Utrechtse Wooncrisis (8): koper van huis betaalt meer aan grond dan aan bouwkosten

Gemeente gaat 100 miljoen verdienen aan grond Merwede

Merwedekanaalzone, ‘deelgebied 5’

Omroep MAX zond zaterdag een reportage over de Merwedekanaalzone uit. Titel: Onbetaalbare huizen. 

Nieuws uit de Hollandse Zaken-reportage was dat niet alleen beleggers goede zaken doen met de bouwgrond langs het Merwedekanaal. Ook de gemeente Utrecht gaat voor de hoogste grondopbrengst. Zo jaagt het linkse stadsbestuur de huizenprijzen op. Het gaat de gemeente richting honderd miljoen euro extra opleveren. GroenLinks-wethouder Kees Diepeveen zegt niet op de hoogte te zijn van dit bedrag. Vast staat dat de gemeente streeft naar ‘de maximaal haalbare grondprijs’ (Grondprijzennota gemeente). En dat de grondopbrengsten duizelingwekkend zijn.   

In ‘deelgebied 4’ van de Merwedekanaalzone worden op gemeentegrond nu de eerste woningen gebouwd. Recent startte bouwbedrijf ERA Contour er met de bouw van 171 koopwoningen. Ook vordert de bouw van 80 kleine sociale huurwoningen. 

Een nadere uitleg van een bizar nieuw feit: de gemeente als profiteur. Voor de fijnproever die geen genoeg kan krijgen van dit al maar groter wordende dossier.  

Het wijkje waar deze huizen verrijzen heet De Nieuwe Defensie, een knipoog naar de vorige eigenaar, het Ministerie van Defensie. Het ligt tussen Villa Jongerius en de Wilhelminawerf. Projectontwikkelaar BPD (Bouwfonds Property Development) brengt de koopwoningen op de markt. Woordvoerder Anoeska van Leeuwen van BPD stelde vorige maand: ‘Van de woningen die we nu in verkoop hebben gebracht, is momenteel ongeveer een kwart verkocht.’ De woningen in aanbouw staan dus sinds juni vorig jaar te koop. 

Journalist Louis Engelman legde eerder op De Nuk uit hoe rendement zoekende beleggers de grondprijzen opdreven. Lees hier het interview. Ze deden dat tussen de Praxis en de OV-remise in het, zuidelijker gelegen, ‘deelgebied 5’.   

Elly Scholten (l) woont sinds 1986 op de Merwedekade. Haar dochters Anna en Jony kunnen in hun geboortestad geen betaalbare woning vinden

Gemeente gaat voor ‘maximaal haalbare grondprijs’ 

Uit onderzoek van Omroep MAX en De Nuk blijkt dus dat ook de gemeente Utrecht profiteert van hoge grondopbrengsten.  Het streven van de gemeente Utrecht naar die hoogste grondopbrengst leidt in ‘deelgebied 4’ tot huizenprijzen van bijna 400.000 euro voor een flat van 66 vierkante meter tot 1,4 miljoen euro. Door de snel oplopende grondprijzen maakt grond een steeds groter deel van de koopprijs uit. Van de totale koopprijs betalen aspirant-kopers in het gebied maar liefst 53 procent voor de grond. De bouwkosten maken 47 procent van de koopprijs (ex-BTW) uit. In nieuwbouwprojecten was het gronddeel van een woning twintig jaar geleden nog slechts tussen de twintig en dertig procent.   

Voor de grondprijsberekening deed De Nuk een steekproef bij 117 van de nu geplande 171 koopwoningen. En berekende de grondopbrengst op deze 117 woningen. In totaal moeten er in het gebied tussen Balijebrug en dr. M.A. Tellegenlaan 530 koopwoningen en 280 huurwoningen (sociaal en middenhuur) komen. Wanneer je de opbrengst van de 117 doortrekt naar alle geplande koopwoningen en er de vastliggende grondopbrengsten voor de huurwoningen bij optelt, is de grondopbrengst 90,7 miljoen euro. De gemeente betaalde in 2018 13,5 miljoen euro aan het Ministerie van Defensie. Saldo: 77,2 miljoen euro. 

GroenLinks-wethouder weet niet van opbrengst  

Deze grondprijsberekening (de ‘residuele grondprijs’) wordt in heel Nederland toegepast. Ook in ‘deelgebied 5’ heeft de gemeente grond in bezit: ongeveer een derde van het geheel. Wanneer die laatste opbrengst conservatief wordt meegeteld kan in de hele Merwedekanaalzone een ‘positieve grondexploitatie’ van richting de 100 miljoen euro behaald worden. 

Wethouder Diepeveen is niet op de hoogte van de bedragen

Gemeenteraad en bevolking zijn hierover door B&W niet geïnformeerd. GroenLinks-wethouder Wonen Diepeveen zegt niet op de hoogte te zijn van deze bedragen. Wel erkent hij dat de gemeente voor de hoogste grondprijs gaat. Diepeveen: ‘We kunnen als gemeente niet anders dan prijzen hanteren zoals die gelden voor de grond.’       

In deelgebied 5 legde mede-grondeigenaar gemeente Utrecht de beleggers geen strobreed in de weg. Diverse wethouders van linkse partijen weigerden de Wet Voorkeursrecht Gemeenten, die speculatie tegen gaat, toe te passen. In deelgebied 4 profiteert de gemeente dus zelf van de hoge grondprijs. Die hoge grondprijs leidt op zijn beurt weer tot de hoge huizenprijzen.   

De uitzending van Hollandse Zaken kan je hier terugzien.

———————————————————————————————————————

TECHNISCHE UITLEG GRONDPRIJSBEREKENING 

Voor financiële en technische diehards hieronder een berekening van het gemeentelijk verdienmodel. 

De redactie van Hollandse Zaken en De Nuk kwam tot de grondprijs door eerst de bouwkosten van de huizen te berekenen. Deze bouwkosten (inclusief vele extra kosten) werden van de vraagprijzen van de woningen in deelgebied 4 afgetrokken. Zo resteert de grondwaarde. Deze grondwaardeberekening wordt in het hele land toegepast.  

Wij baseren onze berekeningen op drie actuele gezaghebbende bronnen voor bouwkosten. In de bouw-, aannemings- en aanbestedingswereld worden deze bronnen veel geraadpleegd. Ook overheidsinstanties als gemeenten baseren zich in hun begrotingen en calculaties op deze bronnen. Het zijn de datawebsite Bouwkostenkompas.nl, het CBS (Centraal Bureau voor de Statistiek) en de data van het bouwkundig adviesbedrijf Arcadis. 

Hoeveel kost een vierkante meter nieuwbouwwoning? Het antwoord is de basis voor alle bouwkostenberekeningen. De Nuk en Hollandse Zaken baseerden zich op een vierkante meter nieuwbouwwoning in het wat betere segment. Die bedraagt 1400 euro. Daar komen nog vele kosten bij, zoals de bouwkosten van gemeenschappelijke gangen, trappenhuizen, liften en openbare ruimten. Een derde factor die de bouwwereld hanteert heet ‘extra kosten’. Daar worden o.a. architecten, bouwkundigen, leges, renteverliezen  en projectmanagement van betaald. Een niet onredelijk extra percentage is 25. 

De totale vraagprijs van de 117 woningen -vrij op naam- uit onze steekproef bedraagt 76 miljoen euro. Trek daar de BTW van af en er resteert 62,8 miljoen euro. 

-De opgetelde directe bouwkosten voor deze 117 woningen bedragen op basis van de vierkante meterprijs van 1400 euro in totaal 19,8 miljoen euro.  

-Bouwkosten gemeenschappelijke ruimten 4,9 miljoen euro.  

-25 procent extra kosten is 4,95 miljoen euro.  

Opgeteld bedragen de bouwkosten voor deze 117 woningen 29,65 miljoen euro. 

Grondopbrengst gemeente: 33,15 miljoen euro (62,8 miljoen euro min 29,65 miljoen). 

Het percentage extra kosten -afhankelijk van de complexiteit van een bouwproject- kan tien procent lager of hoger liggen dan de hier gehanteerde 25 procent. Zo is bekend dat de uitdijende duurzaamheids-adviesindustrie en de bouwconsultancy-bedrijfstak in moderne bouwprojecten kostenverhogend werkt. 

——————————————————————————————————————–

Cees Grimbergen

21 reacties

Reageren
  1. Kunnen jullie ook nog even globaal becijferen hoeveel legesgelden er in het voorbeeld naar de gemeentekas vloeien ?

  2. Hoe is het mogelijk? En de wethouder weet dit niet? Ben nu toch wel erg benieuwd naar de reactie van de gemeenteraad.

  3. lijkt me een groot compliment voor Cees G. wanneer met hem de (hele) journalistiek bedoeld wordt.

  4. Dit dossier vraagt om een onderzoek van de rekenkamer. Allereerst de verkoop van grond aan buitenlandse investeerders. Vervolgens de winst die de gemeente op de grond maakt en dit gegeven niet openbaar maakt. Of erger; er niet van op de hoogte is. En dan ook nog de verkoop van sociale huurwoningen die een prijsopdrijvend effect heeft en indruist tegen de wens van de gemeenteraad. Het lijkt me niet overdreven om te spreken van onbehoorlijk bestuur.

  5. Een ding is zeker: met dit college en deze raad blijven de woningen onbetaalbaar. Toch wel tragisch in een linkse stad.

  6. Voor bijna duizend euro kan je een klein appartementje huren. En daar is deze Groenlinks-wethouder ook nog eens trots op. Ik denk dat ik na jaren weer PvdA ga stemmen.

  7. Hoi Toon,

    de coalitie bestaat uit partijen die de meerderheid hebben. Een coalitie laat nooit elkaar vallen tenzij een wethouder echt iets heel erg fout doet. Fouter dus dan Diepenveens wonen en Van Hooijdonks Tram en andere ongein.

    Overigens is dit niet speciaal voor Utrecht. Ook in de Tweede Kamer of Provinciale Staten vindt dit plaats. De zogenaamde vraag om de ‘Tegenmacht’ komt dan ook nooit van een coalitiepartner.

    Iemand als Bulent Isik maar ook Cees Bos waarschuwen al erg lang voor dit soort praktijken. Aantoonbaar en erg lang al.

    De enige manier om wel een machtige gemeenteraad te hebben is precies zoals Van Gaal het stelt: een minderheidscoalitie. Alleen dit zal nooit gebeuren als er geen wetswijzinging is.

    Wat je alleen kunt doen: aanstaande maart 2022 niet stellen op GL en D66 en hopen dat alle partijen even groot worden. De coalitie wordt dan veel lastiger want veel partijen in een coalitie levert meer democratie op.

    Of het leidt tot minder bestuur. Ach, wethouders Diepenveen is niet geschikt. Of hij liegt over de cijfers (ja) of hij weet ze niet. In beide gevallen geldt dat hij een slecht bestuurder is. Zijn partij GroenGraai is zeker niet Links. Een Linkse partij die voor de hoogst mogelijk grondopbrengst gaat, is niet links als dit ten koste gaat van betaalbare goede woningen.

  8. @Roland. Mee eens. De collegepartijen stellen zich zo slaafs op dat er vanuit de raad geen enkele controle/afrekening is. Opmerkelijk dat D66 Van Hooijdonk en nu ook Diepeveen blijven steunen. Dat gaat ze nog opbreken bij de verkiezingen. Wat ik niet begrijp is waarom er een wetswijziging nodig is om tot een minderheidscollege te komen. Dat hoeft toch niet bij wet geregeld te worden?Ook tijdens de formatiebesprekingen wordt deze mogelijkheid gesuggereerd.

  9. Ongelofelijk hoeveel kul er in dit stuk staat:

    “Het streven van de gemeente Utrecht naar die hoogste grondopbrengst leidt in ‘deelgebied 4’ tot huizenprijzen van bijna 400.000 euro voor een flat van 66 vierkante meter tot 1,4 miljoen euro.”

    De grondopbrengst leidt niet tot hoge huizenprijzen. De vraag vanuit de markt leidt daartoe. Was de grondopbrengst minder, dan verdienden de ontwikkelaars weer meer. Want denk maar niet dat huizen in de markt worden gezet voor een lager bedrag dan verkoopbaar is.

    “Door de snel oplopende grondprijzen maakt grond een steeds groter deel van de koopprijs uit. Van de totale koopprijs betalen aspirant-kopers in het gebied maar liefst 53 procent voor de grond. De bouwkosten maken 47 procent van de koopprijs (ex-BTW) uit. In nieuwbouwprojecten was het gronddeel van een woning twintig jaar geleden nog slechts tussen de twintig en dertig procent.”

    In nieuwbouwprojecten in Vinex gebieden schat ik zo in. Buitenwijken ver van het centrum. Hier wordt ‘ingebreid’ wat betekent dure AAA locatie grond om de hoek van Utrecht CS en het historisch centrum. Dat is lekker vergelijken, die appels en peren.

    En iedereen weer de heilige verontwaardiging.. huizen in Utrecht zijn DUUR mensen, zeker op dit soort centrumlocaties. Willen we betaalbare woningen? Dan moeten er wat weilanden rondom de stad worden volgebouwd of moeten we Nieuwegein annexeren. Hebben we meteen een hele hoop betaalbare woningen.

  10. ‘Jeroen’ heeft gelijk. ‘De Markt’ heerst.

    ‘De markt is een beest’, zegt een van de buurtbewoners in de Hollandse Zaken-reportage. Die ‘Markt’ -én het rentebeleid van de ECB- hebben tot de Wooncrisis geleid. Die weer tot grotere ongelijkheid leidt.

    Wat wij in Nuk-verhaal en MAX-reportage aantonen is dat de gemeente actief mee doet in deze markt. En zo bijdraagt aan de Wooncrisis. Waar het die crisis ook zou kunnen bestrijden.

    Inderdaad kiest het Utrechts gemeentebestuur voor bouwen in de stad. Wat de gevolgen daarvan zijn, beschrijven wij nu juist in verhaal en reportage. Gemeentebestuur en -raad geven marktpartijen de vrije hand. Beleggers -waar ook Nederlandse pensioenfondsen achter zitten- slaan hun brutale slag. De gemeente staat er bij en kijkt er naar. En doet, nu ze kans krijgt, meedogenloos mee. De beloofde betaalbare woningen? Die zijn er niet. Of ze zijn piepklein.

    En dat van die ‘ongelofelijke kul’? Jeroen, als je webtijger-superlatieven achterwege laat, wordt je inhoudelijke bijdrage sterker.

  11. @Jeroen… gij zijt toch geen makelaar? Hoewel… die kunnen meestal aardig (in)schatten. Huizen worden DUUR verkocht, niet gemaakt. Bakstenen en glas zijn niet zo duur… schat ik zo in.

  12. @Jeroen. Heilige verontwaardiging? Meneer woont zelf betaalbaar, neem ik aan? En zijn kinderen ook? Over een kulverhaal gesproken.

  13. De wethouder is niet precies op de hoogte van de grondprijzen, maar gaat voor de hoogste prijzen. Dat hebzucht van projectontwikkelaars gelijk opgaat met die van ons stadsbestuur, heeft als immens voordeel dat er genoeg in de gemeentekas vloeit om veel meer kleurrijke regenboogfietspaden aan te leggen. Want die stimuleren de afname van homo-bashing zoals bekend . En dat is een mooie compensatie voor een onbetaalbare huur of een te klein oppervlak in de koopwoning.

  14. Cees Grimbergen toont weer feilloos aan hoe stuitend rechts ons in naam zo linkse stadsbestuur is. op het moment dat over de ruggen van woningzoekenden de gemeentekas gevuld kan worden. Cees etaleert opnieuw een uitstekend journalist te zijn.

  15. De markt heerst, Cees en Jeroen leggen terecht de vinger op de zeer pijnlijke wonde. Maar dit ‘linkse’ stadsbestuur faciliteert die markt door zich er volledig naar te voegen.

    Utrecht is een arme stad, is dat altijd geweest. De hogere inkomens zijn altijd al de stad uitgetrokken en zij doen dat nu nog steeds. Jonge hoogopgeleide ouders, de topverdieners in Nederland, verlaten de stad.

    Wie arm is spaart, zorgt voor vet op de huid. Dat heeft wethouder Cees goed begrepen. Alleen wethouder Lot verspilt dat geld aan het ‘mooi’ maken van de stad, opdat er meer gefietst zal worden. (Een GL raadslid zei dat letterlijk tegen mij: ‘Maar Toine het wordt zo mooi’). De Stadionweg is voor veel geld geherstructureerd om te bereiken dat daar geen 100 km meer mag worden gereden. Doorgaande routes waar het OV en vrachtverkeer over rijdt, zijn voor veel geld omgetoverd naar fietsstraten, en de binnenring wordt voor veel geld groen gemaakt.

    Die verspilling heeft Utrecht arm gehouden.

    En dan ook nog dat verzet tegen het veiliger maken van de aansluiting van de A27 op de A28, elke 2 maanden gebeurt daar een ernstig ongeluk. Het gevolg is dat Utrecht in Den Haag bij het verdelen van de miljarden voor mobiliteit iet meer serieus wordt genomen. Geen geld voor ‘Het Wiel met Spaken’, geen geld voor ondertunneling van de NRU. Zo wordt Utrecht gestraft voor haar provincialisme.

  16. De huizenprijzen gaan door het dak. Niet alleen in Utrecht, maar in heel Nederland. Het valt mij op dat de echte redenen hier niet langskomen, nl. de laagrentepolitiek van de ECB in Frankfurt (1) en de immigratie (2). Beiden zijn losgezongen van elke politieke beoordeling. Bij de kiezer knaagt dit, bewust of onbewust, en daarom floreert het populisme. (1) Nederland heeft in de ECB niets meer te zeggen. Voor die schattige Euro is het monetaire beleid weggegeven aan Zuid-Europese landen. (Vanwege z’n ego hoor je Klaas Knot nog wel eens, maar het heeft niet veel om het lijf). Die Zuid-Europese landen houden met die lage rente hun technisch failliete staten en zombie-bedrijven in de lucht. (Men leeft daar in een fake-welvaart; het zijn eigenlijk derde wereldlanden). De huizenkoper in Nederland mag zich daarvoor diep in de schulden steken en verder is er geen rente meer voor je spaarcenten. Daarom stappen velen met hun vermogen naar beurs, bitcoin en die huizenmarkt. Je koopt een flatje voor je spaargeld om het vervolgens vet te verhuren aan meerdere studenten. (Die – duimen – hopelijk geen overlast voor de reguliere bewoners gaan veroorzaken). (2) De immigratie: elke opmerking hierover wordt met ‘racistisch’ beantwoord. Daar ga ik dus niets over zeggen, maar laat de cijfers eens echt op u inwerken. Mijn conclusie: de bedachte Utrechtse huizenexpansie faciliteert 2 jaar immigratie.
    Zoekt u nog steeds een huis in Utrecht? Neem de tijd, als u dat kunt, want aan al dit bellenblazen komt een eind. Kan morgen zijn, maar mijn verwachting is: 24 oktober.

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *