SP-er Paulus Jansen tevreden over ‘zorgvuldige’ verkoop huurwoningen in binnenstad

In een serie besteedt De Nuk aandacht aan de verkoop van sociale huurwoningen. Ze liggen in alle wijken van de stad. In onze berichtgeving bespraken we ook huurhuizen in de binnenstad. 239 binnenstadwoningen van Mitros kwamen via een BV-constructie bij belegger van Mourik in Woerden terecht. Ook 22 andere huurwoningen werden aan dezelfde belegger verkocht. Over die laatste verkoop loopt nog een procedure bij de rechtbank. De bezwaren van huurders tegen de verkoop werden door Mitros en gemeente Utrecht van tafel geveegd. Die bezwaren zijn dat ze bij de belegger forse huurverhogingen en minder huurbescherming vrezen. Ook vinden ze dat mensen met een kleine beurs in de Utrechtse binnenstad moeten kunnen blijven wonen.

Feiten uit de verhalen: de gemeente Utrecht kwam haar eigen toezeggingen uit 2009 niet na. Want deze woningen mochten niet verkocht worden, stelde de gemeente in en na 2009 bij herhaling. Het Ministerie van Volkshuisvesting -inmiddels opgeheven- verzuimde daarna de overtreding van de toestemmingsvoorwaarden door de gemeente te corrigeren. Uiteindelijk gaf de gemeente, dus tegen eerdere voorwaarden in, Mitros toestemming tot verkoop. Dat was in 2018. Geestelijk vader van die toestemming: Paulus Jansen van de Socialistische Partij, van 2014 tot juni 2018 wethouder Wonen.

De Nuk vroeg oud-wethouder Jansen herhaaldelijk naar zijn visie op dit opmerkelijke verkoopverhaal. Hoe kijkt hij terug op het verkoopproces? Hij wilde ons geen reactie geven. Nu verwijt de SP-er De Nuk dat zijn kant van de kwestie niet in de serie verhalen aan bod kwam… We lazen het op een blog van Paulus Jansen. In een uitvoerig betoog licht hij daarin zijn motieven voor uitverkoop van huurwoningen aan een belegger toe. We realiseren ons dat de details van deze besluitvorming voor gewone burgers niet altijd goed te begrijpen zijn. Toch besteden we opnieuw aandacht aan deze kwestie. Het gaat hier namelijk om het beschaamde vertrouwen in de lokale overheid.

We namen een kijkje in het stuk van de man die na zijn wethouderschap twee jaar directeur was van de Woonbond, de landelijke belangenbehartiger van huurders.

Hoe kijkt oud-wethouder Paulus Jansen terug op de verkoop van 239 -en later nog eens 22- huurwoningen in de binnenstad?

Hij staat nog steeds achter de verkoop. De oud-wethouder vindt dat hij het goed gedaan heeft, al was het geen ‘eenvoudig besluit’. De toegepaste verkoopprocedure noemt hij ‘zorgvuldig’. En de verkoop zelf ‘een verstandige zaak’.

Uit cijfers van de koepel van woningcorporaties Aedes over 2017 blijkt: de gemiddelde onderhoudskosten van een gewone sociale huurwoning bedroegen dat jaar 1762 euro. Het was bijna de helft meer dan van een gewone gemiddelde Mitros-woning (1200 euro onderhoudskosten). Mitros en Jansen beweren, zonder daarvoor bewijs te overleggen, dat de onderhoudskosten van een monumentale sociale huurwoning in de binnenstad 2400 euro bedroegen. Klopt dat bedrag? Huurders van de binnenstadwoningen stellen dat voormalig eigenaar Mitros al jaren nauwelijks tot niets aan groot onderhoud deed. De oud-wethouder reageert niet op hun bewering.

De oud-wethouder stelt in zijn blog opnieuw dat de Mitros-woningen in de binnenstad peperduur in onderhoud zijn. Hij schrijft dat de kosten ‘veel hoger zijn dan bij een gewone corporatiewoning’, geld dat door álle huurders wordt opgebracht. Ook noemt hij twee andere posten die de kosten voor Mitros opjoegen: vennootschapsbelasting en de verhuurderheffing, een soort belasting die Den Haag aan corporaties oplegt. Alles opgeteld berekent hij dat ‘de andere huurders van Mitros daarvoor de rekening betalen: bijna 20 euro per huurder per jaar.’

