De gemeente Utrecht en woningcorporaties proberen sinds 2019 sociale huurwoningen anders te verdelen. Ze willen ‘gemengde wijken.’ Door goedkope en duurdere woningen in de hele stad te mixen zou ook de bevolking gemengder worden. De stad is maakbaar, oordeelde het stadsbestuur in 2019.
Werd dit een succesvol project? Merel de Buck en Jilles Mast van Platform Authentieke Journalistiek onderzochten de praktijk. Ze lazen honderden documenten die gemeente en woningcorporaties wisselden. En vele nota’s. Ze spraken met betrokkenen. Ze vroegen zich af: hebben de minder verdienende Utrechters baat gehad bij dit beleid? En werd de stad inderdaad leefbaarder?
‘Goede betaalbare huurwoningen […] een stad voor iedereen […] een (t)huis voor iedereen […].’ De doelstellingen van de Woonvisie die de gemeente Utrecht in 2019 presenteerde, liegen er niet om. In het jargon van de Woonvisie: ‘Door in alle wijken en buurten te streven naar een evenwichtige woningvoorraad neemt de druk op het gebied af en kunnen verschillende inkomensgroepen of huishoudenstypen in dezelfde (sub)wijk wonen.’
Het roer moet dus om. ‘Nu zien we nog te vaak dat een concentratie van kwetsbare groepen, in verschillende wijken in de stad, de leefbaarheid onder druk kan zetten,’ schreven ambtenaren namens het stadsbestuur.
In 2019 heeft de stad steeds minder betaalbare sociale woningen én minder goedkope koopwoningen. Als daar niets aan verandert, zal Utrecht voor de meeste mensen een onbereikbare stad worden, schrijft het gemeentebestuur. Dus wordt, naast menging, ‘een thuis voor iedereen’ speerpunt in het woonbeleid.
Uit ons onderzoek blijkt: Het gemengde wijken-beleid gaat ten koste van huisvesting voor lagere inkomens en ging bijna over de rand van wat wettelijk is toegestaan. Utrecht werd in de afgelopen vijf jaar een nog duurdere woonstad dan ze al was.
Vanaf 2019 probeert de gemeente de regie op de woningmarkt weer in eigen hand te krijgen. Met de woningbouwcorporaties worden afspraken gemaakt. De toegang tot betaalbare huisvesting moet verbeterd worden. Het belangrijkste agendapunt is het aandeel sociale woningen weer ‘op peil’ te brengen: minimaal 1.500 nieuwe sociale woningen per jaar tussen 2019 en 2023.
Dit is niet het enige ‘instrument’. Het gemeentebestuur zet in op meer dan alleen het bijbouwen van sociale woningen. De gemeente streeft naar ‘gemengde wijken’ waar sociale huur en duurdere woningen naast elkaar staan: ‘Wijken waarin gemeenschappen kunnen ontstaan voor mensen om prettig en gezond (samen) te leven en er plek is voor alle (inkomens)groepen.’
‘Als er niets verandert, zal Utrecht voor de meeste mensen een onbereikbare stad worden’
Dit mengen moet twee kanten op gaan: in wijken met veel sociale huurwoningen, zoals Kanaleneiland of Overvecht, moet het aandeel sociale huurwoningen omlaag. In buurten met weinig sociale woningen, bijvoorbeeld Leidsche Rijn, moeten deze juist worden bijgebouwd. Wetenschappers noemen dit ‘kunstmatige sociale menging.’
Wenen is het grote voorbeeld. In de Oostenrijkse hoofdstad wonen professor en verpleegkundige naast elkaar, allebei in een sociale huurwoning. Statushouders, studenten, veelverdieners, de Domstad zou de ‘melting pot’ van Nederland worden. Hét voorbeeld voor andere steden.
We zijn vijf jaar verder. Groenlinks-wethouder Kees Diepeveen, die het plan lanceerde, is inmiddels opgevolgd door PvdA-er Dennis de Vries. De doelstellingen uit 2019 bepalen ook in 2024 de koers van het Utrechtse woonbeleid. Wij lazen – behalve de Woonvisie – 300 ambtelijke documenten waarin ambtenaren en woningcorporaties over dit thema van gedachten wisselden. Ook spraken we met vele betrokkenen.
Op het ogenblik werkt de gemeente aan een nieuwe woonvisie. Het is dus tijd om de balans op te maken. En antwoord te geven op de vraag: lijkt Utrecht langzamerhand op ‘Wenen aan de Vecht’?
