De gemeente Utrecht en woningcorporaties proberen sinds 2019 sociale huurwoningen anders te verdelen. Zij willen ‘gemengde wijken.’ Door goedkope en duurdere woningen in wijken te mixen zou ook de bevolking gemengder worden. De stad is maakbaar, oordeelde het stadsbestuur in 2019.
Werd dit een succesvol project? Merel de Buck en Jilles Mast van Platform Authentieke Journalistiek onderzochten de praktijk. Ze lazen honderden documenten die gemeente en woningcorporaties wisselden. En vele nota’s. Ze spraken met betrokkenen.
Ze vroegen zich af wat er terecht kwam van de idealen in de Woonvisie 2019. Die idealen zijn: geen segregatie, een ongedeelde stad, arm en rijk in dezelfde buurten, theoretisch en praktisch opgeleid wonen naast elkaar in dezelfde straat en buurt. Op dezelfde verdieping en galerij.
Hebben de minder verdienende Utrechters baat gehad bij dit beleid? En werd de stad inderdaad leefbaarder?
Vandaag deel 2.
Vanaf 2019 stimuleert de gemeente gemengde wijken door sociale huurwoningen beschikbaar te stellen voor middeninkomens. De belangrijkste voorwaarde: dit mag niet ten koste gaan van de slaagkans van de mensen met lage inkomens. Voor hen moeten er voldoende betaalbare sociale huurwoningen beschikbaar blijven. Maar hoe hou je dat in de gaten?
Dit is moeilijk te meten, blijkt uit ons onderzoek. De gemeente en corporaties ondernamen een gezamenlijke zoektocht naar een meetinstrument, maar dat leverde geen resultaat op.
Volgens Remco de Maaijer, directeur van de stedelijke en regionale samenwerkingsverbanden van Utrechtse corporaties STUW en RWU, is het onduidelijk waardoor de ‘slaagkans’ van een woningzoekende negatief wordt beïnvloed: ‘Is het vanwege een nieuwbouwproject dat is uitgesteld, vanwege toewijzingen aan middeninkomens, of om andere redenen? In de praktijk is dit moeilijk te zeggen.’
Gemeente en corporaties spreken daarom af elk jaar ‘als volwassenen onder elkaar’ de ontwikkelingen in de gaten te houden.
Volgens hen is er geen reden tot zorg. Bij woningcorporatie BO-EX gaat het om een bescheiden aantal woningen dat naar middeninkomens gaat. ‘Een handjevol,’ staat in het jaarverslag 2021. Ook WoonIn directielid Anemoon van Dijk vertelt in een interview dat dit ‘wel eens’ gebeurt en voegt hieraan toe dat sociale huurwoningen in eerste instantie bedoeld zijn voor mensen met lage inkomens.
Ook cijfers van Woningnet leveren geen nauwkeurig beeld op. De afgelopen drie jaar ging gemiddeld 2% van alle toegewezen sociale huurwoningen naar huurders met een middeninkomen, schrijft de gemeente in een reactie.
Papieren werkelijkheid
Het toewijzen van sociale huurwoningen aan middeninkomens heeft gevolgen. Het resultaat is een vertekend beeld van de werkelijke voorraad sociale huurwoningen.
Dat zit zo. Corporaties beheren niet alleen sociale huurwoningen, maar ook duurdere woningen in de vrije sector. Deze worden niet meegerekend in de sociale huurvoorraad.
Woningen die officieel te boek staan als sociale huur, worden soms toch verhuurd aan mensen met hogere inkomens. Het rijk heeft de mogelijkheden hiertoe in 2022 uitgebreid.
In 2019 benadert Mitros de gemeente hierover. De corporatie stelt de gemeente voor het aantal sociale huurwoningen op papier hoger te houden dan werkelijk het geval is. Daarover maken gemeente en Mitros afspraken. Beide partijen onderzoeken of ‘een deel van de geplande middenhuur-woningen alsnog in de DAEB [sociale huur, red.] gerealiseerd kan worden, maar wel wordt ingezet voor middeninkomens.’
‘Woningen die officieel te boek staan als sociale huur, worden toch verhuurd aan de hogere inkomens’
‘De woningen worden aan middeninkomens verhuurd met een sociaal huurcontract,’ schrijft Mitros. Zo krijgen de middenhuurders ‘een zeer betaalbare woning’ met een maandelijkse huur van ‘€722 in plaats van max €965’, aldus de corporatie. Mitros noemt dit ‘sociale middenhuur’, een nieuw begrip in corporatieland.
Belangrijk voordeel: ‘Mitros verliest geen productiecapaciteit doordat de woning contractueel sociaal is.’ ‘Productiecapaciteit’ is jargon voor de sociale woningvoorraad.
Omdat de woningen op papier blijven vallen onder de categorie ‘sociale huur’ neemt de totale voorraad sociale huurwoningen officieel niet af. Mitros stelt voor ‘om deze aanpak te volgen voor een reeks van herontwikkelingsprojecten.’
Hoewel deze woningen dus verstopt zitten in de categorie ‘sociale huur,’ kan je met wat speurwerk meer te weten komen.
Er bestaan verschillende categorieën sociale huurwoningen met uiteenlopende huurprijzen, gebaseerd op het aantal kamers en de grootte van het huishouden. In een brief aan zijn eigen College van B&W schrijft voormalig wethouder Kees Diepeveen in 2021 dat de woningen die op deze manier worden toegewezen in de duurste sociale categorie vallen.
De afgelopen jaren is het aantal woningen in deze categorie snel gegroeid van 9.6 procent in 2019 naar 12.7 procent in 2023. Voor een deel heeft dat te maken met de inkomensafhankelijke huurverhoging. Maar een recent rapport van Aedes, de koepelorganisatie van woningbouwcorporaties, wijst ook op het gemengde wijken-beleid als één van de oorzaken.
Gemengde resultaten
Illustratie: Peter Lipton
Tot zover de cijfers. Hoe zit het met de leefbaarheid in de wijken? Zijn de wijken leefbaarder geworden?
De gedachte achter ‘gemengde wijken’ is eenvoudig: In wijken met veel sociale woningen wonen relatief meer mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt of mensen die ondersteuning nodig hebben. In de Woonvisie 2019 schrijft het stadsbestuur: ‘Inwoners die een beroep doen op een sociale huurwoning hebben niet alleen overwegend een laag inkomen, zij zijn ook vaker laag opgeleid en hebben vaker te maken met psychische problemen, fysieke gezondheidsproblemen of met een licht verstandelijke beperking […] In wijken waar veel sociale huurwoningen staan wordt door toenemende instroom van kwetsbare inwoners en een concentratie daarvan meer overlast ervaren.’
De gemeente redeneert als volgt. Als meer sociale woningen leiden tot meer problemen in een wijk, dan nemen die problemen af als er minder sociale woningen zijn. In de afgelopen jaren is het aantal sociale huurwoningen in een wijk als Overvecht daarom verlaagd.
Volgens de corporaties werpt dit beleid vruchten af. In 2021 schrijft woningcorporatie BO-EX dat het toewijzen van woningen aan hogere inkomens in Overvecht en Hoograven Zuid ‘goede gevolgen heeft voor de leefbaarheid en bewonersbetrokkenheid.’ Volgens directielid Anemoon van Dijk van WoonIn is het beleid een van de redenen dat Kanaleneiland ‘geen aandachtswijk’ meer is.
Gemeenteambtenaar Frank Meijer van de afdeling Wonen zegt dat er geduld nodig is: ‘Effecten op leefbaarheid en cohesie, dat duurt nog even.’ Wel heeft de gemeente vertrouwen in een positieve uitkomst. Het blijkt uit de nieuwste afspraken met de corporaties. Daarin is vastgelegd dat het gemengde wijken-beleid wordt voortgezet. De komende jaren moet met name in Overvecht het aandeel sociale huur verder dalen.
Kwetsbare groepen maken plaats voor kansrijken
De gemeente lijkt een directe relatie te zien tussen de hoeveelheid sociale woningen in een wijk en de leefbaarheid. Maar is deze er wel? Opinie cijfers over buurttevredenheid wijzen daar niet direct op. Zo was in 2008 80% van de inwoners van Overvecht tevreden over hun wijk, terwijl 75% van de woningen sociaal was. In 2023 is de buurttevredenheid gezakt naar 71%, terwijl het percentage sociale huurwoningen daalde naar 65%.
Nederlandse wetenschappers op het gebied van volkshuisvesting hebben grote bezwaren tegen het kunstmatig sociaal mengen van wijken. Hun conclusie verwoordden zij onlangs in De Volkskrant. In het beste geval maakt mengen de problemen niet groter. In het ergste geval leidt het tot verdringing van kwetsbare groepen of mensen met lage inkomens, om plaats te maken voor kansrijkeren. Zo kan de armoede toenemen omdat een deel van het netwerk van oorspronkelijke bewoners moet verhuizen.
‘Problemen als armoede of bestaansonzekerheid los je niet op door menging,’ licht Reinout Kleinhans, een van de ondertekenaars, telefonisch toe: ‘Zo zijn er meer verhalen over menging die naar het rijk der fabelen kunnen worden verwezen.’
Volgens de universitair hoofddocent stedelijke ontwikkeling aan de TU Delft kan menging in sommige gevallen enigszins helpen. ‘Bijvoorbeeld wanneer er een groep van tien, vijftien mensen met verslavingsproblemen is. Door enkele van hen elders te huisvesten, kan het probleem beter beheersbaar worden. Maar dan bestaat wel het risico van een ‘waterbedeffect’, en de problemen van deze mensen los je er niet mee op.’
Illustratie: Peter Lipton
Kleinhans ontkent niet dat er problemen zijn in wijken met veel sociale huurwoningen. Maar hij benadrukt dat dat niet rechtstreeks het gevolg is van het samenwonen van lage inkomensgroepen. Met alleen woonbeleid los je deze problemen niet op. Investeringen in sociale voorzieningen, zoals goede (thuis)zorg, kinderopvang en psychische hulp, zijn noodzakelijk.
De beste ‘meng-strategie’ is volgens Kleinhans mensen helpen die willen doorstromen naar een grotere woning in dezelfde wijk. ‘Zij hebben een positieve binding met hun buurt, maar verlaten nu vaak wijk als ze op zoek gaan naar een andere woning.’ Dit is ook voor gemeente Utrecht belangrijk, stelt de woordvoerder in een reactie: ‘sociale stijgers de mogelijkheid geven in de wijk te blijven.’
‘Echt onorthodox zou zijn om sociale huurwoningen in middenklasse- en rijkere wijken bij te bouwen,’ stellen Kleinhans en collega’s. Dit heeft Utrecht de afgelopen jaren gedaan in Leidsche Rijn. Hier verschenen tussen 2019 en 2023 ruim 1400 nieuwe sociale huurwoningen. Maar een motie van een aantal partijen om dit ook in de wijken Tuindorp, Oog in Al en Wittevrouwen te doen, werd in 2022 verworpen.
Mustapha Eaisaouiyen van het Rotterdamse bewonersinitiatief Recht op de Stad vindt kunstmatige sociale menging niet de ultieme oplossing. ‘Dat zou naïef zijn’, zegt hij: ‘Je kan niet aan één knop draaien en verwachten dat je daarmee de wooncrisis oplost.’
Volgens de gemeente Utrecht is dit niet aan de orde. De woordvoerder wijst op de ‘integrale aanpak’ in het programma ‘Samen voor Overvecht’. Hierin werkt de gemeente aan ‘het vergroten van de bestaanszekerheid, meer perspectief voor jongeren, een goede veiligheidsaanpak en meer. ’
Goede buren
Om gemengde wijken te realiseren, vragen corporaties ruimte om te experimenteren. Die krijgen ze van de gemeente. Eén zo’n experiment komt uit de koker van Portaal: het zijn van een goede buur.
Op basis van dit criterium wijst Portaal in 2019 twintig woningen aan de Bangkokdreef in Overvecht toe. De corporatie ging naar eigen zeggen ‘op zoek naar huurders met een wat hoger inkomen, die extra omkijken naar hun buren en woonomgeving.’
Huurwoningen toewijzen aan mensen die ‘iets extra’s willen doen’ zou de ‘zelfredzaamheid van complexen’ vergroten, volgens Portaal. Er kwamen 400 reacties binnen. Na een motivatiebrief en een gesprek zijn op deze manier ‘twintig gemotiveerde huurders’ gevonden.
Volgens Portaal is de methode succesvol: ‘Bij toewijzen op motivatie is de ervaring dat over het algemeen mensen meer rekening met elkaar houden en dat overlast lager is,’ concludeert de corporatie zelf. Ook de gemeente is positief: ‘De betrokkenheid van deze mensen is goed voor wijken die het moeilijk(er) hebben.’
‘Het kan niet zo zijn dat je pas bij voldoende motivatie een woning zou mogen krijgen’
In oktober 2020 schrijft Portaal aan de gemeente dat deze selectiewijze ‘soms kan knellen met regels’. Bijvoorbeeld wanneer een woningzoekende met minder inschrijftijd toch een woning toegewezen krijgt, terwijl een ander langer ingeschreven staat. De corporatie vraagt de gemeente daarom om ‘voldoende experimenteerruimte,’ zo staat in de documenten. De gemeente stemt in, waarna deze werkwijze ook wordt toegepast aan de Ibisdreef en Nigerdreef in Overvecht, en aan de Nijeveldsingel en Oudegeinlaan in Hoograven.
Remco de Maaijer, directeur van Stichting Regioplatform Woningcorporaties Utrecht (RWU) en Stichting Utrechtse Woningcorporaties (STUW), vertelt in een interview: ‘De Woningwet is niet bedacht om op basis van motivatie iemand een woning te geven, dat zijn recente wensen geweest vanuit gemeente en woningcorporaties. De laatste jaren is er gebruik van gemaakt via een experimentele status. Dan kan je het doen zonder dat het in de wet staat.’
Utrecht kiest voor de marges binnen de huidige Huisvestingsverordening. Het blijkt uit een recent ambtelijk rapport over Overvecht. De gemeente wil selectie op basis van motivatie een vaste plaats geven.
Over deze manier van toewijzen is Eaisaouiyen van Recht op de Stad niet te spreken: ‘Het is in strijd met het recht op wonen,’ stelt hij. ‘Het kan niet zo zijn dat je pas bij voldoende motivatie een woning zou mogen krijgen. Alsof je dat moet verdienen.’ Eaisaouiyen pleit ervoor het recht op wonen centraal te stellen: ‘Dat moet het uitgangspunt en doel zijn van al het beleid dat je maakt.’
We kunnen leren van ons eigen verleden, aldus Eaisaouiyen. ‘We kijken nu naar het Weense model, maar dat hadden wij hier! De professor woonde gewoon naast de schoonmaker met een inkomen van 18.000 gulden. In Nederland hebben we dat bewust afgebroken.’
Wenen aan de Vecht
De kans dat Utrecht binnenkort Wenen aan de Vecht is, lijkt klein. Het voornaamste verschil met de Domstad: in de Oostenrijkse hoofdstad werden tussen 2008 en 2018 40.000 nieuwe huurwoningen bijgebouwd en nauwelijks sociale woningen verkocht, schrijft stadsgeograaf Cody Hochstenbach in zijn boek.
Grote publieke investeringen hebben geleid tot voldoende sociale woningen, niet alleen voor mensen met lage inkomens, maar ook voor middeninkomens. ‘Het resultaat,’ aldus onderzoeker Cas Vercruysse, ‘een breed toegankelijke volkshuisvesting die op organische wijze voor een mix zorgt.’
De gemeente Utrecht en de corporaties hebben onvoldoende woningen gebouwd om de wooncrisis op te lossen. Het mengen van wijken is slechts een verdeling van schaarste. Waarbij de kwetsbaarste groep, mensen met de laagste inkomens, aan het kortste eind trekt.
Onze conclusies over het gemengde wijken-beleid in Utrecht?
- De extra taak voor woningcorporaties om meer mensen met middeninkomens te huisvesten, drukt op de bouw van sociale huurwoningen.
- In delen van de stad worden sociale huurwoningen vaker aan mensen met middeninkomens toegewezen, vooral na renovatieprojecten in Overvecht en Kanaleneiland.
- Deze huurders met middeninkomens krijgen een ‘sociaal huurcontract’ waardoor de woningen als ‘sociale huurwoningen’ in de boeken staan. De totale sociale huurvoorraad in Utrecht is dus in de praktijk kleiner dan op papier.
- Het overlegcircuit van gemeente en woningcorporaties heeft geleid tot talloze rapporten en documenten. Toch lukt het hen niet de effecten van het gemengde wijken-beleid goed te monitoren.
- Wetenschappers waarschuwen dat kunstmatige sociale menging van wijken kan leiden tot verdringing van kwetsbare groepen zonder de onderliggende problemen aan te pakken.
Oproep: doe mee!
Platform Authentieke Journalistiek blijft zich vastbijten in het (sociale) woonbeleid in Utrecht. We richten ons op de ontwikkelingen rondom gemengde wijken, toegankelijkheid van sociale huurwoningen en nieuwe toewijzingsmethodes zoals op basis van motivatie. Ervaringen of tips delen? Op de hoogte blijven of meedoen aan ons onderzoek? Neem contact op met: merel@authentiekejournalistiek.org of jilles@authentiekejournalistiek.org
Deze publicatie is tot stand gekomen met steun van het Fonds Bijzondere Journalistieke Projecten en het Mediafonds Provincie Utrecht.
Ontzettend goed en belangrijk onderzoek! dank! Ook in Utrecht kalft de sociale huisvesting af. Ook waar het sluimerend gebeurt levert dit onderzoek feiten.
Het onderzoek/artikel focust hierbij bijna alleen op de rol van corporaties en gemeente. Corporaties hebben zich de afgelopen jaren zonder veel verzet neergelegd bij het afbraakbeleid vanuit Den Haag. Ze hebben posities (waarop ze zouden kunnen bouwen) verkocht. Toegestemd en in de uitvoering meegewerkt aan marginalisering van sociale huisvesting (‘voor de lage inkomens’, uitvoering van maatregelen rond ‘scheef huren ‘ en inkomensafhankelijke huurverhoging). Volgens eigen zeggen om te kunnen ‘blijven roeien met de riemen die er zijn’. Beheer van vastgoed ging ten koste van de traditionele rol van corporaties (bouwen voor mensen op zoek naar huisvesting als evenwaardig aan koop). Als vastgoed bedrijven zijn ze moeilijk grijpbaar geworden voor de gemeente (en de huurders).
Wellicht suggestie voor verder onderzoek;
– wat betekent regeringsbeleid rond volkshuisvesting onder Rutte voor de bouw van het aantal woningen in Utrecht. Zowel qua aantal als voor de verhouding (sociale) huur en koop?
– Welke mogelijkheden hebben corporaties (en gemeente) wel en niet om locaties te verwerven?
– Hoe kan de gemeente beleggers en projectontwikkelaars (meer) in de tang krijgen; vooral in zo’n populaire stad als Utrecht en een coalitie die daarvoor wegen zoekt?
– Welke winsten hebben particuliere beleggers gemaakt of gaan ze maken in Utrecht door het beleid van Blok (we maken de huisvesting vogelvrij voor marktpartijen)?
– Hoeveel miljoenen/ miljarden wellicht zijn er in een stad als nodig vanuit Den Haag om de stad echt bewoonbaar te houden voor alle burgers?
– Welke maatregelen (bouwfondsen nieuwe stijl, voorkeursrecht voor gemeente en corporaties zijn voorhanden/zouden er moeten komen Om op korte en langere termijn de huisvesting voor iedereen in Utrecht te verbeteren en daarvoor actie te voeren belangrijke kwesties lijkt me.