Een groep vermogende Nederlanders heeft de 225 flats aan de Faustdreef gekocht. Deze particuliere beleggers investeren rond de 50 miljoen euro in de twee gebouwen met ernstig achterstallig onderhoud. Dat bedrag is een zorgvuldige schatting, gebaseerd op de woningkwaliteit en de haast waarmee de verkopers hun bezit kwijt willen.
Vandaag ontvingen de huurders een brief met onder andere deze tekst: ‘De eigenaar heeft besloten dat woningen die leegstaan of in de toekomst leeg komen niet opnieuw zullen worden verhuurd, maar verkocht (uitponden).’
Wat er met tientallen antikraak-bewoners gaat gebeuren, meldt de brief niet. De antikraak-bewoners ontvingen vandaag geen bericht. Nadere vragen over hun toekomstig woonlot werden vanmiddag niet beantwoord.
Wie deze beleggers zijn en welke prijs zij precies aan verkopers Capreit/ERES en Rubens Capital betaald hebben, wordt niet bekend gemaakt. De kopers willen hoe dan ook geheim blijven. De Nuk vroeg, via hun makelaar Capital Value, contact met deze vermogende kopers.
Vragen:
-Waarom koopt u 225 controversiële flats in Overvecht?
-Welk rendement hoopt u te halen?
-Hoe kwam verkoper Capreit/Rubens Capital bij u terecht?
Clemens van Vuurde van Capital Value laat weten dat dit ‘consortium van particuliere beleggers’ aan De Nuk geen toelichting zal geven. Simpelweg omdat de kopers anoniem willen blijven. Een daarop volgende toezegging van ons dat deze site die anonimiteitseis zal respecteren, veranderde dat standpunt niet. Zo tast Overvecht opnieuw in het duister.
Maar niet helemaal. De brief die vandaag op de mat viel -niet bij alle huurders-, is afkomstig van de verse beheerder Adelbrecht Vastgoed Beheer BV. Die dus voor de voormalige en nieuwe eigenaren de kooltjes uit het vuur haalt. In een zelf-kritische stijl toont de tekstschrijver van Adelbrecht BV zijn meest empathische kant: ‘Wij weten dat er de afgelopen tijd veel is gebeurd: wisselingen van eigenaar en beheerder, zorgen over achterstallig onderhoud en onzekerheid over de toekomst van de woningen. We begrijpen heel goed dat dit tot wantrouwen en onrust heeft geleid.’
‘Vertrouwen komt niet met één brief terug’
Het is een voor de bikkelharde vastgoedwereld fluweelzachte brief.
‘We beseffen dat vertrouwen niet met één brief terug komt. Daarom willen wij in de komende periode:
-Regelmatig communiceren
-Duidelijk en transparant zijn
-Samenwerken met u als huurders, zodat uw zorgen en meldingen serieus worde genomen.’
Greet de Vries (86) woont 47 jaar aan de Faustdreef. Ze voedde er haar drie kinderen op.
‘Ze schrijven het in die brief die ik vandaag ontving heel mooi op. Nu moet het uitgevoerd worden. Ik ben heel benieuwd of reparaties nu wel goed uitgevoerd worden.
En over dat ze transparant zijn? Dat klinkt mooi. Maar waarom zijn ze dan niet open over wie de eigenaar is?’
De makelaar van Capital Value kan niet vertellen of ook de 72 flats aan de Rubicondreef binnenkort aan Nederlandse beleggers verkocht zullen worden. De 168 flats aan de Tannhäuserdreef zullen voorlopig bij Capreit/ERES en Rubens Capital blijven, zegt makelaar van Vuurde wel. Daar worden immers diverse flats opgeknapt door aannemer Trustan.
Winst van 40 miljoen in het verschiet
Wat zal het rendement voor de investeerders worden, nu zij de flats aan Utrechtse woningzoekenden gaan verkopen? Grote vraag is of Utrechtse woningzoekenden in flats met ernstig achterstallig onderhoud stappen. Ze worden dan lid van een Vereniging van Eigenaren die miljoenen aan onderhoud moet besteden. De beleggers hebben diepe zakken, de individuele kopers niet.