Verhuurderheffing is geen argument

Klopt de argumentatie van de oud-wethouder? Hij onderbouwt zijn stelling van het dure onderhoud niet met bewijzen. En gaat niet in op het huurdersverwijt van matig onderhoud door Mitros. Daarnaast is er het argument van de verhuurderheffing. Die geldt sinds 2018 niet voor Rijksmonumenten. Meer dan zeventig procent van de verkochte Mitros-huurwoningen in de binnenstad is Rijksmonument. De ‘dure’ verhuurderheffing speelt hier dus nauwelijks een rol.

Huurder Ruud Geraets uit de binnenstad is daar verbaasd over. ‘Hij was wethouder Wonen tijdens de Tweede Kamer-stemming over die vrijstelling voor monumenten. En voor de Woonbond, waar hij later directeur werd, is die verhuurderheffing een groot topic. Onmogelijk dat de heer Jansen dat van die vrijstelling voor rijksmonumenten niet zou weten.’

Arm en laag geschoold

Welke argumenten vóór verkoop van huurwoningen noemt de oud-wethouder verder?

‘De binnenstad is een van de wijken met het laagste aandeel sociale huurwoningen’, erkent Jansen in zijn blog. Toch pleit dat volgens hem niet tégen verkoop van meer sociale huurwoningen aan beleggers. Dat heeft alles met de sociaaleconomische positie van de binnenstadhuurders te maken.

Jansen schrijft: ‘De huurders van de woningen vallen niet of nauwelijks in de combinatie arm/laag geschoold.’ De meeste huurders zijn volgens hem ‘arm/hoog geschoold’ of ‘modaal/hoog geschoold’. Wat de oud-wethouder een doorn in het oog is. Want, redeneert hij verder, ‘ik ben groot voorstander van gemengde complexen bij corporatiebezit’. En de Mitros-huurwoningen in de binnenstad -ondergebracht in Mitros’ kleindochter Stadsherstel Midden Nederland- dragen volgens de oud-wethouder niet bij aan die menging van bevolkingsgroepen. Er wonen namelijk te weinig arme, laag geschoolde huurders. Hoe hij aan zijn wetenschap komt, legt de oud-wethouder niet uit. Per saldo is zijn conclusie: Mitros moet deze huurwoningen afstoten.

Een van de huurders die de besluitvorming volgde is Suze van Eerten (Lees hier deel 3 van onze serie) Zij stelt: ‘Deze argumenten rond arme, laag opgeleide huurders die de oud-wethouder nu noemt, zijn in 2017 en 2018 niet één keer door hem aangehaald. En dus niet besproken door de gemeenteraad.’

‘Ik schat dat van de opbrengst netto 500 woningen kunnen worden toegevoegd’

Wie raadsvergaderingen en raadsinformatiebijeenkomsten terugkijkt en de vele gemeentelijke stukken rond verkoop van huurwoningen leest, hoort en leest een steeds terugkerend argument. Voor iedere verkochte sociale huurwoning komt er elders een nieuwe woning terug. Voor iedere verkochte woning in de binnenstad zou zelfs anderhalve nieuwe sociale huurwoning terug komen. Zo twittert Paulus Jansen op 31 mei 2018, de laatste dag van zijn wethouderschap, enthousiast: ‘Ik schat dat van de opbrengst netto 500 woningen kunnen worden toegevoegd.’

Die verkoopopbrengst is 32 miljoen euro. En Mitros zou daarvan dus 500 sociale woningen terugbouwen. Daarnaast zou Mitros volgens de al lopende prestatieafspraken, tussen 1 januari 2016 tot 1 januari 2021, 1490 nieuwe sociale huurwoningen bouwen. De Nuk toonde aan dat corporatie Mitros deze doelstelling van -opgeteld- 1990 woningen bij lange na niet haalt. De prestatieafspraken werden door De Nuk, na grondig onderzoek, ‘een schijnvertoning’ genoemd. Wat vindt de oud-wethouder van dit feit? De grootste corporatie van de stad ligt inmiddels meer dan duizend toegezegde sociale huurwoningen achter op de afspraken. Terwijl de totale verkoopopbrengsten van Mitros’ sociale huurwoningen in de honderden miljoenen euro’s lopen.

Op de al jaren niet nagekomen prestatieafspraken heeft de oud-wethouder geen reactie. Jansen in zijn weblog: ‘In 2021 worden voor Mitros 104 sociale eenheden op de ABC-straat opgeleverd.’ En op het terrein van de oude soepfabriek Royco (Heycopstraat) zullen komende jaren 73 Mitros-sociale woningen gebouwd worden en op het Nieuwe Defensieterrein nog eens honderdtwintig, schrijft de oud-wethouder.

