers beter te reguleren en te zorgen dat zij zich aan de lokale regels houden, vooral als het gaat om het voorkomen van langdurige leegstand?’
Eerenberg: ‘Het maakt ons geen flierefluit uit wie de eigenaar is. We discrimineren niet. Iedereen moet zich aan dezelfde wet- en regelgeving houden, dus ook buitenlandse beleggers. Staat een woning te lang leeg, dan ga je het handhavingstraject in’
Duitse expats, woonachtig in een van de Qatarflats, weten dat huren in Berlijn twintig tot dertig procent goedkoper is dan in Utrecht. Ze vertelden het De Nuk afgelopen week.
Het lange verhaal van Utrechtse sociale huurflats is nog niet uitverteld.
WIL JE ONS ONDERZOEK NAAR DE UTRECHTSE WOONCRISIS STEUNEN? DAT KAN VIA DE DONEERKNOP ONDER DIT ARTIKEL.
De vraag waarom deze verhuurders niet meer willen verhuren en verkopen wordt niet beantwoord. Die vraag beantwoorden is helemaal niet zo ingewikkeld. Het is nu juist de overheid, die veroorzaakt heeft dat verhuurders sinds vorig jaar massaal huurwoningen verkopen. De reden: de wet betaalbare huur die per 1 juli 2024 dankzij minister de Jonge (CDA)/ingevoerd is. De bedoeling: midhuurders tot 186 punten beschermen , Trots vertelde de minister dat de huren voor deze woningen wel met € 190 per maand omlaag zouden gaan.De minister vergat dat zijn collega van financiën op deze beleggingspanden Box drie toepast. Een soort belasting van jaarlijks 2 à 2 1/2% van de WOZ waarde.. Zo’n factuur van de staat kost bijvoorbeeld bij een appartement van 500.000,- circa € 11000,- Voor dat appartement mag door de nieuwe wet nog maximaal bijvoorbeeld € 950 per maand gevraagd worden en dan moet de verhuurder ook nog onderhoudskosten betalen,naast gemeentelijke belastingen, eventuele beheerskosten en verzekeringen. Al die particuliere beleggers rekenden uit dat ze een negatief rendement zouden hebben. Sindsdien worden deze woningen massaal op de markt aangeboden voor verkoop. Die beleggingsmaatschappijen voelen er niets voor om in de nieuwe wet deze appartementen aan te bieden, want dan hebben ze alleen maar negatief rendement .wat ook zij van het verleden,zo’ n standpunt is niet schandalig en begrijpelijk. Daarom staan ze leeg in afwachting van verkoop. Op dit moment worden in Utrecht honderden zoniet duizenden van deze huurwoningen verkocht en kan je geen woning meer huren binnen de bandbreedte van de wet betaalbare huur. Het medicijn van de minister bleek dus een gifpil. Ieder mens legt dat medicijn weg zoniet de politiek. Minister Keijzer zit al maanden te dubben of ze de wet buiten werking stelt. Het argument dat verhuurders in het verleden geprofiteerd hebben van extra waardestijgingen van hun banden klopt, maar doet niets af aan de conclusie: de overheid heeft zelf de huurmarkt gesloopt. En de stoere taal van wethouder Dennis de Vries, dat hij deze verhuurders kan missen als kiespijn geeft blijk van een naïeve kijk op de wereld. In Utrecht is dramatisch weinig gebouwd. Dat is het medicijn en nu ook nog deze wet. Conclusie: een hele generatie onder de 30 jaar heeft sowieso geen toekomst in Utrecht meer als ze niet minimaal tweemaal modaal verdient.
Sinds vorig jaar verkopen beleggingsmaatschappijen, massaal hun woningen.
Door een cumulatie van nieuwe regels is het niet meer rendabel.
2013 Overheid voert belasting in op sociale huurwoningen, de verhuurdersheffing. Dit leverde de staatskas in 2014 al €1.300.000.000 op, voornamelijk van corporaties.
Corporaties gingen hun bezit verkopen. Dit leidde soms tot excessen, zoals de Qatardeal. Veel beleggers kochten huizen, waaronder ook zelfstandig ondernemers voor pensioenpotje.