Beheerder Adelbrecht liet ons vanmiddag weten dat in ieder geval één flat verkocht zal worden: nummer 479. Het werd sinds eind augustus via Funda door Capreit en Rubens te koop aangeboden. Maar werd afgelopen maandagmiddag van Funda verwijderd. Adelbrecht meldt ons nu: ‘Wanneer de overdracht plaats vindt, is nog niet bekend.’ Duidelijkheid en transparantie willen nog niet goed lukken.
Mocht het uitponden op grote schaal lukken, dan liggen voor de beleggers ongekende rendementen in het vooruitzicht. Bij een niet ondenkbeeldige verkoopprijs van 400.000 per flat, zullen de beleggers een totale winst van rond de 40 miljoen euro in de nabije toekomst maken.
Of mogelijke kopers blij kunnen zijn met hun aankoop? Het is de vraag.
Nederland voerde rond 2013 een belasting in op sociale huurhuizen, de verhuurdersheffing. Corporaties en particuliere eigenaren verkochten hun woningbezit. Buitenlandse beleggers kochten massaal huizen op. De verplichting van sociale huur verviel. Capreit/ERES kocht in 2016 465 flats voor € 49.5 mlj in Overvecht van particulier, beheert door 11 Provinciën.
In Kanaleneiland betaalde Capreit/ERES € 51 mlj voor 252 de Qatarflats. Deze waren eerder door corporatie Mitros in samenwerking met de gemeente, gratis aan een belegger waren gegeven.
Door de wet betaalbare huur en extra belasting verkopen velen beleggers hun woningbezit. Capreit/ERES bood wil weg uit Nederland en hun 6900 woningen verkopen. Het liefst in 1 transactie of in grote getale. Sinds dit voornemen verhuurden ze flats, die leegkwamen niet opnieuw (in verhuurde staat waardedaling), intussen zoekende naar een koper.
Na het artikel in De NUK over de leegstand is leegstandsbeheer ingehuurd en intussen ging de zoektocht naar een koper voort.
Ik ben oud bewoner van de Faustdreef en huurde van de 11 provinciën. Een beheermaatschappij is officieel de verhuurder, waardoor de huurder onder het huurrecht valt. De eigenaar is normaliter niet bekend, maar altijd op te vragen bij het kadaster.
Een gemiste kans voor de gemeente Utrecht/Woonin (Mitros) om het Qatar trauma goed te maken. In één keer honderden woningen erbij voor ongeveer € 200.000 stuk. Zeker gezien de gigantische woningnood had dit een zoveel ellende op kunnen lossen. Bijvoorbeeld, 1 dakloos mens in de opvang kost € 50.000 per jaar.
De vraag of kopers blij zijn met hun koop is volmondig ja! Liever een opknapwoning ipv een studio voor € 1800 per maand of als 32 jarige bij je ouders op zolder.
Spelen de nieuwe Faustdreef beleggers opnieuw de rol van de duivel; vermomd, vormend en voorwaardelijk..? (In het boek van Goethe draait het verhaal van Faust om zijn pact met de duivel).
Faustdreef
De huidige huurders en toekomstige kopers verdienen openheid en duidelijkheid van zaken. Opmerkelijk dat de nieuwe eigenaren liever de stank bewaken en een (good cop/bad cop?) tussenpartij voor hun kapitaalkar spannen dan dat zij hier juist een mooi voorbeeld willen stellen.
Bv. effectieve pogingen doen om zelf alle huidige bewoners te benaderen en hen volledig te informeren. En/of een deel van de huizen, als vriendelijk gebaar, beschikbaar maken voor een sociaal bewogen woonproject. Of een deel van de opbrengst daar aan te besteden. De wijk Overvecht biedt genoeg kansen om echt iets goeds te doen!
De huidige bewoners wens ik alle sterkte, duidelijk perspectief en positieve ontwikkelingen.
Faust
“Het pact zegt dat Mephisto hem gelukkig moest maken, maar in werkelijkheid heeft Faust steeds zélf gestreefd naar het geluk. Het leven van Faust toont dat de Mens geen externe krachten nodig heeft om gelukkig te worden. Bovendien zal de Mens altijd goed doen, want alleen dan kan hij geluk en wijsheid vinden.”
https://nl.wikipedia.org/wiki/Faust_(Goethe)
Ventjes-met-centjes rollen, knus vanuit hun hedgefonds, de ene na de andere succesformule uit – zien zichzelf als de Hardwerkende Nederlander. Vraag mij niet hoe ik ze zie. Nee. Niet doen!
@Ed ik ben echt benieuwd hoe jij het ziet. Ik zie het zo. Ik ben 25, woon thuis, heb een modaal inkomen en wil een eigen leven beginnen. Kom bij de makelaar;huren kan niet, want praktisch alle huurhuizen worden verkocht dankzij minister de Jonge of ze zijn onbetaalbaar.Woningcorporaties; er zijn wachtlijsten van zeg 20 jaar. Kopen; het gemiddelde koophuis kost in Utrecht bijna 6 ton. Met mijn inkomen krijg ik een hypotheek van € 150.000. Mijn conclusie; ik moet dus ongeveer € 100.000 verdienen om in Utrecht te beginnen aan een eigen leven. Hoe komt dat .Het was toch de politiek, die in 2014 beweerde dat de woningnood voorbij was.. Minister Blok, VVD, geloofde heilig in de markt. Die markt deed wat je van de markt kan verwachten. Ze investeerden in huurwoningen. Dat wilde de politiek toch. Diezelfde politiek dacht ongestraft met wetten die investeerders hun inkomsten af te pakken. De wet betaalbare huur. En nu, wat zijn de gevolgen van al die zwalkbeslissingen van de politiek? Geen betaalbare huurhuizen meer . Wie heeft al die problemen gemaakt?De politiek. Wat is de oplossing? Bouwen,bouwen, bouwen. Is er voor mij als gemiddelde Nederlander gebouwd in Utrecht?Het vorig jaar zijn er 60 sociale woningen in Utrecht gebouwd. En de wethouder Dennis de Vries maar beleidsnota’s wonen schrijven, waarin staat dat er duizenden woningen gebouwd moeten worden voor de gewone mensen. Nu is er ook nog netcongestie. Een mooi woord voor een elektriciteits aansluitingstop in de stad. Wie is hiervoor verantwoordelijkheid uiteindelijk?De politiek. Waar zijn de bestuurders, die tegen ons zeggen, we gaan het zo en zo doen. In gelul kan je niet wonen, zei een wethouder vroeger. Op geen enkele wijze zie ik een geloofwaardige aanpak. Wonen wordt het thema van deze verkiezingen. Durf bijvoorbeeld te zeggen, we zullen echt de lucht in moeten en appartementen gaan bouwen, willen we iedereen huisvesten. We zullen niet meer aan een burger een vleermuis rapport van € 900 vragen ,als we een dakkapel willen bouwen. We hebben politici nodig, die ons meenemen en elkaar niet de hele dag zitten uit te schelden. Gelukkig kunnen we weer stemmen. Veel wijsheid!
Yvonne Hessel heeft gelijk. De gemeente had een dramatische fout goed kunnen maken. Dat dit niets is gebeurd, tekent het beleid van PvdA wethouder De Vries: veel mooie woorden maar geen enkel beleid.
Dennis Tattoo de Vries heeft tot nu toe nog geen naaldpunt in de inkt gedoopt … gaat ook niet gebeuren. Dennis is een wensdroom van GL/PvdA, dat is nog nooit goed gegaan.
Ik voorspel in de nabije toekomst een burn-out, twee jaar ziek, dan twee jaar wachtgeld.
In woorden over woningnood kun je niet wonen. Maar PvdA wethouder Dennis DeVries heeft er dankzij zijn communicatiemedewerkers geen gebrek aan. Verder komt er niks uit zijn handen en krijgen speculanten vrij spel. Grimbergen is weer in topvorm.
Niet eerder werd het falen van de Utrechtse politiek zo duidelijk bloot gelegd als in deze serie artikelen. Ga vooral door.