Sinds zaterdag biedt makelaar Burgersdijk acht Faustdreef-flats via Funda aan. Zes zijn er te koop voor 385.000 euro. Twee voor 325.000 euro.
Een van de nu te koop staande flats, nummer 479, werd twee maanden geleden via makelaar Stek nog voor 350.000 euro aangeboden. Het kan snel gaan op de oververhitte Utrechtse woningmarkt. Lees hier ons verhaal van 25 augustus.
De nieuwe -geheime- beleggers van de 225 Faustdreef-flats denken de woningen dus voor hogere prijzen aan woningzoekenden te kunnen uitponden. Eerder probeerden Rubens Capital en de Canadese belastingontwijker Capreit hetzelfde. Lees hier ons verhaal van 23 september.
Vanmiddag houdt makelaar Burgersdijk ‘Open huis’. Aspirant kopers kunnen lege appartementen bekijken. De vraag is of de makelaars de aanstaande kopers informeren over de fundamentele gebreken van de flats in Overvecht-zuid. De Nuk berichtte de afgelopen maanden over betonrot, slechte isolatie en de oorzaken van schimmelvorming, ook in gerenoveerde flats. Bewoners kwamen aan het woord over de oude en nieuwe beleggers, de woekerhuren én het passieve stadsbestuur.
Bewoners van de Faustdreef -en van de flats aan de Rubicondreef en Tannhäuserdreef- kwamen gisterenavond in buurthuis De Jager samen. Met Woonprotest Utrecht willen ze lagere huren, goed onderhoud en betere communicatie met de eigenaars. Zo’n zestig bewoners bezochten recent drie bijeenkomsten.
‘Hier geniet u dagelijks van een panoramisch uitzicht over het groene Overvecht én de skyline van Utrecht, met volop zicht op de iconische Domtoren.’
De Funda-advertentie is opnieuw enthousiast.
Wie de tekst voor de acht woningen aandachtig leest, stuit op een reeks bijzondere formuleringen. Formuleringen die andere Funda-advertenties niet kennen.
Wat u ziet, is wat u krijgt
Kortweg komen ze op hetzelfde neer. De geheime beleggers, hun beheerder Adelbrecht BV en hun makelaar Burgersdijk wijzen iedere aansprakelijkheid voor de staat van de woningen af. Voor alle gebreken, bekende en onbekende, zichtbare en onzichtbare, is de koper aansprakelijk.
Met dit ongekende rijtje disclaimers dwingen vastgoedbazen woningzoekenden in de hoek.
Ze schrijven in de Funda-advertentie:
-Wat u ziet, is wat u krijgt.
-Hoewel deze informatie met zorg is samengesteld, kunnen hieraan geen rechten worden ontleend.
-Verkoper heeft het verkochte niet zelf bewoond en kan koper derhalve niet informeren over eigenschappen of gebreken die bij eigen gebruik bekend zouden zijn geweest.
-Koper is ermee bekend dat in oudere bouwmaterialen mogelijk asbesthoudende stoffen kunnen zijn verwerkt. Verkoper staat niet in voor de afwezigheid hiervan.
-‘As is, where is’-clausule: het object wordt verkocht in de staat waarin het zich ten tijde van de verkoop bevindt.
Waar deze formuleringen op neer komen? De verkoper legt alle risico’s bij de koper neer. De koper accepteert de woning, inclusief alle tekortkomingen en schade.
Van de Faustdreef-flats zijn grote bouwkundige gebreken bekend. Lees ons eerdere verhaal van 25 augustus.
De verkoper legt dus iedere aansprakelijkheid hiervoor terzijde.
De Nuk berichtte eerder dat er eind september geen euro in de Vereniging van Eigenaren Faustdreef aanwezig was. En dat die VvE in de Kamer van Koophandel stond ingeschreven bij de eigenaars Elf Provinciën en de familie Lisman. Die de flats negen jaar geleden aan Capreit en Rubens Capital verkochten; een betekenisloze VvE dus.
Acht mogelijke aanstaande kopers zullen in de nieuwe VvE tegen de geheime grooteigenaars met 217 flats op moeten boksen. Terwijl miljoenen investeringen in de gebouwen noodzakelijk zijn.
‘Dat is stom. Dat had niet gemoeten.’
In de Funda-advertentie stelt makelaar Burgersdijk dat de flats energielabel B hebben. De Utrechtse aannemer Dick van Rees bezocht deze zomer de Faustdreef-flats op verzoek van De Nuk. Hij verbaast zich over energielabel B in de Funda-advertentie. ‘Dit kan niet kloppen, gezien de bouwkundige tekortkomingen die ik constateerde.’
Wanneer wij makelaar Marc Jan Derksen van Burgersdijk vragen over het energielabel stellen, controleert hij de juistheid van het label bij een van de flats. Energielabels worden geregistreerd op de site energielabel.nl.
Derksen erkent daarna dat het energielabel niet ‘B’, maar ‘C’ is.
Hij reageert: ‘Dat is stom. Dat had niet gemoeten.’
Na het telefoontje van De Nuk heeft makelaar Derksen vandaag het energielabel in de Funda-advertenties gewijzigd.
Oudere bewoners weten dat er asbest in de gebouwen zit. U kunt dit ook zelf constateren. Toch schrijft u dat u niet in staat voor de afwezigheid van asbest. Kunt u zich voorstellen dat dit geen vertrouwen wekt?
‘Ik weet het niet. Wij zitten er niet in om mensen een loer te draaien.Wij willen goede appartementen verkopen en we willen transparant zijn. We gaan uit van een gezonde interesse bij aanstaande kopers. Dat we transparant zijn, zie je ook in het Meerjaren Onderhoudsprogramma dat de verkopers hebben opgesteld. Ook is er een VvE-beheerder aangesteld.’
‘Wees bedacht op verborgen gebreken. Er zijn grote risico’s’
Bij de Vereniging Eigen Huis verbaast jurist Steven Wayenberg zich over de Funda-advertentie waarmee kopers gelokt worden. Wat vindt hij van deze opstelling van de geheime eigenaren en hun beheerder Adelbrecht BV?
Wayenberg is bekend met deze disclaimers. De formulering ‘As is, Where is’ dook volgens hem meer dan een jaar geleden voor het eerst op.
Wayenberg: ‘De combinatie van een aantal van deze voorwaarden is voor mij een oranje vlag, tegen de achtergrond van deze Overvecht-flats. Het lijkt erop dat de verkopers proberen zo veel mogelijk de verantwoordelijkheid af te schuiven.’
‘Het ‘as is, where is’ tot slot is voor ons ‘de rode vlag’. Hiermee proberen de verkopers iedere verantwoordelijkheid voor de technische staat terzijde te schuiven. Dit gaat heel erg ver, moet ik zeggen. Je moet hier als aspirant-koper erg goed uitkijken. Ik adviseer hen: wees bedacht op de verborgen gebreken. En vooral: weet als koper heel goed waar je aan begint. Er zijn grote risico’s.’
Eigen Huis plaatst daarnaast vraagtekens bij de zogeheten VvE (Vereniging van Eigenaren). Steven Wayenberg: ‘Hoe zit die VvE in elkaar? Is er gereserveerd voor het dure onderhoud dat er aan zit te komen? Als dat niet zo is kunnen kopers voor hoge kosten komen te staan omdat ze veel geld in de VvE moeten storten.’
Eenzijdig verhaal
Wat vindt makelaar Derksen van Burgersdijk van de Rode Vlag die Vereniging Eigen Huis hijst over de disclaimer ‘As is, where is’?
‘Dat is een eenzijdig verhaal van Eigen Huis. Die formulering is juist eerlijk. De koper heeft een onderzoeksplicht. Bedenk dat wel. Zo kan hij een eigen bouwkundig onderzoek laten doen.’
Over het ontlopen van aansprakelijkheid in de Funda-tekst -via de vijf zinnen- zegt Makelaar Derksen: ‘Iedere belegger weet dat je zo’n zinnetje als ‘As is, where is’ opneemt. Het is juist eerlijk dat de verkoper deze zinnen opneemt.’
Derksen stelt dat het ontlopen van aansprakelijkheid via de zin ‘As is, where is’ in veel meer Funda-advertenties aangetroffen kan worden.