Paralel aan de verhuurdersheffing is de verlaging van de inkomensgrens voor een sociale huurwoning en de liberalisering van huren. Na een verhuizing werd de sociale huurwoning veelal toegevoegd aan de vrije sector.
Beleggers willen hun geld veilig stallen en daar is woningbezit goed voor. Het gros onderhoudt hun bezit om waardevermindering te voorkomen.
Wie de bouwactiviteiten van de laatste 10 jaar bekijkt ziet één grote stoorzender, dat zijn gemeenten. Traag met vergunningen, allerlei zelfbedachte eisen, onbetrouwbaar in afspraken. Intussen worden expats en buitenlandse studenten door belastingvoordelen en studiefinanciering naar Nederland getrokken. Deze maatregelen van de overheid geven extra druk op de woningmarkt en drijven de prijzen in de grote steden op.
2024 Overheid voert ‘betaalbare huur’ wet in. Hierdoor stort de particuliere huurmarkt in. De creator van deze problematiek wil ons redden? Vastgoedbeleid gemeenten doorlichten geeft antwoord voor de toekomst.
(uitvoering geen beleidsnota’s).
Ruim 40! jaar geleden werden Utrechtse bestuurders Ruimtelijke Ordening en Volkshuisvesting al gewaarschuwd voor de sluwe en slimme praktijken van de vastgoedbedrijven. Aan de ene kant is dat natuurlijk niet zo gek. Die vastgoedjongens zijn gepokt en gemazeld in dit onderwerp. Vastgoed en geld verdienen ís hún dagelijks werk!
Niet te vergelijken dus denk ik -met alle respect hoor- voor de politici, die deze portefeuilles de afgelopen jaren hebben gehad.
Tuig dat is ’t
De eerste belegger Greystar (ook een ‘sprinkhaan’ in de termen van wethouder Dennis de Vries?) gaat Utrecht mijden. Ze willen niet meewerken aan het gemeentelijk beleid om wonen betaalbaar te maken. Dus trekken ze terug. Greystar is een belegger, wereldwijd 76 miljard in vastgoed. Ook in Utrecht actief onder de naam Canvas Utrecht (Kanaleneiland en plannen in Merwede Kanaal Zone).
Het is een goed voorbeeld hoe beleggers betaalbare woningbouw tegemoet treden. Bij een serieuze poging om met gemeentelijke regelgeving hun (bijna) monopoliepositie te corrigeren gaan ze op zoek naar een andere locatie.
Niet alleen in Utrecht ‘sprinkhanen’. In ons hele land door een overheidsbeleid dat gemeentelijk grondbeleid beleid kortwiekt, vanaf 2008 en corporaties belemmert (2013 ). Ruim baan voor ‘de markt’ nu dus woningnood als niet eerder. Verergerd door een belastingpolitiek die de ‘have’s’ in ons land bevoordeelt (denk aan hypotheek renteaftrek en nauwelijks winstbelasting op vermogen uit vastgoed). Meer (landelijke) regie en regelgeving is nodig; fonds om bouwprojecten van corporaties te faciliteren (betaalt zich zelf op termijn terug), speculatie met grond belasten (eerste stap is planbatenheffing; winsten van beleggers vloeien zo terug) en corporaties democratiseren zodat vastgoedblik van huidige bestuurders wordt gecorrigeerd door huurders en werknemers).
De reactie van Tomlow snijdt geen hout. Alle artikelen die Cees Grimbergen in het verleden schreef tonen dat aan. Het gaat namelijk niet om die wetswijziging die huur moeilijk maakt.
Dé oorzaak is het uitponden van sociale woningen door corporaties en achtereenvolgende sprinkhanen. De waarde van de woningen is giga toegenomen en ja, dan gaan de exploitatiekosten omhoog. Iedere scholier kan je dat uitleggen.
Grond- en woningposities zijn in Nederland uitgegroeid tot verdienmodel van graaikapitalisten.
Des te belangrijker is het dat er Nederlandse commerciële beleggers zijn die hun verantwoordelijkheid nemen. Vesteda gaat 1.500 sociale woningen bouwen. Achmea gaat corporatiewoningen aankopen om die vervolgens te verduurzamen. Beoogd rendement 6%. Ná de hoge belasting waar Tomlow zo over fulmineert.