Mitros zelf spreekt voor dat laatste project over tachtig woningen. Opgeteld loopt Mitros de enorme bouwachterstand met deze projecten minimaal in.

Huurverhogingen van 40, 51 en 103 procent

Belegger van Mourik heeft in de binnenstadwoningen dus 32 miljoen euro geïnvesteerd. Een investering die om rendement vraagt. De belegger maakt onder andere rendement door maximaal toegestane huurverhogingen op te leggen. Na verhuizingen werden in 2019 en 2020 huurverhogingen zichtbaar van 40, 51 en 103 procent. Wat vindt de oud-wethouder hiervan?

Op deze extreme huurstijgingen reageert de oud-wethouder niet. Wel schetst hij dat met belegger van Mourik afspraken rond huren en huurbescherming zijn gemaakt. ‘Maar wie garandeert mij dat de nieuwe eigenaar zich aan de afspraken houdt?, schrijft de SP-man op zelfkritische toon. ‘Daar heeft u een punt, in die zin dat overheden niet erg goed zijn in toezicht en handhaving’, vervolgt hij. Waarna hij concludeert: ‘Daar zullen de huidige en toekomstige huurders zelf aan de bel moeten trekken als afspraken niet worden nagekomen.’

‘Aan de bel trekken’ betekent voor huurders de juridische strijd aangaan met Zuid-as-advocaten. De huidige huurders van de binnenstadwoningen hebben nog buikpijn van de vorige juridische strijd, die met SP-wethouder Jansen.

Publiek-private samenwerking

De Nuk besteedde aandacht aan de ‘publiek-private samenwerking’. Dat is beleidstaal voor: gemeente, woningcorporatie en commerciële partijen werken samen in bouw- en investeringsprojecten. Die ‘samenwerking’ leidt in Utrecht tot conflicten en schandalen.

–Op Kanaleneiland liep de samenwerking met vastgoedman Siewertsz van Reesema, Qatarese sjeiks en Credit Suisse-bankiers op een financieel schandaal uit: Kanalengate. De beleggers vertrokken na elf maanden met 23 miljoen euro uit de sociale huisvesting. Een rendement van 83 procent. De huren van die jaren 60-flats zijn inmiddels opgelopen tot 1150 euro.

–Op de Wilhelminawerf in de Merwedekanaalzone leidt de samenwerking met investeerder Kondor Wessels nu tot een conflict dat voor de rechter zal worden uitgevochten.

–Speculanten, met wie de gemeente verder gaat samenwerken, verdienden door grondhandel in de Merwedekanaalzone 69 miljoen euro.

De Utrechtse politiek en ambtenarij zijn niet opgewassen tegen slimme projectontwikkelaars en beleggers. Het lijkt er op dat de gemeente Utrecht in publiek-private samenwerkingsrelaties steeds het onderspit delft. Wat vindt Jansen van dit dilemma?

Over dilemma’s en valkuilen van de ‘publiek-private’-samenwerking rept de oud-wethouder niet.

De ideële Utrechtse Maatschappij Stadsherstel had de woningen graag overgenomen, meldde directeur Johan Blom in een van onze verhalen. Lees hier.

Paulus Jansen laat nu weten dat de Utrechtse Maatschappij tot Stadsherstel ‘een plausibele koper van de woningen kon zijn, maar dat wij daar als gemeente Utrecht niet over gingen’.

CDA-man Jaap Zwart was van 1990 tot 2000 wethouder Volkshuisvesting en Wonen. Hij kent de Utrechtse volkshuisvesting als zijn broekzak. Zwart zegt: ’Strikt formeel heeft Jansen gelijk. Maar dat is niet het hele verhaal. Juist de gemeente had hier, met creativiteit en bestuurlijke vaardigheid, een rol kunnen spelen. Deze huurwoningen hadden bij Stadsherstel Utrecht terecht moeten komen en niet bij een externe belegger.’

Wat vindt oud-wethouder Jansen van de BV-constructie die Mitros gebruikte om de woningen buiten de prestatieafspraken te houden?

Paulus Jansen schrijft niet over deze werkwijze van Mitros.

De gemeente sprak in vele stukken rond de verkoop over ‘een zorgvuldig traject van communicatie naar de betrokken huurders’. De huurders stellen dat het daar aan ontbrak. Wat zegt oud-wethouder Jansen hierover?

Jansen: ‘Mitros had volgens mij zijn huurders en HuurdersNetwerk Mitros ook beter in een eerder stadium kunnen informeren over hun verkoopplannen. Al denk ik niet dat dit veel had uitgemaakt voor het eindoordeel van de huurders.’