Een steekproef van De Nuk in het huidige aanbod van makelaarskantoor Burgersdijk op Funda levert geen voorbeeld op.
Makelaar Derksen reageert: ‘Alleen als er aanleiding toe is, schrijven we dit. Bij uitponden van flats, zoals hier, past het altijd dit zinnetje mee te nemen. Wij zijn daar eerlijk en transparant over.’
Via makelaar Derksen en beheerder Jandirk de Reus van Adelbrecht Beheer BV zocht De Nuk opnieuw contact met Nederlandse investeerders die de flats sinds zes weken bezitten en die nu acht flats in de verkoop hebben gezet. Het zijn de investeerders die hun identiteit geheim houden. Omdat zij de koop via ‘aandelenoverdracht’ sloten, zijn zij niet traceerbaar in het Kadaster. De investeerders reageerden niet op de nieuwe contactpoging.
‘Heb geduld, heb vertrouwen’
Beheerder namens de eigenaren is Adelbrecht Vastgoed BV. Die schreef de huurders begin oktober over onderhoud: ‘Binnen enkele weken kunnen wij meer duidelijkheid geven over welke werkzaamheden het eerst worden uitgevoerd.’ Desgevraagd laat Jandirk de Reus van Adelbrecht nu weten: ‘Het onderhoudsplan is nog niet definitief. Heb geduld, heb vertrouwen.’
Bewoner Greet de Vries (86) woont 47 jaar aan de Faustdreef. Nuchter becommentarieerde zij enkele weken geleden al: ‘Je moet wel hele hoge nood hebben om hier te willen kopen.’
Wie meer wil weten over Wonen, Bouwen en Beleggen in de vierde stad van ons land, zie ons woondossier.
Wil je het onderzoek van De Nuk naar de Utrechtse wooncrisis steunen? Dat kan via de donatieknop onder dit artikel.
Wordt er nog maatschappijleer gegeven op scholen? Zou dit geen heel interessant onderwerp en case-study vormen?
‘Hier geniet u dagelijks van een panoramisch uitzicht over het groene Overvecht én de skyline van Utrecht, met volop zicht op de iconische Domtoren.’ Geweldige zin over een van de meest verloederde wijken van Utrecht.
Bewoners van de Capreit-gebouwen willen lagere huren, geen rechteloosheid en beter onderhoud. Heel redelijk en zeer terecht.
Hoe?
Wat is er nu nodig en nuttig om dit zo snel en grondig mogelijk voor elkaar te krijgen? De instanties willen vooral zichzelf in stand houden, zo lijkt het dus “If you see a job it’s yours”.
Populariteit op Funda:884x
Bekeken
19x
Bewaard
1-11-2025. Energielabel nog steeds B(?) Schande! Wanneer stopt dit?
Ik mag hopen dat er geen mensen intrappen.
Wederom zeer goed artikel Cees.
In de afgelopen jaren heeft de overheid een deel van de handel in onroerend goed, met name woonhuizen, aangepakt. Zo zijn er wettelijke eisen gesteld aan hypotheekadvies, mag een hypotheekadviseur geen provisie meer ontvangen van geldverstrekkers en mag zijn beloning niet afhankelijk zijn van de hoogte van het hypotheekbedrag. Voor notarissen geldt eigenlijk hetzelfde: ook zijn beloning mag niet afhankelijk zijn van de hoogte van de koopsom of de hypotheek. Helaas voor de consument is het de makelaardij gelukt om de dans te ontspringen: nog steeds wordt hun “beloning” (courtage) berekend op basis van het transactiebedrag, de koopsom. De makelaar is er dus bij gebaat om zo’n hoog mogelijke koopsom van het onroerend goed / woonhuis te behalen. Dat is een van de oorzaken van het overbieden. En verder mag eenieder die kan lezen en schrijven zich tegenwoordig makelaar noemen. De vele rondzingende titels van o.a. de NVM bieden geen enkele garantie voor integer handelen. Onzin? Nee hoor, de handelswijze van Burgersdijk bewijst precies mijn verhaal.