Bouwen met de kraan open
Vanaf 2019 krijgen de corporaties een extra taak: meer woningen realiseren voor mensen met middeninkomens. Dat kan door nieuwbouw of door vaker reeds bestaande sociale huurwoningen aan hen toe te wijzen. Zo probeert de gemeente deze groep, die te veel verdient voor een sociale huurwoning maar te weinig voor de vrije sector, tegemoet te komen.
Het gevolg: de bouw van sociale huurwoningen komt in de knel, zo blijkt uit ons onderzoek.
De cijfers: de doelstelling van 1.500 nieuwe sociale huurwoningen per jaar wordt niet gehaald. Sinds 2019 bouwen de corporaties 2.469 nieuwe sociale woningen in Utrecht. In navolging van het gemengde wijken-beleid gebeurt dit vooral in wijken met relatief weinig sociale huur: in Leidsche Rijn (1.358) en Utrecht Oost (769) worden veel nieuwe huizen gebouwd.
Maar het mes van het mengbeleid snijdt aan twee kanten. Tegelijkertijd verdwijnen ruim 1.000 sociale huurwoningen door verkoop, sloop, renovatie en liberalisatie, vooral in Overvecht (363) en in wijk Noordwest (457). Hierdoor groeit de totale voorraad slechts met 1.402 woningen, een kwart van het oorspronkelijke doel.
De documenten die wij – Platform Authentieke Journalistiek – onderzochten, tonen een direct verband met de extra taak die corporaties kregen: meer woningen voor middeninkomens leveren. Zo 
De extra inzet op middenhuur drukt, volgens Mitros ‘logischerwijs op het potentiële aantal te realiseren sociale huurwoningen.’ De corporatie kan niet én mensen met middeninkomens van woningen voorzien, én de sociale woningvoorraad laten groeien.
Naast een tekort aan bouwlocaties zeggen corporaties ook financieringsproblemen te hebben. Normaal gesproken kunnen zij vanwege hun publieke taak – het bouwen van woningen voor mensen met lage inkomens – goedkoop geld lenen. Dit is een vorm van staatssteun die volgens Europese regels niet is toegestaan voor de bouw van middenhuurwoningen. In dat geval moeten de corporaties dezelfde – hogere – rente betalen als commerciële projectontwikkelaars.
Gemengde wijken
Ook bestaande sociale huurwoningen worden nu vaker toegewezen aan mensen met een middeninkomen.
Zo komen de gemeente en Mitros/WoonIn in 2020 overeen dat, na de grootschalige renovatie van de 10-hoog flats in Overvecht, een kwart van deze woningen verhuurd zal worden in de middenhuur (huur tussen €879,66 en €1177,61 per maand, in 2024).
In de wijk Kanaleneiland doet de corporatie iets vergelijkbaars, blijkt uit de documenten. Hier worden de afgelopen jaren acht flatgebouwen gerenoveerd. Vier daarvan blijven sociale huur, twee worden verkocht, en twee andere flatgebouwen gaan naar ‘middenhuur.’ Woningen aan de Marshalllaan en de Amsterdam Rijnkanaalzone blijven weliswaar sociaal maar komen in de hoogste sociale huurcategorie terecht.
Portaal, de op één na grootste corporatie van Utrecht met ruim 12.000 woningen in haar bezit, doet hetzelfde. In 2019 schrijft Portaal de gemeente dat het één op de tien vrijkomende woningen op de Nigerdreef en Ibisdreef in Overvecht gaat toewijzen aan middeninkomens. Ook schrijft de corporatie dat het in de jaren daarop ruim 400 woningen in Overvecht zal verkopen.
Ook woningbouwcorporatie Bo-Ex wijst ‘in een aantal complexen’ in Overvecht en Hoograven 10% van de vrijkomende woningen toe ‘aan woningzoekenden met een inkomen boven de inkomensgrens voor sociale huur,’ schrijft de corporatie in 2021.
Alle betrokken partijen maken zich zorgen om de keerzijde van het mengbeleid. Tijdens een intern overleg spreken Mitros en de gemeente over een ‘nulsomspel.’ Daarmee wordt bedoeld dat woningen toewijzen aan huurders met middeninkomens ten koste gaat van woningzoekenden met een lager inkomen. Oftewel, de mensen voor wie de sociale huur in eerste instantie bedoeld is. Ook Bo-Ex waarschuwt in 2021: eventuele ‘uitbreiding zou betekenen dat de kansen op een woning voor de reguliere doelgroep nog verder afneemt.’ In 2021 laat de gemeente vastleggen dat dit niet mag gebeuren.
‘Rotterdamwet light’
Gemeente en corporaties proberen de mensen te helpen die op de overspannen Nederlandse woningmarkt tussen wal en schip vallen. De vraag is of reguliere sociale huurders hiervoor de prijs moeten betalen.
Oud-SP raadslid Tim Schipper noemt het Utrechtse beleid waarin middeninkomens een sociale woning krijgen, de ‘Rotterdamwet light’. Dit verwijst naar beleid dat Rotterdam in 2006 invoerde. Dat beleid moest in wijken met veel sociale woningen de overlast verminderen. De wet maakt het mogelijk om mensen zonder vast werk in bepaalde wijken uit te sluiten van een sociale huurwoning.
De Rotterdamwet is omstreden omdat sociale woningen juist bedoeld zijn voor lage inkomens, zoals mensen met een uitkering. In 2021 veroordeelden rapporteurs van de Verenigde Naties de Rotterdamwet vanwege de ‘discriminerende eigenschappen.’ De wet zou Rotterdammers op basis van inkomen en herkomst uitsluiten van huisvesting.
‘Als er meer mensen uit zijn op dezelfde woning, neemt de slaagkans voor iedereen af’
Utrecht lijkt dezelfde weg te bewandelen, maar in omgekeerde richting. Ze sluit niet direct mensen uit, maar geeft mensen met een inkomen boven de sociale huurgrens juist kans op een sociale woning. De mogelijkheden hiertoe zijn in 2022 door het Rijk uitgebreid. Op papier een stuk vriendelijker, in de praktijk is het resultaat niet veel anders. Met meer mensen die uit zijn op dezelfde woning, neemt de slaagkans voor iedereen af. Ook voor mensen met een uitkering.
Dat geldt ook voor de groepen ‘urgenten’ die een woning nodig hebben. Statushouders en daklozen bijvoorbeeld, of vrouwen en jongeren die een onveilige thuissituatie moeten ontvluchten. Ook deze groep komt verder in het nauw.
In een reactie laat de gemeente weten dit anders te zien: ‘Voor de meest kwetsbare doelgroep is en blijft 30% van de voorraad gereserveerd. De andere 70% gaat naar reguliere woningzoekenden.’
De gemeente laat daarbij onvermeld dat onder deze 30% ook ‘bijzondere doelgroepen’ vallen, zoals verpleegkundigen en agenten. De groep woningzoekenden die ‘de meest kwetsbare doelgroep’ wordt genoemd, is groter dan voorheen.
‘In plaats van de woningschaarste aan te pakken, focussen gemeente en corporaties zich op het managen ervan,’ zegt Jan de Vries hierover. De Vries is mensenrechtenjurist en de Nederlandse vertegenwoordiger van The Shift, een internationale beweging voor het recht op wonen. ‘Met name de echt urgenten, mensen die bijvoorbeeld dakloos zijn, vissen hierdoor steeds vaker achter het net.’
In reactie op dit artikel schrijft de gemeente:
De gemeente erkent dat de wachttijd voor sociale huurwoningen toeneemt. Maar dat heeft niks te maken met het mengbeleid, volgens de gemeente: ‘Het gaat om het verdelen van de schaarste, en dat vraagt om moeilijke keuzes waarbij zowel oog is voor de urgentie van woningzoekenden als voor het creëren van prettige buurten en wijken voor zittende huurders en bewoners.’
Morgen in deel 2: Wat is het effect van gemengde wijken op de leefbaarheid?
Oproep: doe mee!
Platform Authentieke Journalistiek blijft zich vastbijten in het (sociale) woonbeleid in Utrecht. We richten ons op de ontwikkelingen rondom gemengde wijken, toegankelijkheid van sociale huurwoningen en nieuwe toewijzingsmethodes zoals op basis van motivatie. Ervaringen of tips delen? Op de hoogte blijven of meedoen aan ons onderzoek? Neem contact op met: merel@authentiekejournalistiek.org of jilles@authentiekejournalistiek.org
Deze publicatie is tot stand gekomen met financiële steun van het Fonds Bijzondere Journalistieke Projecten en het Mediafonds Provincie Utrecht.
Laat uw reactie achter
Reactie