Jansen lijkt te bedoelen dat volgens hem de huurders tegen verkoop aan beleggers zouden zijn gebleven. En dat de verkoop toch zou zijn doorgezet. Volgens huurders van de binnenstadwoningen zou wethouder Jansen in de periode 2017/2018 gezegd hebben dat oude beloften en toezeggingen niet meer gelden. Huurder Suze van Eerten: ‘Ik heb wethouder Jansen tegen ons horen zeggen: dat was voor mijn tijd. In die zin dat hij niets met het door de gemeente zelf opgelegde verkoopverbod uit 2009 te maken had. In een bijeenkomst met ons erkende Jansen ooit dat wíj hem op de toezegging van de gemeente uit 2009 hadden gewezen.’

In deze verhalenserie blijkt het HuurdersNetwerk Mitros al jaren als applausmachine voor de Mitros-top optreedt en zich niet kritisch opstelt. Het is geen belangenbehartiger van de huurders. Wat vindt de SP-er van deze falende huurdersvertegenwoordiging?

Hierover laat de SP-man zich niet uit.

Mitros biedt nog steeds sociale huurwoningen voor woekerprijzen te koop aan. Het vraagt nu in Lunetten voor één kamer van 23 vierkante meter 155.000 euro. Richting individuele woningzoekenden haalt de corporatie op de dolgedraaide Utrechtse woningmarkt het onderste uit de kan. Wat vindt Paulus Jansen van dit Mitros-beleid?

Hij besteedt hier in zijn tekst geen aandacht aan.

De lange blogtekst van de oud-wethouder is hier te lezen. Na een blog over de monumentale huurwoningen volgt zijn bijdrage over Kanalengate.

——————————————————————————————————————–

In zijn blogtekst over Kanalengate kijkt de voormalige SP-wethouder terug op zijn Qatardeal uit 2017/2018. Voor nul euro -‘nihil’ meldt de koopakte- verkochten Mitros en Portaal 252 Kanaleneiland-flats aan GEM Kanaleneiland BV.

GEM Kanaleneiland BV is een publiek-private samenwerking van Mitros, Portaal, bouwbedrijf Heijmans en de gemeente Utrecht. GEM Kanaleneiland BV droeg de flats over aan Aventicum (staatsfonds Qatar en Crédit Suisse). Na een investering van 28 miljoen verkocht Aventicum-dochter Kanaleneiland BV -niet te verwarren met GEM Kanaleneiland BV- de flats binnen een jaar voor 51 miljoen euro. Koper was het Canadese vastgoedconcern Capreit. De deal leverde Qatar en Credit Suisse een winst van 23 miljoen en een jaarrendement van 83 procent op. Die 23 miljoen was sociaal kapitaal in Utrechtse sociale huurwoningen.

De oud-SP-wethouder Wonen erkent nu: ‘Vast staat dat Aventicum bij de doorverkoop een grote winst gemaakt heeft.’

Ter vergelijking wijst Jansen op voormalige sociale huurflats in hetzelfde stuk Kanaleneiland die aan particulieren werden verkocht. ‘Zij verkochten die binnen twee jaar met een winst van zestig procent’, schrijft hij.

83 Procent rendement binnen één jaar is beduidend meer dan 60 procent in twee jaar. Een ander verschil: het geld van de Qatarflats verdween naar Qatar en Wall Street-bankiers in Zwitserland. De particulieren die op voormalige sociale huurwoningen zestig procent in twee jaar pakten, waren Utrechtse eigenaar/bewoners, gewone burgers dus. Recent schreef De Nuk over deze flats. Ze kosten nu 310.000 euro.

Jansen ontkent niet dat de prijs voor 252 flats in de koop-akte Nul euro was. Wel stelt hij dat de corporaties Mitros en Portaal van GEM Kanaleneiland grond in ruil terug kregen.

Zoals de wethouder in 2018 geen ruilovereenkomst, document of notariële akte als bewijs voor die grondruil kon overleggen -het zat niet bij de 900 pagina’s documenten die hij aan de raad stuurde-, zo doet hij dat ook nu niet. Maar belangrijker nog: die vermeende grondruil staat los van de deal met Qatar en Crédit Suisse. Mét of zónder grondruil ging Aventicum er met 23 miljoen euro vandoor.

---

In een eerdere versie van dit verhaal werden de gemiddelde onderhoudskosten van een sociale huurwoning in Nederland becijferd op 2495 euro (2017). Dat zijn echter kosten van ‘instandhouding’ (onderhouds- en renovatiekosten samen).