DUIC heeft een heel andere betaalde mening over dit ‘prachtige project’ Faustdreef. 🫣😂
En op Duic staat deze partnerbijdrage ….. https://www.duic.nl/partnerbijdrage/prachtig-project-blaast-de-faustdreef-nieuw-leven-in/
“Eenzijdig verhaal
Wat vindt makelaar Derksen van Burgersdijk van de Rode Vlag die Vereniging Eigen Huis hijst over de disclaimer ‘As is, where is’?
‘Dat is een eenzijdig verhaal van Eigen Huis. Die formulering is juist eerlijk. De koper heeft een onderzoeksplicht. Bedenk dat wel. Zo kan hij een eigen bouwkundig onderzoek laten doen.’”
Een koper van een appartement KAN geen eigen bouwkundig onderzoek doen. Die koopt namelijk alleen een appartementsrecht.
Daarom is het verplicht dat een VVE plannen opstelt welk groot onderhoud er nodig is. Dat plan moet minimaal 10 jaar omvatten, alle kosten dienen duidelijk begroot te zijn, en duidelijk dient te zijn hoe de VVE dat gaat betalen.
Wat zegt de AI modus van Google over het MJOP:
Een meerjarenonderhoudsprogramma (MJOP) voor een VvE is een plan dat de komende 5 tot 30 jaar onderhoud aan de gemeenschappelijke delen van een appartementencomplex beschrijft, inclusief de verwachte kosten en een spaarplan. Het helpt de VvE om op een structurele manier te sparen, het onderhoud te spreiden en het gebouw in goede staat te houden. Het plan moet minstens 10 jaar vooruit kijken en om de vijf jaar worden geactualiseerd.
Wat een MJOP inhoudt
Onderhoudsplanning: Beschrijft welk onderhoud nodig is en wanneer, bijvoorbeeld voor gevels, daken, kozijnen, liften en installaties.
Kostenbegroting: Geeft een indicatie van de kosten per onderhoudsklus.
Spaarpot: Helpt bij het vaststellen van een jaarlijks spaarbedrag voor het reservefonds van de VvE.
Verplichting: In de wet is bepaald dat een VvE jaarlijks minimaal 0,5% van de herbouwwaarde moet reserveren voor groot onderhoud, tenzij een MJOP een lager bedrag rechtvaardigt.
Actualisering: Omdat de omstandigheden veranderen (zoals prijzen), moet het plan elke 5 jaar worden herzien.
Waarom een MJOP belangrijk is
Voorkomt achterstallig onderhoud: Door proactief te plannen, blijft het gebouw in goede staat.
Waardevastheid: Goed onderhouden gebouwen behouden hun waarde.
Financiële stabiliteit: Een MJOP helpt om onverwachte kosten te voorkomen en zorgt voor een voorspelbare VvE-bijdrage.
Duurzaamheid: Een MJOP kan ook gebruikt worden om verduurzamingsmaatregelen mee te nemen, wat op lange termijn voordelen heeft voor de energierekening en wooncomfort.
Cees Grimbergen schrijft dat die Faustdreef VVE een loze huls is. De makelaar weerlegt dat niet.
De makelaar beweert dat de bestreden disclaimers gebruikelijk zijn. Dat is onzin. De verkopers zijn 100% eigenaar van het gebouw. Dat betekent dat zij 100% aansprakelijk zijn voor een deugdelijk MJOP. Kopers die hen aansprakelijk zouden stellen, winnen dat naar mijn mening.
Bovendien. Iedere koper heeft een hypotheeklening nodig. De hypotheekverstrekker, meestal een bank, beoordeelt of het MJOP voldoet aan de zekerheidseisen die bij financiering gesteld worden. Bij een ondeugdelijk MJOP, geen externe financiering.
Professionele dienstverleners hebben een zorgplicht. De zorgplicht van makelaars heeft ook betrekking op het belang van een koper. Indien makelaar Derksen inderdaad integer en transparant is, dan heeft hij de plicht om de kopers te wijzen op gebreken en onvolledigheid van het MJOP. Hij kan en mag zich niet verschuilen achter disclaimers. Op https://tlcinternationallaw.com/de-zorg-en-mededelingsplicht-van-de-makelaar
staat klip en klaar hoe in de rechtspraak de verantwoordelijkheden van kopers en makelaars tegen elkaar worden afgewogen:
In geval een dergelijk gebrek al zichtbaar was op het moment van het kopen van de woning, is de verkoper en/of makelaar niet meer aansprakelijk te stellen voor dit gebrek. De woning is namelijk gekocht in de staat waarin die op dat moment was. Indien een koper twijfels heeft over bepaalde onderdelen of de staat van het onderhoud, is hij verplicht om hier vragen over te stellen aan de verkoper of makelaar.
Gezien het feit dat de makelaar een professionele partij is, weegt de mededelingsplicht van de makelaar zwaarder dan de onderzoeksplicht van de koper. De makelaar heeft onder andere de plicht om de potentiële koper te waarschuwen voor eventuele risico’s.
Een bezichtiging van de woning, is geen bezichtiging van het gebouw. Derksen is daarom verplicht om kandidaat kopers te wijzen op de financiële risico’s van de onderhoud status van het gebouw. Een verwijzing naar het MJOP is niet voldoende; hij dient zijn deskundig oordeel over dat MJOP uit te spreken.
@Jolanda,
Dat is een advertentie van Burgersdijk, met een wollige opgeblazen tekst. Wellicht kan die tekst in een rechtszaak belangrijk worden. Derksen heeft inmiddels toegegeven dat het gepubliceerde energielabel niet klopte. Een rechter zal zich afvragen wat er verder niet klopt van de beweringen.
@toine, ja begreep ik ook al, het contrast kon niet groter. 😉
Ronkende teksten op Funda. Ik weet er nog eentje. Ik kijk nog wel eens op Funda wat betreft huizen in de Schalkwijkstraat (ben daar geboren). Een aanbeveling is dat er liefst 3 stations in de buurt zijn. Welke? Natuurlijk het Centraal Station en Utrecht Vaartsche Rijn. Maar ook het Maliebaanstation. Zouden de argeloze kopers weten dat op 15-10-1939 het station werd gesloten? Tenzij Funda de museumtrein bedoelt.
Heel opvallend dat deze makelaar meerdere keren zegt dat hij eerlijk is. Dat is misleiding. Mensen die het nodig vinden om dat over zichzelf te zeggen kun je niet vertrouwen. Marc Jan Derksen, onthoud deze naam.
@ Toine, complimenten voor je bijdrage.
Deze galerij flats uit de jaren 60 kunnen onmogelijke een hoog energie label hebben, omdat alle vloeren en plafonds doorlopen in de galerijen voor en achter.
Dat levert een z.g. ‘koudebrug’ op. Dubbel glas plaatsen is wel een leuk gebaar maar zinloos tegen condens rond om de overgang vloer/plafond-galerijen.
Hier zie je ook de schimmel en betonrot. En je stookt je ook rot voor de buitenboel.
Hoezo Overvecht van het gas af?!
Groen/links lulkoek!
Bouw goede huizen.
De ‘koudebrug’ kan uitsluitend worden opgeheven door een geïsoleerde binnen ruimte te creëren. Binnen het skelet van de betonnen structuur feitelijk nieuwe geïsoleerde woningen bouwen. Je kan wel raden wat dat kost.
Je kan natuurlijk ook proberen alle regels aan je laas te lappen en met fabeltjes “de mooiste woonplek van Utrecht voor een eerlijke prijs te verkopen”
Ik zou zeggen: jongelui, lekker kraken deze sloop flat.
Als Duic zo’n juichende, als artikel vermomde, partnerbijdrage plaatst kunnen ze natuurlijk niet op dezelfde pagina een kritisch stuk mbt dit onderwerp plaatsen.
Hetgeen ze dan ook niet doen. Maar goed, Duic is dan ook geen nieuwsmedium maar een marketing vehicel.
Een makelaar regelt m.n. de administratieve rompslomp en houdt de biedingsprocedure in de gaten. Een makelaar is bijvoorbeeld geen bouwkundige of een expert op erfpachtgebied. Daarnaast is een makelaar voor weinig verantwoordelijk te houden en dus meer een tussenpersoon.
Raadpleeg daarom naast de makelaar een professional, als je die nodig hebt voor de aanschaf van je huis. Beter vooraf tegen betaling goed geïnformeerd, dan achteraf een financieel debacle.