Een noodkreet uit de Lange Viestraat: een succesvol winkelconcept heeft prachtige plannen voor een nieuwe locatie op de Steenweg en heeft bijna twee ton aan crowdfunding binnen. Tijd om de champagne te laten knallen? Niet dus. Want initiatiefneemster Janneke Kreek van het duurzame warenhuis E&co had de verhuisdozen al praktisch klaar staan, toen de nieuwe, beursgenoteerde huurbaas opeens een streep door de gemaakte afspraken zette door alsnog een enorme kostenpost op het verhuizende warenhuis te verhalen. Daarmee veranderde de groene droom in één klap in een inktzwarte nachtmerrie voor deze onderneemster.
Wat een mooie droom beloofde te worden, werden slapeloze nachten voor het groene warenhuis E&co. Tijdens het succesvolle verblijf op de Stadhuisbrug -destijds gestart onder de naam Green UP- werd gestart met de onderhandelingen over de Steenweg. Hoewel deze al in een vergevorderd stadium waren toen het vorige contract afliep, was er nog een tijdelijk onderkomen nodig. Dat werd Lange Viestraat 6, tegenover de Bijenkorf.
Dat de start van het warenhuis een pittige leerschool was voor initiatiefnemer Janneke Kreek, is een understatement. “We hebben in korte tijd diverse grote en kleine crises meegemaakt van corona, ernstige ziekte en een financiële dip door de oorlogen rondom. Maar ik weet óók dat de winkel financiële potentie heeft.” Alleen is die potentie van een andere orde dan die van grote nationale en internationale winkelformules. Best (eco)logisch, want Kreek & co vinden dat bij een duurzame instelling ook eerlijke marges horen en duurzame groeidoelstellingen. “En daardoor zit ik tussen servet en tafellaken in.”
“Steenweg 31-33, staat al jaren leeg en zou een gedroomde locatie zijn voor E&co”
Toch blijft de visie er om op een goede locatie het verschil te maken – en de retailwereld wakker te schudden. Daar leek Kreek bij de verhuurder een partner in crime te hebben gevonden: een beursgenoteerde vastgoedreus met een groot aantal panden in Utrecht. Een daarvan, Steenweg 31-33, staat al jaren leeg en zou een gedroomde locatie zijn voor E&co, met genoeg vierkante meters om ook weer horeca erbij te doen.
Al bij de start van onderhandelingen gaf de contactpersoon aan dat er spijt was dat al het resterende van de voormalige H&M-vestiging was gestript, van stopcontact tot bedrading. “In ons huidige pand hadden we ook al het achtergebleven spul hergebruikt. Dat had ik met liefde hier ook willen doen, want dat is hoe wij in het leven staan.” Dat het voormalige filiaal op Steenweg nu een grote gatenkaas was, zorgde voor een significant prijskaartje om het geheel weer winkelklaar te maken. Kreek zegde twee ton bovenop de af te spreken maandhuur toe. Dit werd meegenomen in de verdere onderhandelingen, waarbij de verhuurder voorstelde om de daadwerkelijke kostenverdeling te bespreken nadat er op hoofdlijnen een akkoord was bereikt.
“Een club als de onze krijgt bij banken nul op rekest, omdat we een te kleine en beginnende speler zijn”
Ondertussen ging Kreek voortvarend aan de slag met crowdfunding om het benodigde bedrag bij elkaar te sprokkelen. Maar met het oog op de finish, met het akkoord op hoofdlijnen in de mail én een geplande verhuizing begin 2025, meldde de vastgoedmaatschappij recent opeens dat de kosten voor het winkelklaar maken (lees: ruim tweeëneenhalve ton bovenop de eerder genoemde twee ton), toch in zijn geheel voor rekening van E&co te laten komen. In de vastgoedwereld schijnt het volstrekt normaal te zijn dat op de huurder te verhalen. Maar voor Kreek is dat moreel én zakelijk een no go. “Dergelijke bedragen zijn misschien doodgewoon voor partijen als Kruitvat en H&M, in de wereld van grote marges en omzetten. Zij krijgen dit soort bedragen gemakkelijk geleend van de banken. Een club als de onze krijgt bij banken nul op rekest, omdat we een te kleine en beginnende speler zijn met duurzame marges. Ook subsidies kom ik niet voor in aanmerking, omdat ik juist weer als te commercieel wordt gezien.”
