Capreit/ERES en Rubens Capital verkochten afgelopen week 225 huurflats aan de Faustdreef in Overvecht.
De huurders ontvingen een bericht van ISA Vastgoed, de beheerder van deze flats. ISA meldt dat ‘uw woning …. vanaf 15 september in beheer is genomen door Adelbrecht Vastgoedbeheer’.
Wél bericht over een nieuwe beheerder, geen woord over wie de koper is. Alle betrokkenen zich in zwijgen.
Regisseur van de actuele transactie met 225 huurflats is Patrick Steenstra Toussaint van ‘asset-manager’ Rubens Capital. Via app reageert hij in één zin op vragen van De Nuk: ‘Faustdreef idd verkocht door ERES.’
Begin juli berichtte De Nuk over exploderende leegstand in flatgebouwen van het Canadese Capreit/ERES.
In de hallen van de Faustdreef-flats hangt sinds januari de mededeling dat ISA Vastgoed BV de nieuwe beheerder is. ISA vertrok dus een week geleden. De mededeling hangt er nog. Ook het bordje dat ERESM beheerder is, hangt in de hallen. ERESM, de beheerstak van ERES, sloot begin dit jaar de Nederlandse vestiging; een chaos achterlatend.
De Faustdreef-huurders kijken verbaasd naar de leegstand en het geschuif met hun woningen. Ze worden er moe van.
Een 34-jarige huurster: ‘Ik woon hier nu vijf jaar. Dit is de vijfde beheerderswisseling die we meemaken.’
De jonge vrouw, hotel-receptionist in de stad, wil niet herkenbaar op foto en niet met haar naam op De Nuk. ‘Het kan onbekende gevolgen hebben.’
Ze woont met haar vriend in een van de 35 tweekamerappartementen.
Ze zegt: ‘Ik ben van mezelf geen klager. Ik denk altijd: het komt goed. Maar wat hier gaande is, voelt niet goed. Het lijkt erop dat wij onbetrouwbare verhuurders en beheerders hebben. Kijk alleen naar de staat van het onderhoud en de onmogelijkheid om te communiceren met beheerder en eigenaar. Ook als je een tevreden mens bent, word je hier ontevreden van.’
‘Dat ons stadsbestuur dit niet aanpakt is treurig’
Ze vervolgt: ‘Het voelt alsof de criminaliteit hier achter zit. Dit past niet bij de prachtige stad die Utrecht is. De gemeente laat het ons helemaal zelf opknappen. Ik krijg het gevoel dat wij wonen in flats en in een pand die niemand iets interesseren. Dat ons stadsbestuur dit niet aanpakt, is treurig.’
‘Ik voel me als een varken dat voor de slachtbank staat’
Yoeri (39) woont met vrouw en 5-jarige dochter in een grote Faustdreef-flat. Ook hij is verbaasd over beheerderswisselingen, ongeoorloofde leegstand, onderhoudsgebreken en het op grote schaal afsluiten van antikraak-contracten. Yoeri: ‘Dit kan toch niet in Nederland. Dit gaat over mensen en over wonen, een eerste levensbehoefte. Weet je waar je ons mee kunt vergelijken? Ik voel me als een varken dat voor de slachtbank staat. Je weet dat je geen enkele kans hebt, maar weet niet hoe je om zeep wordt geholpen’
Gemeente weigert 717 voormalige sociale huurwoningen te kopen
De gemeente Utrecht riep deze zomer Rubens, ISA en eigenaar Capreit/ERES op het matje. Ze waren verantwoordelijk voor ernstige overtredingen van de gemeentelijke leegstandsverordening. En kwamen weg met antikraak-contracten die massaal door VPS Leegstandbeheer werden aangeboden. Lees hier ons verhaal.
Het gevolg: Utrechters komen, gedoogd door de gemeente, in rechteloze en precaire wooncontracten terecht. De gemeenteraad stond er bij en wacht lijdelijk de antwoorden op vragen aan wethouder De Vries af.
Nu is er nieuwe ophef. Het gaat in onze stad om in totaal 717 woningen van Capreit/ERES, rond 2014 betaalbare sociale huurwoningen. In Overvecht liggen 465 flats aan de Faust-, Rubicon- en Tannhäuserdreef. Op Kanaleneiland nog eens 252 Qatarflats. Van die laatste flats zijn er inmiddels tien verkocht -enkele voor meer dan 4 ton- en staan er negen te koop.
