De Utrechtse woningmarkt is al enige tijd oververhit. Het aantal huizen dat te koop staat, is in de afgelopen jaren gedaald en de verkoopprijzen blijven maar stijgen. Vooral starters ondervinden de nadelen. Voor hen blijkt een woning vinden nagenoeg onmogelijk. Eveline Meijer onderzocht de markt.
Maarten van Rooijen (28) trok na het stuklopen van zijn relatie weer bij zijn ouders in, totdat hij weer iets voor zichzelf had gevonden. Inmiddels is hij een jaar verder en woont hij daar nog steeds.
“Het is voor een alleenstaande onmogelijk om een huis te vinden, tenzij je zo’n goede baan hebt dat je minimaal twee ton aan hypotheek kunt krijgen”, vertelt hij. “Ik kan in mijn eentje maar 140 duizend euro lenen.” Van Rooijen wil vooral weer iets voor zichzelf hebben, bijvoorbeeld een tweekamerappartement. “Het liefst in Utrecht. Ik ben hier geboren en getogen. Maar hier is bijna niets voor die prijs.” Ondertussen heeft Van Rooijen de zoektocht naar een koopwoning stopgezet, en zoekt hij naar een huurwoning.
Van Rooijen is niet alleen. In Utrecht klinken al langer noodkreten van makelaars en starters, nu steeds meer mensen een huis zoeken, de prijzen stijgen en de krapte groter wordt.
Flink tekort aan woningen
Cijfers van de NVM onderschrijven die problemen. De verkoopprijzen van appartementen in Utrecht stegen in het vierde kwartaal van 2018 naar bijna 300.000 euro, tegenover iets meer dan 200.000 euro in het eerste kwartaal van 2017. Andere soorten woningen in de stad zagen een vergelijkbare ontwikkeling. Zo steeg de verkoopprijs van een tussenwoning van ongeveer 350.000 euro aan het begin van 2018 naar bijna 4 ton in de laatste maanden van het jaar.
Bovendien is er weinig aanbod. In ieder kwartaal van 2018 waren er volgens de NVM niet meer dan 250 appartementen beschikbaar, en nooit meer dan 200 tussenwoningen per kwartaal. Dat terwijl dergelijke woningen gemiddeld niet langer dan 25 dagen op de markt staan. Bovendien wordt er flink overboden: appartementen werden gemiddeld voor ruim vier procent boven de vraagprijs verkocht, tussenwoningen voor ruim 2 procent boven de vraagprijs. Alleen vrijstaande en twee-onder-één-kap woningen werden onder de vraagprijs verkocht.
Voor sommigen is het een reden om de stad Utrecht te verlaten. Dit was bijvoorbeeld het geval voor Julien Lengrand-Lambert (31), die in december 2018 met zijn vriendin Nolwenn Collouard (31) en hun tweejarige dochter naar Nieuwegein verhuisde. Voor die tijd woonde het gezin in een huurappartement in Utrecht en ze waren graag in de stad gebleven. “Maar je betaalt hier al snel 350.000 euro voor een huis met minstens drie slaapkamers en daar moet je dan ook nog van alles aan doen”, aldus Legrand-Lambert. “We wilden gewoon niet zoveel geld uitgeven.”
Tommie van Uden, Punt Makelaars
Brede doelgroep
Daarnaast werd het gezin naar eigen zeggen “moe” van de Utrechtse woningmarkt. “Er wordt overal overboden en je moet een aankoopmakelaar hebben wil je ergens tussen komen.”
Makelaar Tommie van Uden van Punt Makelaars heeft wel een verklaring voor de extreme drukte op de markt. “Het starterssegment – met huizen tot 3 ton – bestaat uit een hele brede doelgroep. Als je een appartement voor 2 ton te koop zet, komen daar de alleenverdiener, het stelletje, ouders die wat voor hun kinderen zoeken en beleggers op af. Als je kijkt naar huizen met hogere prijzen, dan komen daar alleen tweeverdieners op af. Dat is een veel kleinere groep.”
Een ander probleem is het overbieden, aldus Van Uden. “Je mag van de overheid maar 100 procent van de waarde van het huis lenen met een hypotheek. Koop je dan een huis voor 115 duizend euro terwijl de waarde maar 100 duizend euro is, dan zul je een flink stuk eigen geld mee moeten nemen. Dat is voor beleggers en ouders met spaargeld die wat voor hun kinderen zoeken vaak niet zo’n probleem, maar voor de starters wordt het steeds lastiger om daar tussen te komen.”
Lengrand-Lambert en Collouard besloten hun blik naar omliggende dorpen en steden te verschuiven. “In Nieuwegein en IJsselstein ben je veel minder kwijt voor een huis. Er staat ook meer te koop, de woningen zijn ruimer en je zit alsnog dicht bij de stad”, aldus Lengrand-Lambert. Uiteindelijk vonden ze een huis in Nieuwegein. “Ik sta met het openbaar vervoer binnen twintig minuten in de stad. Daardoor voelt het alsof ik nog steeds in Utrecht woon en is het geen groot compromis, maar een goede middenweg.”
Amsterdam
Steden als Utrecht zoeken dan ook naar oplossingen voor de oververhitte markt. In Amsterdam zijn er extra regels gekomen voor nieuwbouwwoningen, schreef Het Parool begin maart. Zo mogen nieuwbouwwoningen in het middensegment voortaan voor maximaal 297.000 euro verkocht worden.
Ook komt er een verhuurverbod en een bewoningsplicht, wat betekent dat degene die een huis koopt er ook zelf in moet gaan wonen. Op die manier moet voorkomen worden dat beleggers woningen uit het middensegment kopen en voor veel geld verhuren.
Maar is dat ook wat voor Utrecht? De PvdA en SP stelden hier op 14 maart vragen over in het vragenuur van de gemeente. “We volgen ontwikkelingen in andere steden als Amsterdam natuurlijk nauwlettend. Wij zien voor een regeling voor het behoud van betaalbare koopwoningen mogelijkheden voor nieuwbouwwoningen”, reageerde wethouder Kees Diepeveen van Wonen en Openbare Ruimte.
“We maken al afspraken over verkoopprijzen bij het uitgeven of verkopen van gemeentelijke gronden voor nieuwbouw.” En ook met particuliere partijen worden afspraken gemaakt over verkoopprijzen via een zogenoemde anterieure overeenkomst. Maar regels zoals in Amsterdam, die zien we in Utrecht dus niet. “We willen het middensegment – zowel koop als huur – primair versterken door het aanbod flink te vergroten en doorstroming te stimuleren.”
Drukte blijft
Ondanks de huidige situatie blijven nieuwe mensen zich op de woningmarkt melden. Georgij Šapkin (34) en zijn vriendin Lucia (31) zijn bijvoorbeeld pas net begonnen met het zoeken naar een woning. Van de drukte is hij op de hoogte, maar toch gaat hij het proberen. “Ik ben nu in staat om wat te kopen en ik weet niet hoe mijn wereld er over een jaar uitziet”, verklaart hij. Bovendien wil hij graag iets wat van zichzelf is. “Ik huur nu, maar ik wil in dit huis niet investeren. Als ik ga investeren in een huis, dan moet het ook echt van mij zijn. En als je iets koopt, is dat het geval.”
Hij ziet echter wel dat de prijzen in Utrecht torenhoog zijn. “Je betaalt momenteel vrijwel hetzelfde voor een appartement in Utrecht als voor een huis in een andere stad of dorp.” Šapkin kijkt dan ook niet alleen naar Utrecht voor woonruimte. “Ik zoek iets voor een redelijke prijs en op een goede locatie. En ik heb geen haast.”
Van Uden heeft echter slecht nieuws voor Šapkin en andere starters die naar Utrecht kijken voor een eerste woning: voorlopig blijft het druk. “Je ziet dat er in het hoge segment wel wat meer rust komt, maar in het starterssegment is dat nog niet het geval. Ik verwacht voorlopig ook niet dat dat verandert”, aldus Van Uden.
Misschien moeten jullie wakker worden en zorgen dat de beleggers niet alles opkopen voor starters. Zodat iedereen een eerlijke kans krijgt voor een woning in Utrecht en niet alleen de elite mensen. Wij zijn opzoek naat een betaalbare eengezinswoning. Maar het is gewoon een ramp.