Het gevolg? Slapeloze nachten voor Kreek, die anderhalf jaar onderhandelingen in rook zag op gaan en nu al haar investeerders persoonlijk op de hoogte moest stellen. De wrange boodschap leverde ook een aantal hartverwarmende reacties op. “Sommige mensen zeiden: je mag het houden. Of: ik stort nog wat bij!”
De droom van Kreek lijkt gesneuveld te zijn op een groter probleem dat al langere tijd speelt. “Vijf jaar geleden startte ik voor het eerst met de zoektocht naar een winkelpand voor het nieuwe concept. Sindsdien is het straatbeeld in het centrum enorm veranderd met toegenomen leegstand. Dat is niet goed voor de diversiteit voor bezoekers, maar het pakt vooral negatief uit voor de mede-ondernemers. Helaas is er weinig veranderd in de aanpak van dit probleem.”
“Voor de levendigheid van een stad is het een doodsteek”
Op de vraag hoe dat kan, lijkt het antwoord dat er hardnekkig wordt vastgehouden aan de perverse prikkels van ons vastgoedsysteem en in het bijzonder het loan-to-value-principe, dat de verhouding tussen de lening en de waarde van een pand uitdrukt. Daardoor is het voor een verhuurder belastingtechnisch soms financieel aantrekkelijker om een pand leeg te laten staan dan om het te verhuren. Voor de levendigheid van een stad is het een doodsteek.
Hoewel de gemeente haar betrokkenheid toont om dit te doorbreken, staat zij hier waarschijnlijk machteloos in, zegt Kreek. “De gemeente Utrecht speelde een superfijne rol in de gesprekken en geeft aan in dialoog te willen met de verhuurder over het genomen besluit. Juist omdat de gemeente onze formule als toegevoegde waarde ziet voor het centrumgebied.”
De verhuurder communiceert zelf vol trots op de eigen website over het belang van het toevoegen van waarde middels hun panden. Dat klinkt met het verhaal van Kreek toch wel als een erg holle frase. Want hoe oogt huisnummer 31-33 op dit moment? “Het lijkt precies op de taferelen van oorlogsgebieden.”
“Ik denk dat alleen een wonder nog de gedachte van de verhuurder kan doen veranderen”
Pas toen Kreek het contract van de vervanger van de inmiddels met pensioen vertrokken contactpersoon ontving ter tekening, werd haar duidelijk dat daar intern iets niet helemaal vlekkeloos leek te gaan in de overdracht. En dan met name de nog te bespreken kostenpost. De onderneemster zegt in haar mailbox de nodige afspraken en notulen te hebben kunnen overleggen om de hiaten te vullen, maar spijtig genoeg bleek het uitstel van het besluit over de extra investering niet schriftelijk te zijn vastgelegd. Gelukkig zaten er wel meerdere partijen aan tafel die dus getuige zijn van deze essentiële afspraken. “Er wordt mij geadviseerd om een advocaat in de hand te nemen, maar ik zit nu midden in de belangrijkste maand met alle feestdagendrukte en het zou zonde zijn als de snel oplopende kosten wegvallen tegen de eventuele vergoeding. Ik denk dat alleen een wonder nog de gedachte van de verhuurder kan doen veranderen en helaas heb ik niet de luxe om daarop te kunnen wachten.” Hopen op een kerstwonder dus.
Het verhaal van zo’n ‘kleine speler’ als E&co staat voor iets groters. “Als organisatiepsycholoog met een groen hart zie ik het overkoepelende dilemma. Er zijn velen die voorstander zijn van een ander geluid in de stad. Die zich beseffen dat kopen bij een lokale ondernemer essentieel is om verdere verschraling te voorkomen. Desondanks is het voor duurzame merken en start-ups die een kentering te weeg willen brengen een oneerlijke wedstrijd om het op te moeten nemen tegen commerciële zwaargewichten met megamarketingbudgetten. Ken je de uitdrukking van het glazen plafond? Nou, ik ervaar een groen plafond.”
Niets nieuws Janneke, had je kunnen weten. Alle beursgenoteerde “huurbazen” zijn potentiële oplichters, boeven en rovers. Enige uitzonderingen nagelaten. Menigeen zal en kan dat beamen. Fatsoenlijke verhuurders zijn op 2 handen te tellen. Nog altijd geldt: ga maar procederen, ik houd het toch langer vol financieel.