De gemeente Utrecht weigert de 717 voormalige sociale huurwoningen te kopen. Ook niet voor de dumpprijzen waarvoor ze nu op de markt zijn. Dat komt, schreef wethouder Wonen Dennis de Vries ons twee weken geleden, ‘omdat we hiervoor het geld niet hebben’.
Na het Qatarflats-schandaal ontstaat nu in Overvecht een nieuwe Utrechtse woonaffaire. Met illegale leegstand, achterstallig onderhoud, speculatieve transacties, dalende leefbaarheid en slechte communicatie vestigde Rubens Capital afgelopen maanden aandacht op de flats in Overvecht.
Op Funda wordt vandaag, 23 september, nog steeds de flat Faustdreef 479 te koop aangeboden. Lees hier ons verhaal.
Zeventien potentiële kopers bezochten afgelopen weken de flat. Onduidelijk is of de geheime nieuwe eigenaar van het gebouw deze flat nog wil verkopen aan woningzoekenden.
Geheimhouding via aandelenoverdracht
Bronnen in de vastgoedwereld sluiten niet uit dat een hedgefonds of private equity-firma als nieuwe eigenaar het uitponden van de twee gebouwen zal hervatten. De strategie van Rubens en Capreit/ERES lijkt: voor een zachte prijs een zetbaas het vuile werk van het uitponden laten opknappen. De winst die het tweetal in dit deel van Overvecht dacht binnen te halen, 100 miljoen euro, zal nu lager uitvallen. Het kopende hedgefonds zal zeker niet meer betalen dan 200.000 à 250.000 euro per flat. Die eigenaar creëert op de dolle Utrechtse woningmarkt, waarin de gemeente Utrecht hem geen strobreed in de weg legt, voor zichzelf zo een ongekend nieuw verdienmodel. Óf via uitponden, óf door woekerhuren van 1900 euro te vragen.
Die geheimhouding is door de koper trouwens slechts vol te houden middels ‘aandelenoverdracht’. Dan kan de identiteit van de nieuwe eigenaar nauwelijks achterhaald worden. Hulpje van die eigenaar zou dan het genoemde Adelbrecht Beheer zijn.
Mocht van deze verkoop een officiële koopakte wordt opgemaakt, dan wordt de identiteit van de eigenaar in het Kadaster zichtbaar. Al zal die identiteit door sluwe Zuidas-advocaten in een woud van rechtspersonen en statutaire mist verpakt worden.
‘Laat Dennis de Vries hardop zeggen dat hij machteloos is’
Chris is rond de vijftig. Hij woonde in een ‘woongroep met zorgdoelen’ aan de rand van Amelisweerd, bij de Koningsweg. Tot in mei hun huis afbrandde. Hij -en enkele dakloze huisgenoten- hadden het geluk een antikraak-contract voor een Faustdreef-flat te bemachtigen.
Chris: ‘We zijn zo blij dat we een huis hebben. Al maakt ons antikraak-contract van 175 euro kaal per persoon ons volkomen rechteloos. We moeten binnen 28 dagen vertrekken, als de eigenaar dat wil. Altijd is er die onderliggende spanning.’
‘Is er een nieuwe eigenaar? Ik hoor het van jou. Wij als antikraak-bewoners kregen hier geen bericht over. We zijn dus nog rechtelozer dan de gewone huurders. Het lijkt er op dat de gemeente ons niet wil beschermen. Dit is hoe vastgoedmensen werken. Dit is de marktwerking. Blablabla.
Laat wethouder Dennis de Vries hardop zeggen dat hij machteloos is en hier niks aan kan en wil doen.’
Wethouder de Vries wil niet reageren op dit nieuwe hoofdstuk rond de Overvecht-flats. ‘Ik wacht jullie artikel op De Nuk af’, schrijft hij zondag. Twee weken geleden toonde hij wél machteloosheid -en onwil- in antwoord op onze vragen over de chaos rond de Qatarflats op Kanaleneiland, een situatie die vergelijkbaar is met waar de Overvecht-flats naar toe gaan.
De Vries: ‘Hoe je het ook wendt of keert, als gemeente kunnen we niets veranderen aan deze situatie.’
De vastgoedindsutrie houdt niet van zonlicht
De Nuk belt Adelbrecht Vastgoed BV. Wie de nieuwe eigenaar is, vragen wij. De Adelbrecht-medewerker: ‘Dat gaat u niets aan. Huurders hoeven dat niet te weten. Er zijn eigenaren die anoniem willen blijven. Dit is zo’n eigenaar.’
Daarna mailen we de Adelbrecht-directie de volgende vragen.
-Kunt u ons met de koper in contact brengen?
-Een van de flats waar u het beheer van doet -Faustdreef 479- staat op Funda te koop. Gaat deze verkoop door?
-Twintig tot dertig flats aan de Faustdreef zijn via antikraak-contracten bewoond. Wat kunnen deze bewoners de komende tijd verwachten?
-Deze negen hoog-flats kennen ernstige bouwkundige gebreken. Het gaat onder andere om betonrot en de koudebrug-problematiek (condens en schimmel). Zijn er plannen om werkzaamheden te verrichten?
Adelbrecht-directeur Jandirk de Reus reageert niet op onze vragen.
De vastgoedindustrie houdt niet van openheid, transparantie en zonlicht. Het blijkt ook als we Joost Hobbel (ISA) en Patrick Steenstra (Rubens) via mail vragen hoe het verder zal gaan met de flats aan de Rubicon- en Tannhäuserdreef, waar Hobbel, Steenstra en Capreit/ERES het nog steeds voor het zeggen hebben.
Er komt geen antwoord.
Joost Hobbel: ‘Ik kan geen uitspraken doen over de hoeveelheid complexen, alsmede de strategie van bestaande klanten.’
Andere vragen:
-Hoe moet het nu verder met de Qatarflats aan de Monnetlaan en Auriollaan op Kanaleneiland? Ook daar doen jullie beheer en asset-management.
-Ging de verkoop van de 225 Faustdreef-flats via aandelenoverdracht of via een koopcontract met inschrijving in het openbare Kadaster?
De mannen van ISA en Rubens zwijgen.
En Adelbrecht Vastgoed BV? Het heeft in de beneden-hallen van de Faustdreef nog geen bericht over haar rol als beheerder opgehangen.
Lees hier onze eerdere verhalen over de Utrechtse wooncrisis.
WIL JE DE NUK STEUNEN IN ONS ONDERZOEK NAAR DE UTRECHTSE WOONCRISIS? DAT KAN VIA DE DONATIEKNOP ONDER DIT ARTIKEL.
Schandelijk!
Top van Cees Grimbergen om dit donkere dossier warm te houden!
Ongeveer 25 jaar geleden kwam ik af en toe bij goede kennissen uit zowel de Faustdreef en de Tannhäuserdreef. Zij huurden beiden hun flats in die tijd en spraken toen al over enorm achterstallig onderhoud en de onmogelijkheid om contact te leggen met de verhuurder. Het lijkt erop dat die flats een lang verleden hebben van wanbeheer en exploitatie.
Wat remt de gemeente af, behalve het budget, om dit aan te pakken?
Kan de gemeente in dit soort situaties , wellicht samenwerken met sociale huur coöperaties om te voorkomen dat zoals nu, slechts de louche investeerders profiteren?
Heeft de gemeente een strategie in hun vizier om (inter)nationale vastgoed investeerders aan te pakken of hebben ze zicht op mogelijkheden om in ieder geval de werkwijze van schimmige investeerders te voorkomen? En zo niet, wie kan op dat vlak wel autoriteit uitoefenen?
De gemeente zal toch moeten weten wie de nieuwe eigenaar is. Niet dat het veel uitmaakt, want op het speelveld van de internationale beleggers hebben onze ambtenaren geen enkele rol. Behalve dat ze af en toe mogen aanschuiven bij een gezellige borrel.
was toch al eerder gebeurt met iemand uit koewiet die miljoenen heeft verdient.
Heeft de gemeente NIKS geleerd van hun beleid.
en student en start maar klagen geen studenten kamer te huur.
Bewoners weg pest met slecht onderhoud.
op kosten jagen van wege verwarming.
DIT IS WEL ZO SLECHT VAN DE GEMEENTE
De gemeente kan wel de ontwikkeling van de panden op de Reigerstraat die nu gekraakt zijn jarenlang tegenhouden maar op deze praktijken totaal geen grip hebben? Wat een brevet van onvermogen van de Utrechtse ambtenaren.