De Utrechtse Wooncrisis (9): jaarrendement 58,6 procent

Ramphastos: ‘We hebben een prima rendement gerealiseerd. Dat heeft niets te maken met speculatie.’

De meeste investeerders geven geen commentaar op de grondspeculatie in de Merwedekanaalzone. Daarover berichtten De Nuk, Hollandse Zaken van Omroep MAX en de collega’s van Nieuws030.nl. Zie hier het verhaal op De Nuk.  

Één belegger stond ons wel te woord: Ramphastos Investments, het investeringsbedrijf van Marcel Boekhoorn. Boekhoorn was anderhalf jaar eigenaar van HEMA, heeft Ouwehands Dierenpark en staat bekend als fan van NEC Nijmegen, dat hij al jaren financieel steunt. Hij maakt jaarlijks miljoenen over aan beschermingsprogramma’s voor panda’s. Zijn geschat vermogen is 1,8 miljard euro. 

Hoe is de werkwijze van deze belegger? Hoe verantwoordt het bedrijf de flitswinst op grondhandel?  Ramphastos Investments Real Estate BV (volledige naam) heeft een woordvoerder die ons te woord staat onder de voorwaarde dat zijn naam niet genoemd wordt. Al is die naam op de website van Ramphastos snel te achterhalen. 

Aanvankelijk reageert het bedrijf met een schriftelijke verklaring, als antwoord op een aantal vragen. Later laat de woordvoerder weten dat het Ramphastos-management bereid is tot een telefonisch gesprek ‘om zaken te verduidelijken’. Op voorwaarde dat ook deze Ramphastos-vertegenwoordiger -‘partner’ in het bedrijf van Boekhoorn- niet bij naam genoemd wordt. Ook mag hij/zij niet geciteerd worden. De informatie die hij/zij telefonisch geeft, is ‘off-the-record’. Alleen uit de schriftelijke verklaring van Ramphastos mag De Nuk citeren. 

Merwedekanaalzone-deelgebied 5. Het stuk grond waarmee Ramphastos handelde ligt achter de gebouwen en bomen in het midden van het gebied

De feiten. 

Merwede Real Estate Holding BV is een volle dochter van Ramphastos Investments. Het kocht op 29 september 2017 voor 31,7 miljoen euro twee stukjes grond langs het Merwedekanaal. Daar was het voormalige distributiecentrum van V&D gevestigd. Op 6 juli 2018 verkocht deze BV dezelfde grond -3,7 hectare- voor 46 miljoen euro aan Greystar Netherlands Merwede CV. Een rendement van 14,3 miljoen, ofwel 45 procent in iets meer dan negen maanden. Beleggers rekenen altijd met jaarrendement. Dat bedroeg 58,6 procent. 

De schriftelijke verklaring van Ramphastos, op onze vragen. 

-Wat is de reactie van Ramphastos op de constatering dat hier van ‘grondspeculatie’ sprake is?  

Ramphastos: ‘Die constatering is ongegrond. Ramphastos Investments Real Estate BV heeft de grond in de Merwedekanaalzone gekocht met als doel deze samen met een consortium van andere eigenaren te ontwikkelen van industriegrond naar bouwgrond. Deze grondontwikkeling is een ingewikkeld, tijdrovend en intensief traject. Het was onze intentie de grond langer in bezit te houden, maar we werden al voor de gewenste bestemmingswisseling benaderd door een Amerikaanse onderneming die de grond wilde overnemen. Nadat zij ons een goed bod hadden gedaan hebben wij de grond verkocht. Dat heeft niet te maken met speculatie, maar is een reguliere transactie waarbij de door het consortium gerealiseerde waardevermeerdering heeft geleid tot een hogere waarde.’ 

-Uw bedrijf maakte een rendement van 45 procent in iets meer dan negen maanden. Op jaarbasis 58,6 procent. Wat vindt u hier in moreel perspectief van?  

