Twee vastgoedondernemers N.N. kochten 225 flats aan de Faustdreef in Overvecht-zuid. Nomen Nescio -namen onbekend-, omdat ze als voorwaarde voor een interview met De Nuk anonimiteit bedongen. Wij gingen daar mee akkoord.
Vandaag deel 2. Hier deel 1 van het interview met de kopers. Onze redactie gaf hen de namen: Mathias (M) en Lodewijk (L).
Aanvankelijk had dit tweetal bij de koop gezelschap van vastgoedman Wim de Vries uit het Groningse Tolbert. Toen die op 18 november 2025 onder een vergrootglas van de FIOD kwam te liggen, stapte hij uit Noorderdam Vastgoed B.V., dat de contracten voor deze aankoop afsloot.
Verkopers van de Faustdreef-flats zijn het Canadese beursgenoteerde Capreit, dat de strategie van een hedgefonds heeft, haar Nederlandse dochter ERES en hun Nederlandse assistent Zuidas-firma Rubens Capital.
Capreit/ERES ging de afgelopen jaren op geen enkele vraag in. Rubens Capital doet er inmiddels ook het zwijgen toe.
Vastgoedmannen Mathias en Lodewijk zijn een beetje transparant. En houden veel geheim. Hun makelaar, Marc Jan Derksen, is bij het gesprek aangeschoven.
Hoe werkt het rendementsdenken in onze stad? Een inkijkje in de Utrechtse vastgoedmarkt en woningnood als verdienmodel.
Jullie zéggen dat je in Overvecht iets moois wilt maken. Tegelijkertijd verkopen jullie zo veel mogelijk flats per stuk aan woningzoekenden: het ‘uitponden’. Het lijkt met elkaar in tegenspraak. Als jullie het beste met flats en bewoners voor hebben, verkoop je niet zo snel mogelijk met forse winst. Kunnen jullie dit uitleggen?
M: ‘Uitponden -wat wij doen- heeft twee kanten. We halen huuraanbod weg. Dat klopt. Maar daarvoor brengen we betaalbare koopwoningen naar de markt. Onze grote appartementen zijn 80 vierkante meter. Gerenoveerd kosten ze 385.000 en ongerenoveerd 325.000 euro. De kleine woningen (50 vierkante meter) kosten 265.000 euro. Wij noemen dat casco. Aan betaalbare koopwoningen is grote behoefte.’
Huurders betalen aan de Faustdreef tot 1900 euro per maand kaal. Alleen huurders die er lang wonen, hebben die extreem hoge huren niet.
M: ‘Oudere huurders hier betalen vaak nog rond de 800 euro. Je begrijpt dat we dan flink moeten bijstorten voor het onderhoud.’
Hoezo?
L: ‘Wij kunnen het onderhoud niet betalen vanuit de kasstroom -de huren- van het pand. Wij moeten uit eigen zak bijbetalen. Wij kochten de flats voor gemiddeld 262.000 per stuk.’
M: ‘We hoeven niet een gedetailleerde winstberekening in het artikel te hebben. Het is toch niet relevant wat wij per flat betaald hebben.’
Makelaar Marc Jan Derksen: ‘De verkoopprijzen zijn fixed-prices, vastliggende prijzen. 385, 325 en 265.’
M: ‘Cees , hou rekening met de bak kosten die wij tegen het onderhoud aangooien. Je kunt een interessante rekensom maken: die jongens gaan zoveel miljoenen verdienen. Maar dan kijk je niet naar de kosten. Dat geeft dan een verkeerd beeld van de werkelijkheid.’
Hebben jullie spijt van de aankoop?
L en M (enthousiast): ‘Waarom die vraag? Nee, we zijn er hartstikke blij mee. Wel vinden we de trammelant er om heen jammer. En dat er niet wordt gekeken naar wat wij wél doen.’
M: ‘En kijk naar wat er elders gebeurt in Utrecht. Kijk naar wat er met de Qatarflats op Kanaleneiland gebeurt. En met de gebouwen aan de overkant, de Rubicon- en Tannhäuserdreef. Neem de Rubicondreef. Die flats worden uitgepond zonder een MeerJaren OnderhoudsPlan (MJOP). Dan koop je een black box. Bovendien is daar geen VVE. Hier hebben we een actieve VVE, en een onderhoudsplan. En we hebben een VvE-beheerder aangesteld, Metea. Die doet alles voor ons.’
Er is een enorm duurzaamheidsprobleem in jullie gebouw: de zogeheten koudebrug (zie aflevering 1). Dit leidt tot hoge energiekosten en tot schimmelvorming. Bouwkundig is de koudebrug alleen met enorme investeringen op te lossen.
Marc Jan Derksen: ‘Dat wordt nu onderzocht.’
M: ‘Wij gaan naar de bewoners goed duidelijk maken hoe het er voor staat. Wat de kansen zijn en wat onze aanpak is. Dat gaat dus ook over die ‘koudebrug’ en over de flats die nog geen dubbel glas hebben, de verduurzaming. Verder brengen wij alles in kaart. Waar komt een nieuw afzuigsysteem? Waar ventilatieroosters? Waar ontbreekt nog dubbel glas? En dan gaan we keuzes maken.
Naar de kopers van de flats verplichten wij ons betonrot en schilderwerk voor onze rekening nemen. Daarvoor storten wij anderhalf miljoen euro in de VVE.’
Hoe zal het gaan met de Vereniging van Eigenaren (VvE)?
Makelaar Marc Jan Derksen van Burgersdijk Makelaars legt uit: ‘In de VVE zitten de eigenaren met elkaar. Daar bepaal je welke kant je uiteindelijk uit wilt met elkaar. Nu zijn dat elf eigenaar-bewoners en Mathias en Lodewijk voor de overige 214 appartementen. Met elkaar maak je het onderhoudsplan. De VvE-bijdrage wordt ieder jaar geïndexeerd. Die is nu 160 euro. Nu het oorlog is, stijgen de prijzen. Maar het is niet de bedoeling dat de VvE-bijdrage meteen 500 euro wordt. De VvE-bijdrage gaat natuurlijk stijgen. Servicekosten stijgen, arbeid wordt duurder.’
L: ‘Voor de Verenging van Eigenaren kun je het beste de beheerder, VVE-Metea, bellen.’
Elf van de 225 flats zijn inmiddels verkocht. Zes worden te koop aangeboden of zijn ‘onder bod’. In de Funda-advertenties schuiven jullie aansprakelijkheid voor gebreken ter zijde. Daarvoor nemen jullie de ‘niet-bewonersclausule’ en de ‘as is, where is’-clausule op. Vereniging Eigen Huis waarschuwt kopers voor deze formuleringen met ‘een rode vlag’. Jullie schrijven ook: ‘Verkoper staat niet in voor de afwezigheid van asbest’. Terwijl alle bewoners op de Faustdreef weten dat er asbest zit.
Makelaar Marc Jan Derksen: ‘Deze clausules zijn heel gebruikelijk.’
L: ‘Neem zo’n ‘as is, where is’. Wij als beleggers verkopen een woning die we zelf niet bewoond hebben. Dan neem je zo’n ‘as is- where is’-clausule op.
Alle bedrijven die uitponden en de geschiedenis van een pand niet kennen, doen dat. Wij, nu als verkoper, kunnen niet verantwoordelijk worden gehouden voor de fouten van andere mensen. Daarom schrijven we dat.
Makelaar Marc Jan: ‘Veel valser is het als verkopers dit niet melden in de Funda-advertentie. Kopers worden dan in de koopakte plots geconfronteerd met deze clausules. Nu weet iedereen waar ie aan toe is. Op basis hiervan kunnen aspirant-kopers een beslissing nemen.’
Een van de kopers wilde, bij nader inzien, de koop annuleren. Argument: de bouwkundige staat. Het ging om de flat Faustdreef 417. Hierover ontstond een conflict. Wij spraken deze mensen.
L: ‘Van beide kanten is afgesproken: hier praten we niet over. We hebben deze zaak in der minne geschikt. In gezamenlijk overleg is besloten de koopovereenkomst te ontbinden.’
M: ‘Het is simpel. Zij hebben zich bedacht. Dit is niet relevant voor het artikel.’
Heet jullie bedrijf Noorderdam Vastgoed?
M: ‘Nee, dat is opgeheven. In Noorderdam Vastgoed zaten wij twee en een voormalige compagnon.’
Jullie werkten in Noorderdam Vastgoed BV samen met de Groningse vastgoedman Wim de Vries. Afgelopen september was hij betrokken bij de aankoop van de Faustdreef-flats. In november werd Wim de Vries door de FIOD aangehouden op verdenking van fraude met subsidies voor aardbevingsschade in Groningen. Hij stapte daarop uit de Faustdreef-aankoop. Wat willen jullie hierover kwijt?
L: ‘Wim de Vries lijkt ons niet relevant voor het verhaal over de Faustdreef. Hij is nooit onderdeel van de Faustdreef-aankoop geweest.’
Capreit en Rubens lopen in Overvecht-zuid met nog twee gebouwen uit de oude Lisman-portefeuille te leuren. Het gaat om 240 flats aan de Rubicondreef en de Tannhäuserdreef. Waarom hebben jullie die niet gekocht?
L (met een knipoog): ‘We hadden geen geld meer.’
M: ‘We willen niet te veel concentratierisico in één gebied lopen. Dus niet te veel bezit in één gemeente. We vonden één project even genoeg.’
Grote beleggers gingen in Utrecht met sociale huurwoningen zoals de Qatarflats aan de haal. Hedgefonds TPG/Angelo Gordon -70 miljard- deed dat met kapitaal van verpleegkundigen uit pensioenfonds PFZW.
Door de enorme woningschaarste is Utrecht een lucratieve investeringsplek. Alle beleggers streven naar zo hoog mogelijke rendementen. Kunnen jullie iets vertellen over de rendementen (vakterm voor ‘winst’) die jullie willen maken?
L: ‘Wij streven naar een rendement van tussen de 5 en 7 procent per jaar. Zo’n Canadese belegger Capreit/Eres die de Faustdreef-flats had, wil hoger rendement.
Private Equity- en hedgefondsen in vastgoed zitten dan weer op 12 procent als doelstelling.
En de pensioenfondsen zitten weer wat lager, op tussen de 3 en 4 procent.’
PvdA-wethouder Wonen Dennis de Vries zegt dat betaalbaar wonen een speerpunt is van het gemeentebestuur. Hadden jullie sinds 15 september 2025, toen jullie eigenaar werden, contact met de gemeente Utrecht?
L: ‘Nee, geen contact.’
Wat vinden jullie daarvan?
L: ‘Naar aanleiding van de stukken die jij geschreven hebt, hadden wij een belletje verwacht. Wij hebben geen verkeerde intentie met het gebouw, maar er is ophef over deze 225 flats. Het telefoontje van de gemeente Utrecht is niet gekomen.’
Hadden jullie wél contact met de gemeente over leegstand, antikraak-bewoning en onderhoud? Rond de tien flats worden immers anti-kraak bewoond. En er is onderhoudsproblematiek.
L: ‘Vanwaar deze vraag?’
Omdat de gemeente Utrecht van leegstandbestrijding en goed verhuurderschap een speerpunt zegt te maken.
‘Ook hierover hadden we geen enkel contact met de gemeente Utrecht.’
Hoe denken jullie hierover?
‘We verbazen ons wel vaker over gemeenten. Ze staan niet te springen om contact met particuliere vastgoedeigenaren. Dat is de smet die om ons hangt; de politiek spreekt dan over ‘huisjesmelker’.’
De eigenaren en hun makelaar Marc Jan Derksen leggen ons tot slot hun MeerJaren OnderhoudsProgramma (MJOP) voor.
Daaruit blijkt dat over een lange reeks jaren 1,7 miljoen moet worden geïnvesteerd in deze gebouwen. De elf nieuwe eigenaar-bewoners gaan aan die renovatie mee betalen. Of 1,7 miljoen euro voldoende is om het grote technische gebrek van deze flats -de ‘koudebrug’- te repareren, zal de toekomst leren. Dat laatste euvel wordt in het MJOP niet genoemd.
Binnenkort ons commentaar.
Laat uw reactie achter
Reactie