Meer huurders flat Hanoidreef steunen kort geding tegen Bo-EX

Op dinsdag 1 juni dient een kort geding dat huurders van een 10-hoog flat aan de Hanoidreef in Overvecht tegen verhuurder Bo-Ex hebben aangespannen. Was er in eerste instantie sprake van twee huurders die Bo-Ex voor de rechter daagden, inmiddels zijn daar eenentwintig huurders bijgekomen. Inzet is het door de bewoners geconstateerde uitstel van noodzakelijke herstelwerkzaamheden aan de flat. Een probleem dat eerder al voor de gemeenteraad reden was verantwoordelijk wethouder Diepeveen op te dragen om er voor te zorgen dat “de mensonterende situatie” zo snel mogelijk wordt opgelost.  

Bo-Ex heeft naar aanleiding hiervan toegezegd de klachten zo snel mogelijk te verhelpen. De bewoners zijn van mening dat deze belofte niet is nagekomen en eisen in kort geding veertig procent korting op de huur vanaf 1 mei 2021 tot het moment dat alle klachten zijn verholpen. Volgens Bo-Ex zijn de klachten niet gegrond en komt met de volgende reactie. 

“Door het extreme en barre weer kregen we begin dit jaar veel klachten over de leefomstandigheden op de Hanoidreef. Afgelopen periode hebben we klachten van bewoners verzameld en, waar mogelijk, aangepakt. 

Van de 116 woningen aan de Hanoidreef zijn er 35 met schimmelklachten en 81 zonder schimmelklachten. De meeste schimmelklachten gaan over de badkamers. Door de aanwezigheid van de bijna altijd warme stijgleidingen van de stadsverwarming, moet de badkamer natuurlijk geventileerd worden. Als dit niet wordt gedaan en de badkamer wordt niet goed schoongemaakt, ontstaan er steeds meer schimmels in deze ruimte. 

De gemelde schimmelklachten hebben wij in de beheeraanpak schoongemaakt en schimmelwerend gesausd. Overige klachten hebben wij ook zo goed als mogelijk opgepakt. Vijf bewoners die schimmelklachten hebben gemeld zijn onbereikbaar voor afstemming om de ingediende klachten te herstellen. 

In het planvormingsproces stond de besluitvorming gepland in het tweede kwartaal van 2021. De planvorming is vanaf juni 2020 met de klankbordgroep van de Hanoidreef besproken. Hierin zijn verschillende scenario’s uitgewerkt en uitgebreid onderzocht op haalbaarheid: 

In april 2021 is het definitieve besluit gevallen op een renovatie, omdat dit het best haalbare scenario is. Zo’n besluit kan echter niet meteen worden uitgevoerd. Ook een renovatie wordt samen met bewoners vormgegeven. Bo-Ex is daarover al langere tijd met de klankbordgroep in gesprek. Een andere groep bewoners is een juridische procedure voor huurverlaging gestart.” 

“Jarenlang zijn de bewoners met loze beloftes het bos ingestuurd“

Jurist mr. Tomlow en advocaat mr. Gabrelian bestrijden namens de bewoners deze opvatting van Bo-Ex:

“De bewoners zijn al jaren bezig. De correspondentie dateert van 2015. In 2016/2017 zijn afspraken gemaakt in de Prestatieafspraken met de Gemeente. Al bijna 10 jaar eerder heeft Bo-Ex, die toen al op de hoogte was van de problemen, in een garantiekaart van mei 2008 toegezegd om uiterlijk 2018 ofwel te slopen ofwel te renoveren. Vanwege het uitblijven van enig onderhoud heeft de wethouder nadien Bo-Ex op de vingers getikt. Volgens de wethouder stelde Bo-Ex zich zelfs de vraag of zij zelf wel voldoende de vinger aan de pols had gehouden. Er is niet sprake van een incident vanwege het barre weer, aldus de gemachtigden, maar van een al ten minste bijna 15 jaar durend structureel probleem. Er is geen sprake van dat klachten aangepakt zijn. Jarenlang zijn de bewoners met loze beloftes het bos ingestuurd. Her en der is alleen cosmetisch wat gedaan. De reactie van Bo-Ex is een gotspe. Er is helemaal geen sprake van een bewonersprobleem. Tegen de structurele schimmelvorming valt niet op te schilderen/poetsen. Meerdere onafhankelijke deskundigen hebben inmiddels vastgesteld dat de schimmelklachten verband houden met het fundament van de flat.” 

Al jaren is er onduidelijkheid over de toekomst van de flat

In mei 2008 is door Bo-Ex, Mitros en Portaal een garantiekaart verspreid in de wijk, waarin concrete voorstellen zijn opgenomen voor de sociale huurwoningen. In de toelichting wordt aangegeven dat het van belang is dat de bewoners tijdig geïnformeerd worden over de toekomst van de wijk en zekerheid hebben over wat er met de woning gaat gebeuren.

Op de garantiekaart wordt in verschillende kleuren aangegeven met welke woningen tot zeker 2018 niets gebeurt en welke woningen wel voor renovatie en sloop in aanmerking komen vóór 2018. Ook wordt aangegeven wanneer er voor complexen nog geen concrete plannen tot 2018 zijn, en dus geen garanties gegeven kunnen worden. Betreffende de kleuren wordt aangegeven dat wanneer een complex rood is aangegeven, deze woningen vóór 2018 in aanmerking komen voor renovatie of sloop/nieuwbouw. De Hanoidreef is rood gekleurd. Bo-Ex reageert niet op de in 2008 gegeven garantie en verklaart het uitblijven van een concrete datum als volgt.  

“De verhuurderheffing heeft grote impact op onze investeringsruimte. De heffing wordt bepaald per sociale huurwoning op basis van de WOZ. De WOZ is de afgelopen jaren in Utrecht enorm gestegen. Hierdoor kunnen wij niet een hele wijk tegelijk aanpakken. Wij willen de dekking voor de verhuurderheffing ook niet zoeken in de verkoop van sociale huurwoningen, dit gaat ten koste van het aantal sociale huurwoningen terwijl er ook de woningnood enorm is. Daarnaast hebben wij ons samen met de andere (Utrechtse) corporaties hard gemaakt zodat duizenden corporatiehuurders met een laag inkomen en een hoge huur dit jaar huurverlaging krijgen en zijn veel huren bevroren.” 

Ook deze opvatting wordt door Tomlow en Gabrelian bestreden. 

“De verhuurderheffing is pas vanaf 2014, terwijl Bo-Ex al in 2007 op de hoogte was van de klachten en zes jaar eerder garanties heeft afgegeven. Daarnaast mag van een sociale verhuurder verwacht worden dat de verplichtingen van deze sociale verhuurder naar de overheid niet ten koste gaat van de kernverplichting naar de eigen huurders om een fatsoenlijke woning aan te bieden. In ons onderzoek hebben wij zoveel gezondheidsklachten bij de huurders, waaronder ook bij hoogzwangere vrouwen, waargenomen dat wij inmiddels de GGD verzocht hebben hiernaar onderzoek te doen. Een afschrift van dit verzoek aan de GGD hebben wij naar de verantwoordelijke wethouder gestuurd.” 

Hier ligt ook een taak voor de Bouw- en woningdienst, aldus Tomlow en Gabrelian. 

Vooralsnog is Bo-Ex niet van plan om met de huurders in ieder geval een huurkorting af te spreken. Volgens advocaat Pranjic is het geding op zich al een reden om een huurverlaging af te wijzen.