‘Ramphastos Investments Real Estate wilde het gebied te ontwikkelen en er een woonbestemming van maken. Daarvoor moesten de eigenaren van de omringende stukken grond in een consortium bijeen worden gebracht. De gemeente Utrecht zat als partij met de meeste grond (1/3 van het totaal) in dit consortium. Om woningen te kunnen bouwen moest het bestemmingsplan worden gewijzigd. Hiervoor is een visie voor de toekomst ontwikkeld en zijn er afspraken gemaakt met de eigenaren van de loodsen en bedrijfjes; daarnaast moest de tippelzone worden verplaatst. Nog voor de wijziging van het bestemmingsplan zijn wij benaderd door een Amerikaanse investeerder die ons een goed bod heeft gedaan voor de grond. We hebben onze positie vervolgens aan deze partij verkocht. We hebben daarbij een prima rendement gerealiseerd.’ 

Waar komt de enorme waardestijging van dit stukje grond vandaan? 

‘De gestegen waarde is onder meer terug te voeren op de voorgenomen bestemmingswijziging -van industriegrond naar woningen- en, in het verlengde daarvan, de hoge FSI: de toegestane dichtheid met m2, bepaald door de gemeente Utrecht. We hebben het samen met het consortium mogelijk gemaakt dat er in de Merwedekanaalzone woningen kunnen worden gebouwd; daar zal iedereen in deze tijd van woningnood blij mee zijn.’ 

Met de ‘FSI’ bedoelt belegger Ramphastos Floor Space Index, een belangrijk begrip in vastgoedland. Hoe hoger de gebouwen des te meer vierkante meters woonoppervlak er op een stuk grond gerealiseerd worden. Gevolg is een waardestijging van de grond. In deelgebied 5 van de Merwedekanaalzone zal tot 70 meter hoog gebouwd worden. Na dat besluit steeg de grondprijs aanmerkelijk. 

-Hoe heeft Ramphastos met deze deal de volkshuisvesting vooruit geholpen?  

‘Zonder deze herontwikkeling waren er geen woningen gebouwd in de Merwedekanaalzone en was het nu nog een industrieterrein geweest. Ramphastos Investments Real Estate heeft de volkshuisvesting geholpen door het gebied te ontwikkelen en de bouw van woningen mogelijk te maken.’ 

Tot zo ver de schriftelijke verklaring van Ramphastos. 

Het had tegen kunnen vallen 

Tijd voor enkele voorzichtige conclusies en vragen. 

-Waar de Utrechtse bevolking de prijsopdrijving van de grond als een uitwas van de woningmarkt ziet, zegt Ramphastos de volkshuisvesting te hebben ‘geholpen’. 14,3 miljoen verdienen op grondhandel is géén uitwas. Sterker, het bedrijf is trots op haar werkwijze. In de ogen van gewone Utrechters zal die opstelling als schaamteloos worden ervaren.  

-De Ramphastos-partner gaf dus ‘off the record’ een nadere uitleg van de werkwijze. Daaruit mogen we niet citeren. 

Ramphastos wilde Merwedekanaalzone-deelgebied 5 zelf ontwikkelen, stelt het in de verklaring. Bovendien ziet het deze activiteit als een belegging. Maar op de website van de investeerder afficheert het zich als ‘private equity’ en ’venture capital’-bedrijf. Projectontwikkeling wordt niet genoemd. Hoe oprecht is de opmerking dat het bedrijf dit gebied zelf wilde ontwikkelen?  

-Het rendement op de Merwedekanaalzone kwam niet zonder slag of stoot tot stand. Er werd door Ramphastos hard voor gewerkt, zegt het bedrijf in de schriftelijke antwoorden: ‘Een tijdrovend en intensief project.’ Voor die 14,3 miljoen euro verrichtte Ramphastos dus arbeid. Ook moest Ramphastos adviseurs, advocaten, 3D-ontwerpers en bouwkundigen inhuren, laat de Ramphastos-partner in het telefoongesprek doorschemeren. Zelfs als je deze kosten tegen de hoge uurtarieven in die branches -400 à 500 euro per uur- berekent, zal het Ramphastos niet meer dan een miljoen hebben gekost. Op basis van ‘uurtje-factuurtje’ -term uit de wereld van veel geld- konden de adviseurs 2000 tot 2500 uur declareren. Het is een hypothetische berekening, maar meer dan een miljoen zal Ramphastos niet aan kosten hebben gemaakt. Dan resteert een winst van 13,3 miljoen.   

-Ramphastos benadrukt dat het met de grondaankoop groot risico liep. Het had namelijk tegen kunnen vallen… Zo had de gemeente Utrecht tegen de bestemmingsplanwijziging kunnen zijn. De grond -waar Ramphastos de 31,7 miljoen in investeerde- had vele jaren, of tientallen jaren, braak kunnen blijven liggen. Het bedrijf vindt dat het beloond mag worden voor dit risico. Is een jaarrendement van 58,6 procent een redelijke vergoeding voor dit risico?   

-Ramphastos had dus nooit de intentie om het stuk grond zo snel te verkopen, blijkt uit de schriftelijke verklaring. Samen met andere partijen werd een SOK (samenwerkingsovereenkomst) opgesteld. Bekend is dat zich daarna een Amerikaanse belegger van pensioenfondsen, Greystar, meldde. Greystar betaalde 46 miljoen. Welke voorkennis had Ramphastos en welke rol speelde de gemeente Utrecht in deze kennispositie? 

Sometimes you win 

-Ramphastos is een belegger die, zoals alle beleggers, werkt onder het motto ‘sometimes you win, sometimes you loose’. Van Marcel Boekhoorn is bekend dat hij de nationale winkeltrots HEMA dolgraag had willen behouden. Murw gebeukt door andere -Amerikaanse- private equity-haaien die met Nederlands pensioengeld werken, moest Boekhoorn HEMA na anderhalf jaar -in 2020- met groot verlies verkopen. Diverse bronnen spreken over een verlies van 130 miljoen euro voor Ramphastos. 

Ook de jaren na de financiële crisis van 2008-2009 waren niet lucratief. Nu krabbelt Ramphastos op en durft het weer te investeren in risicovolle projecten. Het bedrijf ziet zichzelf niet als handige, sluwe speculant, maar als ondernemer die risico’s draagt. Rechtvaardigt het HEMA-verlies de getoonde inhaligheid op de Merwedekanaalzone?  

‘Partners’ en oud-bankier 

-Uit de Ramphastos-website blijkt dat het bedrijf naar Amerikaans ‘private equity’-model vorm gegeven is. Naast Marcel Boekhoorn zijn er vier ‘partners’, die dus ook eigen geld in het bedrijf staken. Er zijn een ‘tax director’, een ‘tax specialist’ en een ‘compliance-manager’ werkzaam. Oud-ABN-Amro-bankier Wilco Jiskoot is er adviseur.  

Door ook geleend geld te investeren, maakt Ramphastos hoger rendement. Deze techniek wordt in de beleggerswereld ‘hefboomeffect’ of ‘leverage’ genoemd. Kortweg komt het er op neer dat je je eigen vermogen over veel projecten verdeelt en bij ieder project veel geleend geld toevoegt. Voor financiële analfabeten klinkt dit als abacadabra. Maar voor ‘financials’ is het een beproefde techniek. Uiteindelijk resultaat: hoger rendement. Ook op de Merdewekanaalzone paste Ramphastos, zoals alle professionele beleggers, dit ‘hefboomeffect’ toe. Het betekent dat het feitelijk rendement voor Ramphastos nog hoger was dan de hierboven berekende 58,6 procent (op jaarbasis). 

En wat deed de gemeente Utrecht met deze Ramphastos’ werkwijze? Die stond er bij en keek er naar. 

Cees Grimbergen

19 reacties

Reageren
  1. De jongens van Ramphastos Investments ‘verwarren’ liefde bedrijven in de slaapkamer thuis met seks hebben in een peeskamertje: het laatste doen ze -met als finale betalen bij de kassa aan de uitgang van het bordeel- onder het mom van het eerste.
    Hoerenlopers dus.
    Maarrrr….met nette pakken aan.
    Althans, vooraf en nadien.
    🙂

  2. Het klopt. Wat hier gebeurt is een reguliere transactie. Maar dat wil niet zeggen dat het deugt.

  3. Het blijft elke keer weer schokkend om te lezen hoe onze grond is verkwanseld aan/door speculanten. Zal dit ooit stopppen? In elk geval niet als het onze progressieve gemeenteraad ligt.

  4. Ik ben misschien naïef maar deze grond was toch oorspronkelijk van ons? En mocht dat anders zijn, waarom heeft de gemeente dit niet als eerste opgeëist?

  5. Het gaat Ramphastos puur om winst. Dat is hun reden van bestaan. Dat mag, maar ga nou niet vertellen dat je de woningnood wilde verhelpen.

  6. En zo werd in ruim een half jaar de grond weer flink duurder. Dit had de gemeente moeten en kunnen voorkomen. De bewoners zijn de dupe.

  7. Kennelijk beschouwt de Utrechtse gemeenteraad dit als een natuurverschijnsel. Helaas niets aan te doen. Alleen PvdA-raadslid Bulent Isik maakt zich hier druk om. De rest ligt in coma.

  8. Ok, deze investeerders claimen een bijdrage te hebben geleverd aan de huisvesting. Daar zouden ze trots op mogen zijn. Maar ze willen niet met hun naam in de krant. Opmerkelijk.

  9. Het is godgeklaagd dat deze investeerders doen alsof ze de samenleving met deze transactie een dienst hebben bewezen. Nog erger is dat ze door linkse wethouders in de gelegenheid zijn gesteld hun zaken te vullen.

  10. In deze tijd van woningnood en gigantische huizenprijzen t.o.v. het recht van burgers om een woning te hebben is dit niet “regulier” maar misdadig !

  11. Mensen, nou niet zeuren. Voor zo’n 900 euro krijg je hier toch maar mooi een schitterende bezemkast

  12. This land is your land and this land is my land
    This land was made for you and me (Woody Guthrie)

  13. Het wordt een ander verhaal als er bewijs boven tafel zou komen als de investeerders insight information hadden over het bestemmingsplan vanuit de gemeenteraad….

  14. Wat een naïeve bestuurders Grondzaken hebben wij hier toch in Utrecht! Te weinig belangrijke ervaring die zo broodnodig is in die vastgoed- en investeringswereld!

    Iedereen kan wethouder worden, heb je geen papieren voor nodig!!! Alleen lid van een politieke partij zijn.
    Die Wilco Jiskoot kennen wij toch uit De Prooi van Jeroen Smid?!
    Ongelooflijk. Inderdaad Patrick! Bülent Isik, PvdA, is de enige echte serieuze bestuurder, die opkomt voor fatsoenlijke en betaalbare huisvesting.

    Grote dank aan de onderzoeksjournalistiek! Chapeau!

  15. De gemeente Utrecht heeft doelbewust gekozen om gebiedsontwikkeling over te laten aan de markt en projectontwikkelaars. Het heeft gekozen om niet met een eigen grondbedrijf zelf de grond aan te kopen en te ontwikkelen. Daar zijn projectontwikkelaars heel blij mee, maar helaas is dit voor Jan Modaal en de nog kleinere portemonnee een trieste keuze. Als de VVD hier de scepter zou zwaaien, kan ik deze keuze snappen, maar waarom een progressieve raad en progressief college dit doen, gaat mijn pet te boven.

  16. Dat geeft wel aan Erik dat het allemaal veel te moeilijk c.q. te ingewikkeld is voor deze bestuurders!
    ‘Vroeger’ was het in het stadhuis een sport tussen de gemeente en de woningcorporaties: wie het eerste ging bouwen in de open gaten in Utrecht!
    Toen had je nog bestuurders, die voor de gewone Utrechtse inwoners -zeker qua huisvesting- door het lint gingen! Dan heb ik het over wethouders Brandsen, CDA en kwam uit Ondiep, en Van Hassel, PvdA. Ook de woningcorporaties hadden bijna kant en klare plannen in de la liggen om, zodra er een akkoord was, er gebouwd kon worden voor Utrechters.
    Ik wil niet zeggen dat ‘vroeger’ alles beter was, maar voor de volkshuisvesting was het wel degelijk beter dan nu.

  17. Ik raad iedereen aan om de uitzending van Hollandse Zaken op Max te bekijken over de Merwedekanaalzone. En niet in de laatste plaats de Utrechtse gemeenteraad die naar ik aanneem dat nog niet heeft gedaan. Want, uit die hoek nog geen reactie gehoord.

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *